Недвижимость, Жилищное право
Информационное обеспечение деятельности риэлторов

Глава 5. Информационное обеспечение деятельности риэлторов

Риэлторские фирмы осуществляют свою деятельность в условиях недостаточного правового регулирования данной деятельности. Риэлторы используют в своей работе всевозможные справочные материалы, гражданское законодательствоРФ. В современных условиях необходимо создание единого информационного пространства.

Единое информационное пространство предполагает единую систему справочников, классификаторов, кодификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам распределенных баз данных.

Единое информационное пространство должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических лиц.

Одним из важнейших законодательных актов в системе федерального информационного права России является Федеральный закон от 20февраля 1995г. N24-ФЗ "Обинформации, информатизации и защите информации". В Законе даны основные понятия, которыми оперируют в данной сфере.

Владелец информационных ресурсов, информационных систем, технологий и средств их обеспечения- субъект, осуществляющий владение и пользование указанными объектами и реализующий полномочия распоряжения в пределах, установленных Законом.

Информатизация- организационный социально-экономический и научно-технический процесс создания оптимальных условий для удовлетворения информационных потребностей и реализации прав граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, общественных объединений на основе формирования и использования информационных ресурсов.

Информационная система- организационно упорядоченная совокупность документов (массивов документов) и информационных технологий, в том числе с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информационные процессы.

Информационные процессы- процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска и распространения информации.

Информационные ресурсы- отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах).

Государственные информационные ресурсы в зависимости от сфер ведения подразделяются на три группы:

1) федеральные информационные ресурсы;

2) информационные ресурсы совместного ведения;

3) информационные ресурсы субъектовРФ.

Сферы веденияРФ, субъектовРФ и совместного ведения определены в ст.71-73 КонституцииРФ.

Формирование государственных информационных ресурсов осуществляется благодаря предоставлению документальной информации гражданами, органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями и общественными объединениями. Перечни предоставляемой в обязательном порядке документальной информации определяются ПравительствомРФ. Непосредственно формирование государственных информационных ресурсов осуществляют:

1) федеральные государственные органы;

2) органы государственной власти субъектовРФ.

Перечень федеральных государственных органов, ответственных за формирование и порядок их использования, определяется ПравительствомРФ.

Перечень органов государственной власти субъектовРФ, порядок государственного учета и их использования определяются главой администрации субъектаРФ.

Информация- сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления.

Конфиденциальная информация- документированная информация, доступ к которой ограничивается в соответствии с законодательствомРФ.

Пользователь (потребитель) информации- субъект, обращающийся к информационной системе или посреднику за получением необходимой ему информации и пользующийся ею.

Средства обеспечения автоматизированных информационных систем и их технологий- программные, технические, лингвистические, правовые, организационные средства (программы для электронных вычислительных машин; средства вычислительной техники и связи; словари, тезаурусы и классификаторы; инструкции и методики; положения, уставы, должностные инструкции; схемы и их описания, другая эксплуатационная и сопроводительная документация), используемые или создаваемые при проектировании информационных систем и обеспечивающие их эксплуатацию.

Государственные информационные ресурсы открыты для любого пользователя, каждый из пользователей: физическое лицо, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации - имеет равное право доступа к ним. Доступ к государственным информационным ресурсам обеспечивают федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Федерации в соответствии с их компетенцией. Необходимо отметить, пользователям предоставлено право доступа, следовательно, на государственные органы возложена обязанность обеспечения доступа к информации. Как правило, заинтересованные лица делают запросы в государственные учреждения, которые владеют информационными ресурсами. При этом в запросах они не должны указывать, для чего им нужна запрашиваемая информация. Однако следует иметь в виду, что некоторая информация, находящаяся в государственных информационных ресурсах, может быть информацией с ограниченным доступом, т.е. либо являться конфиденциальной информацией, либо относиться к государственной тайне. Доступ к этим сведениям ограничен.

Правовые основы обмена информации в настоящее время определяются следующими нормативными актами:

1) КонституцияРФ, принята 12декабря 1993 г.;

2) Федеральный закон от 20февраля 1995г. N24-ФЗ "Обинформации, информатизации и защите информации";

3) ЗаконРФ от 9июля 1993г. N5351-I "Обавторском праве и смежных правах";

4) Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использования полученных средств (утв. Минфином России 21октября 1996г. N90, ГоскомимуществомРФ 28октября 1996г. NАР-18/7572, Роскомземом 21октября 1996г. N2);

5) Указом ПрезидентаРФ N188 от 6марта 1997г. "Обутверждении перечня сведений конфиденциального характера";

7) Законом о государственной регистрации прав.

К числу сведений, предоставляемых риэлторам по их запросам должностными лицами органов исполнительной власти субъектовРФ и органов местного самоуправления, относятся:

1) сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в государственной собственности субъектовРФ, в собственности муниципальных образований;

2) сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в собственности юридических и физических лиц;

3) сведения о юридических лицах и персональные сведения о гражданах.

Предоставление риэлторам любых из указанных выше сведений осуществляется исключительно при соблюдении условий такого предоставления.

Основанием предоставления риэлтору указанных сведений является его письменный запрос. В случае направления запроса риэлтором, являющимся юридическим лицом, в запросе должен быть точно поименован тот его штатный работник, который уполномочен руководителем организации-риэлтора на получение указанной информации.

Органы исполнительной власти субъектовРФ и органы местного самоуправления вправе устанавливать плату за предоставление риэлторам запрашиваемой ими информации.

Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в государственной собственности субъектовРФ, собственности муниципальных образований, и его характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся органами по управлению государственным (муниципальным) имуществом реестр недвижимого имущества и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством.

Предоставление риэлторам информации о государственном (муниципальном) недвижимом имуществе сверх объема сведений, включенных в соответствующий реестр, не допускается.

Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, и их характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся уполномоченным на это органом реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или находятся в иной базе данных с открытым доступом и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством.

Сведения об эксплуатационных характеристиках указанных объектов предоставляются риэлторам также органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов.

Предоставление риэлторам информации о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, сверх объема сведений, включенных в реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или иную базу данных с открытым доступом, не допускается.

Предоставление риэлторам сведений о юридических лицах осуществляется органами государственной регистрации юридических лиц в объеме сведений, включенных в ведущийся ими реестр.

Предоставление риэлторам персональных сведений о гражданах осуществляется:

1) органами внутренних дел- в объеме сведений о фактах прописки (регистрации) граждан по адресам их места жительства;

2) органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов,- в объеме сведений, включаемых в ведущиеся указанными органами домовые книги;

3) органами социального обеспечения- в объеме сведений, необходимых для установления характера и содержания прав на недвижимое имущество лиц, относящихся к особым категориям граждан (несовершеннолетних граждан и иных лиц, признанных в установленном порядке ограниченного или полностью недееспособными, инвалидов, пенсионеров);

4) органами регистрации актов гражданского состояния- в объеме сведений, включаемых в журналы регистрации актов гражданского состояния;

5) специализированными лечебными учреждениями- о фактах состояния граждан на их учете.

Государственные информационные ресурсы, которые в соответствии с п.1 ст.7 ЗаконаРФ "Обинформации, информатизации и защите информации" делятся на федеральные информационные ресурсы; информационные ресурсы, находящееся в совместном веденииРФ и субъектовРФ; информационные ресурсы субъектовРФ являются открытыми и общедоступными, т.е. любой может ознакомиться с документами, входящими в состав государственных информационных ресурсов. Этот принцип отражается и в положениях других законов. Так, в п.1 ст.6 Федерального закона от 8августа 2001г. N129-ФЗ "Огосударственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" предусмотрено, что сведения, содержащиеся в государственном реестре, являются открытыми и общедоступными, за исключением паспортных данных физических лиц и их ИНН.

Принцип открытости не распространяется на документы, отнесенные законом к категории ограниченного доступа. В настоящее время наметилась тенденция ослабления защиты частного интереса в связи с усилением криминальной обстановки. В законодательстве ряда стран, регулирующих отношения по ознакомлению с официальными документами, установлен приоритет защиты общественного интереса перед интересом частным*(19).

Документы с ограниченным доступом законодатель делит на два вида:

1) документы, содержащие сведения, отнесенные к государственной тайне;

2) документы, содержащие конфиденциальные сведения.

Государственная тайна- защищаемые государством сведения в области его военной, внешней, экономической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб безопасности Российской Федерации (ст.2 ЗаконаРФ от 21июля 1993г. N5485-I "Огосударственной тайне").

Степень секретности сведений, составляющих государственную тайну, должна соответствовать степени тяжести ущерба, который может быть нанесен безопасностиРФ вследствие распространения сведений. Законом о государственной тайне устанавливается три степени секретности сведений, составляющих государственную тайну, и соответствующие этим степеням грифы секретности для носителей указанных сведений: "особой важности", "совершенно секретно", "секретно". Отнесение сведений, составляющих государственную тайну, к различным степеням секретности должно осуществляться в соответствии с Правилами отнесения сведений, составляющих государственную тайну, к различным степеням секретности, утв. постановлением ПравительстваРФ от 4сентября 1995г. N870. Отнесение сведений к государственной тайне осуществляется руководителями органов государственной власти в соответствии с Перечнем должностных лиц, наделенных полномочиями по отнесению сведений к государственной тайне, утверждаемых ПрезидентомРФ.

К сведениям особой важности следует относить сведения в области военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб интересамРФ в одной или нескольких из перечисленных областей (п.3 Правил).

К совершенно секретным сведениям следует относить сведения в области военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб интересам министерства, ведомства или отрасли экономикиРФ в одной или нескольких из перечисленных областей.

К секретным сведениям следует относить все остальные сведения из числа сведений, составляющих государственную тайну. Ущербом безопасностиРФ в этом случае считается ущерб, нанесенный интересам предприятия, учреждения или организации в военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности.

Обоснование необходимости отнесения сведений к государственной тайне возложено на органы государственной власти, предприятия, учреждения и организации, которыми эти сведения получены.

К сведениям, составляющим специально охраняемую тайну, относится конфиденциальная информация. Перечень сведений конфиденциального характера определен в Указе ПрезидентаРФ от 6марта 1997г. N188 "Обутверждении Перечня сведений конфиденциального характера", согласно которому к таким сведениям относятся:

1) сведения о фактах, событиях и обстоятельствах частной жизни гражданина, позволяющие идентифицировать его личность (персональные данные);

2) ведения, составляющие тайну следствия и судопроизводства;

3) служебные сведения, доступ к которым ограничен органами государственной власти в соответствии с ГКРФ и федеральными законами;

4) сведения, связанные с коммерческой деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с ГКРФ и федеральными законами (коммерческая тайна);

5) сведения, связанные с профессиональной деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с КонституциейРФ и федеральными законами.

К ним относятся медицинская, нотариальная, адвокатская тайна, банковская тайна, тайна усыновления, семейная тайна, тайна переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений, журналистская тайна и ряд других тайн. Все эти тайны необходимы для обеспечения конфиденциальности частной жизни граждан, а также для сохранения в тайне служебной и коммерческой информации. Сведения, составляющие медицинскую тайну, определены в ст.61 Основ законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан от 22июля 1993г. N5487-1, а также в ст.9 ЗаконаРФ от 2июля 1992г. N3185-I "Опсихиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании". Предоставление таких сведений возможно только с согласия пациента. Без согласия пациента предоставление информации третьим лицам возможно:

1) в целях обследования и лечения гражданина, не способного из-за своего состояния выразить свою волю;

2) при угрозе распространения инфекционных заболеваний, массовых отравлений и поражений;

3) по запросу органов дознания и следствия, прокурора и суда в связи с проведением расследования или судебных разбирательств.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 31мая 2002г. N63-Ф3 "Обадвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокатской тайной являются любые сведения, связанные с оказанием адвокатом юридической помощи своему доверителю.

Согласно ст.5 Основ законодательстваРФ о нотариате от 11февраля 1993г. N4462-I сведения, которые стали известны нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, составляют нотариальную тайну и не подлежат разглашению.

В соответствии со ст.139 СКРФ судьи, вынесшие решение об усыновлении ребенка, или должностные лица, осуществляющие государственную регистрацию усыновления, а также лица, иным образом осведомленные об усыновлении, обязаны сохранять тайну усыновления ребенка под угрозой привлечения к ответственности.

Журналистская тайна предусмотрена в ст.41 ЗаконаРФ от 27декабря 1991г. N2124-I "Осредствах массовой информации". Редакция не вправе разглашать в распространяемых сообщениях и материалах сведения, предоставленные гражданином с условием сохранения в тайне. Редакция обязана сохранять в тайне источник информации и не вправе называть лицо, предоставившее сведения с условием неразглашения его имени, за исключением случая, когда соответствующее требование поступило от суда в связи с находящимся в его производстве делом.

Согласно ч.2 ст.12 Федерального закона от 12августа 1995г. N144-ФЗ "Обоперативно-розыскной деятельности" гарантируется сохранение в тайне имен лиц, внедренных в организованные преступные группы, штатных негласных сотрудников органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность, а также лиц, оказывающих этим органам содействие на конфиденциальной основе. Сведения об этих лицах могут быть преданы гласности лишь с их письменного согласия и в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 7августа 2001г. N119-ФЗ "Обаудиторской деятельности" аудиторские организации и индивидуальные аудиторы обязаны хранить тайну об операциях аудируемых лиц и лиц, которым оказывались сопутствующие аудиту услуги. Аудиторские организации и индивидуальные аудиторы обязаны обеспечивать сохранность сведений и документов, получаемых и (или) составляемых ими при осуществлении аудиторской деятельности, и не вправе передавать указанные сведения и документы или их копии третьим лицам либо разглашать их без письменного согласия организаций и (или) индивидуальных предпринимателей, в отношении которых осуществлялся аудит и оказывались сопутствующие аудиту услуги, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом и другими федеральными законами. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование аудиторской деятельности, и иные лица, получившие доступ к сведениям, составляющим аудиторскую тайну, обязаны сохранять конфиденциальность в отношении таких сведений.

Таким образом, предоставление риэлтору сведений о фактах усыновления граждан не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор. Предоставление риэлтору сведений о состоянии гражданина на учете в специализированном лечебном учреждении допускается исключительно при наличии мотивированного обоснования о необходимости получения риэлтором таких сведений, письменного согласия проживающих с таким гражданином совершеннолетних родственников и письменного разрешения вышестоящего по отношению к лечебному учреждению органа здравоохранения. Предоставление риэлтору иных врачебных сведений о гражданине, за исключением простого факта нахождения или отсутствия его на учете в специализированном лечебном учреждении, не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор.

Должностные лица, виновные в предоставлении риэлтору персональных сведений о гражданах, разглашение которых не допускается, несут установленную законодательствомРФ ответственность.

Разглашение риэлтором ставших известными ему персональных сведений о гражданине, составляющих врачебную тайну или тайну усыновления, является безусловным основанием для привлечения его к ответственности.

В случае если законодательствомРФ установлено, что какие-либо из сведений, указанных выше, не подлежат сообщению иначе, как на основании специально установленных таким законом правил, применению подлежат эти специально установленные правила.

К числу органов, осуществляющих исполнение запросов риэлторов о предоставлении им сведений, относятся:

1) органы, осуществляющие в установленном законодательствомРФ порядке ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных реестров недвижимого имущества в соответствии с нормативными актами субъектовРФ, земельного кадастраРФ;

2) органы жилищно-коммунального хозяйства и организации, осуществляющие эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов;

3) паспортные управления (отделы, столы) управлений, отделов внутренних дел;

4) попечительские советы (отделы) органов социального обеспечения;

5) государственные регистрационные палаты субъектовРФ;

6) комитеты (управления, отделы) по управлению государственным (муниципальным) имуществом;

7) органы регистрации актов гражданского состояния;

8) специализированные лечебные учреждения.

Недопустимо сокрытие информации и объявления ее конфиденциальной иначе, как в силу предписания федерального закона. Должностные лица не вправе отказывать риэлторам в сообщении им определенных сведений со ссылкой на их конфиденциальность в отсутствие прямого указания на это федерального закона.

Обжалование отказа должностного лица в предоставлении риэлтору запрашиваемых им сведений осуществляется в судебном и административном порядке.

Риэлтор обязан:

1) информировать потребителя риэлторских услуг о законодательных и нормативных актах в области рынка недвижимости;

2) не разглашать информацию, полученную в ходе проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;

3) обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;

4) предоставлять клиенту достоверную и полную информацию в отношении объекта недвижимости, прав на него и о собственнике (владельце), которая может быть получена на законных основаниях;

5) обеспечивать правовую защиту интересов клиента путем составления проектов сделок, разъяснения прав и обязанностей, а также содержания и правовых последствий сделки;

6) предоставлять оригинал свидетельства о государственной регистрации.

Бухгалтерский учет риэлторской организации. Сделки с правами на недвижимость являются одним из направлений деятельности риэлторских организаций, чаще всего- это права инвестора. При этом риэлторские организации могут выступать как первичными, так и вторичными правообладателями этих прав. Большинство риэлторских организаций занимаются оказанием услуг в сфере операций с недвижимостью: сдача в аренду недвижимости юридическим и физическим лицам, оказание консультационных услуг, услуг, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые или сдаваемые в аренду объекты недвижимости, и др.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества регулируются §7 гл.30 ГКРФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГКРФ). Переход права собственности на недвижимость по указанному договору к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГКРФ). Право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с момента такой регистрации (п.2 ст.223 ГКРФ).

Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Риэлторская деятельность- деятельность, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом или по доверенности: по совершению от его имени и за его счет, от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица.

Риэлторская деятельность рассматривается как посредническая, т.е. осуществляется на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.

Какие из заключаемых сделок квалифицировать как посреднические, а какие- нет, вызывает определенные трудности у риэлторских организаций.



Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1550
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Big Cedar Wilderness Club Studio Lodge AUGUST 26-30 Amazing Resort SPECIAL

$85.00
End Date: Friday Sep-13-2019 14:43:23 PDT
Buy It Now for only: $85.00
|
LOG CABIN VACATION RENTAL COSBY, GATLINBURG, PIGEON FORGE, TN

$399.75
End Date: Sunday Sep-22-2019 11:32:01 PDT
Buy It Now for only: $399.75
|
Blue Ridge Village Banner Elk, NC AUGUST 26-30 HUGE 2 bedroom Loft Sleeps 7

$579.00
End Date: Monday Sep-16-2019 11:50:44 PDT
Buy It Now for only: $579.00
|
Myrtle Beach, SC, Wyndham Ocean Boulevard, 1 Bdrm Del OV LL, 30 Aug - 2 Sep

$889.00
End Date: Sunday Sep-22-2019 14:55:01 PDT
Buy It Now for only: $889.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования