Недвижимость, Жилищное право
Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений
15. Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений

Заемные деньги часто являются единственным способом оперативно решить финансовые проблемы организации, но за пользование кредитом приходится платить проценты.

 

Если после завершения строительства часть построенных помещений оформляется в собственность риэлторской компании с целью их последующей продажи, то в бухгалтерском учете это отразится следующим образом:

 

1) Д08 "Вложения во внеоборотные активы";

 

2) К76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами";

 

3) Д 41 "Товары";

 

4) К 08 "Вложения во внеоборотные активы".

 

Проценты по заемным средствам, начисляемые в соответствии с условиями договора вплоть до завершения строительства, будут относиться на счет учета капитальных вложений и затем войдут в стоимость построенных помещений:

 

1) Д08 "Вложения во внеоборотные активы";

 

2) К66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам", 67 "Расчеты по долгосрочным кредитам и займам";

 

3) Д 41 "Товары";

 

4) К 08 "Вложения во внеоборотные активы".

 

При реализации построенных помещений указанные проценты уменьшат налогооблагаемую прибыль. При использовании заемных средств на приобретение предназначенной для перепродажи на вторичном рынке недвижимости проценты, уплаченные до постановки недвижимости на учет, войдут в ее балансовую стоимость, учитываемую на счете 41 "Товары". Такой порядок предусмотрен с 2002г. п.6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" (ПБУ 5/01), утв. приказом Минфина России от 9июня 2001г. N44н.

 

Если по инвестиционным активам, приобретенным (построенным) с привлечением заемных средств, не будет в соответствии с правилами бухгалтерского учета начисляться амортизация, то проценты по заемным средствам не включаются в стоимость таких активов, а относятся на текущие расходы организации в качестве операционных расходов (п.23 ПБУ 15/01). Если инвестиционный актив не принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств или имущественного комплекса, но используется для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг. То в этом случае включение затрат по предоставленным займам и кредитам в первоначальную стоимость инвестиционного актива прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем фактического начала эксплуатации (п.31 ПБУ 15/01).

 

Согласно подп.2 п.1 ст.265 НКРФ проценты по долговым обязательствам любого вида, вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего или инвестиционного), признаются внереализационным расходом. Поэтому независимо от порядка бухгалтерского учета процентов и, соответственно, способа уменьшения на их сумму балансовой прибыли (через себестоимость или через операционные расходы) в целях налогообложения они будут приниматься в соответствии с правилами, установленными ст.269 НКРФ.

 

В налоговом учете проценты, начисленные по любым заемным средствам (кредитам, займам, векселям, облигациям и т.д.), включают в состав внереализационных расходов. Такие затраты включают в состав внереализационных расходов только в пределах норм.

 

Существует два способа нормирования этих расходов.

 

1. Исходя из среднего процента, увеличенного в 1,2 раза, который уплачивается организацией по долговым обязательствам того же вида (т.е. по договорам займа, кредита и т.д.), полученным в сопоставимых условиях.

 

Чтобы определить сумму процентов, которая включается в состав внереализационных расходов и учитывается при налогообложении прибыли, организации следует:

 

1) определить, какие долговые обязательства можно считать сопоставимыми;

 

2) рассчитать средний уровень процента, уплачиваемого по сопоставимым долговым обязательствам;

 

3) увеличить средний уровень процентов в 1,2 раза.

 

Средний уровень процентов рассчитывается следующим образом.

 

Сумма займа по договору N1 х Процентная ставка по договору N1 + Сумма займа по договору N2 х Процентная ставка по договору N2 + .../ Сумма займа по договору N1 + Сумма займа по договору N2 + ...х 100% = Средний уровень процентов.

 

Затем средний уровень процентов нужно увеличить в 1,2 раза.

 

Если сумма процентов, которые уплачиваются по договору, выше этого показателя, то при налогообложении прибыли учитывают их средний уровень, увеличенный в 1,2 раза.

 

Если сумма процентов не превышает этот показатель, то при налогообложении их учитывают полностью.

 

Пример.

Риэлторская организация получила три займа от других организаций:

 

1) первый заем в сумме 500000 руб. под 40% годовых;

 

2) второй заем в сумме 560000 руб. под 25% годовых;

 

3) третий заем в сумме 550000 руб. под 20% годовых.

 

Все займы получены в рублях на один год и на сопоставимых условиях.

 

Средний уровень процентов по займам составит:

 

(500000 руб. х 40% + 560000 руб. х 25% + 550000 руб. х 20%)/ (500000 руб. + 560000 руб. + 550000 руб.) х 100% = 27,95%.

 

Средний уровень процентов, увеличенный в 1,2 раза, будет равен:

 

27,95% х 1,2 = 33,54%.

 

Этот показатель превышают только проценты по первому займу.

 

Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты по нему в пределах 33,54% годовых.

 

Сумма процентов по первому займу, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:

 

500000 руб. х 33,54% = 167700 руб.

 

Проценты по второму и третьему займам включаются в состав внереализационных доходов и уменьшают облагаемую прибыль полностью.

 

2. Исходя из ставки рефинансирования ЦБРФ, увеличенной в 1,1 раза (если деньги получены в рублях), или 15% годовых (если деньги получены в валюте). Если условия договора (кредита или займа) не предусматривают изменения процентной ставки в течение срока его действия, при расчете суммы нормируемых процентов берется та ставка рефинансирования, которая действовала на момент заключения договора. Если предусматривают, то берется ставка, действующая на день начисления процентов. Это правило применяется с 1января 2006г. Таким образом будут нормироваться не только сами проценты по заемным деньгам, но и суммовые разницы по ним, если сумма кредита выражена в условных денежных единицах.

 

Организация может самостоятельно выбрать любой из этих способов.

 

Пример.

Риэлторская организация получила заем в сумме 100000 руб. под 30% годовых.

 

Ставка рефинансирования, установленная ЦБР, составила 13% годовых.

 

Облагаемую прибыль уменьшают проценты, рассчитанные исходя из ставки рефинансирования, увеличенной в 1,1 раза.

 

Ставка процентов, которые учитываются при налогообложении, составит:

 

13% х 1,1 = 14,3%.

 

Этот показатель меньше, чем проценты по займу, которые платит организация.

 

Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты в пределах 14,3% годовых.

 

Сумма процентов, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:

 

100000 руб. х 14,3% = 14300 руб.

 

По первому способу нормирования можно прийти к несложной схеме минимизации налогообложения. При получении банковского кредита в сумме 1200000 руб. под 30% годовых первый способ, казалось бы, неприменим, кредит один. Сравнивать проценты по нему попросту не с чем, да и рассчитать средний процент нельзя, но есть простой выход. Можно попросить банк разбить один кредит на три, например, по 400000 руб., полученных под ту же процентную ставку.

 

В результате появится несколько "долговых обязательств, выданных в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения", причем средний процент по ним составит 30%. Поэтому они уменьшат облагаемую прибыль организации полностью. Налоговая служба считает, что в НКРФ имеется в виду та ситуация, когда кредиты поступают от разных заимодавцев (т.е. от нескольких коммерческих банков).

 

Расходом признаются проценты, начисленные по долговому обязательству любого вида при условии, что размер начисленных налогоплательщиком по долговому обязательству процентов существенно не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях.

 

Под долговыми обязательствами, выданными на сопоставимых условиях, понимаются долговые обязательства, выданные в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения. Не важно, получены деньги от одного заимодавца или от тысячи, главное, чтобы они были получены на сопоставимых условиях:

 

1) за ведение ссудного счета;

 

2) предоставление информационных услуг и другие услуги.

 

В результате получим расходы на оплату процентов и банковских услуг, и те и другие услуги учитываются при налогообложении полностью.

 

 

Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора.

 



Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 551
Booking.com
Search Results from Ebay.US* DE* FR* UK
4 unit Apartment Building

$8,000.00
End Date: Wednesday Oct-11-2017 19:30:59 PDT
Buy It Now for only: $8,000.00
|
Ranch home for sale in North Carolina with acreage, two bedrooms and two baths

$590.00 (15 Bids)
End Date: Wednesday Oct-4-2017 12:15:50 PDT
|
One Family Home located in Lawrence County, PA

$2,025.00 (2 Bids)
End Date: Wednesday Sep-27-2017 15:21:45 PDT
|
House for sale in Youngstown, OH

$3,550.00 (64 Bids)
End Date: Monday Sep-25-2017 11:59:44 PDT
|
3/2 Home in Trenton NJ, Execllent investment home

$449.44 (13 Bids)
End Date: Wednesday Oct-4-2017 12:32:10 PDT
|
One Family Solid HUGE BRICK Home located in Reading, PA

$145,000.00
End Date: Sunday Oct-22-2017 23:54:48 PDT
Buy It Now for only: $145,000.00
|
HONOLULU 1 BED/ 1BATH GORGEOUS APARTMENT DOWN TOWN

$155.00 (10 Bids)
End Date: Wednesday Oct-4-2017 11:43:17 PDT
|
One Family Home located in Schuylkill County, PA

$16,500.00
End Date: Sunday Oct-22-2017 16:34:10 PDT
Buy It Now for only: $16,500.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Чарльз Хьюлет, Гади Кауфман Стратегия компаний в сфере недвижимости Strategy for Real Estate Companies
Стратегия компаний в сфере недвижимости
Эта книга является руководством по стратегическому управлению для всех профессиональных участников рынка недвижимости: от риeлторских фирм, продающих дома и квартиры, до девелоперов, инвестирующих в целые жилые комплексы. В ней вы найдете ответы на основные вопросы, с которыми сталкиваются любые руководители: как выбрать правильное направление развития компании и повысить финансовые показатели, как анализировать ключевые компетенции, сегментировать клиентскую базу, диверсифицировать деятельность, строить организационную структуру и учитывать неизбежные для рынка недвижимости циклические колебания спроса.
Все эти знания позволят руководству любой компании, занимающейся недвижимостью, легче адаптироваться к рыночным условиям и принимать верные решения в непростых ситуациях. В книге приведены примеры лучших практик, собранные на американском и других ведущих рынках недвижимости....

Цена:
1059 руб

В. И. Теличенко, Е. А. Король, П. Б. Каган, С. Б. Сборщиков, А. Н. Дмитриев, Н. Л. Карданская Основы управления инвестиционно-строительными программами в условиях мегаполиса
Основы управления инвестиционно-строительными программами в условиях мегаполиса
Монография соединяет основополагающие теоретические и методические подходы к обеспечению рационального взаимодействия субъектов и участников реализации городских программ жилищного строительства. Общие принципы, информационно-логические модели, матрицы базируются на результативном опыте работы Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Правительства Москвы.
Представляется целесообразным использовать общие теоретические подходы в сфере территориального управления с адаптацией моделей к специфическим условиям регионов.

Монография может быть полезна для административно-управленческого персонала и инженерно-технических работников инвестиционно-строительной сферы, а также студентов, аспирантов и преподавателей строительных вузов....

Цена:
559 руб

А. В. Широков Реформирование управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью. Административно-правовой аспект
Реформирование управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью. Административно-правовой аспект
Одна из наиболее "многострадальных" реформ бывшей социалистической экономики - это реформа жилищно-коммунального хозяйства, которое теперь существует в виде двух секторов - коммунального и жилищного, где сформированы различные виды собственности, требующие, очевидно, и различных форм управления. Проблема состоит сегодня в том, что, определив конечные цели реформы, законодатель практически не уделяет внимания административно-правовому регулированию самого процесса реформирования, хотя уже ясно, что здесь стало массовым явлением пренебрежение новыми правовыми нормами, а также стремление различных органов публичной власти к участию в исполнении функций, не установленных законами.

Книга будет интересна широкому кругу читателей - от правоведов и чиновников различных уровней публичной власти до собственников помещений управления своей собственностью, найдут и предложения по их разрешению....

Цена:
202 руб

Е. П. Панкратов, О. Е. Панкратова Основные фонды строительства. Производство и обновление
Основные фонды строительства. Производство и обновление
Рассматриваются теоретические основы и закономерности воспроизводства и обновления основных фондов строительства, темпы, пропорции и особенности их развития, возмещение и накопление в современных условиях хозяйствования, дан анализ состояния, тенденций и структуры формирования основных фондов. Исследован инвестиционный потенциал и источники воспроизводства основных фондов, предложена методика расчета эффективности их обновления и функционирования. Выявлены резервы повышения эффективности воспроизводства и обновления основных фондов на инновационной основе, обоснованы предложения по совершенствованию методов начисления и использования амортизации; привлечению иностранных инвестиций в развитие и модернизацию производственного потенциала отрасли; улучшению системы использования и ремонта основных фондов.
Значительное место в работе уделено новому финансово-экономическому механизму инновационного обновления основных фондов — развитию и совершенствованию лизинга.

Книга предназначена для специалистов научно-исследовательских и строительных организаций, планирующих органов министерств и ведомств, лизинговых компаний, преподавателей и студентов строительных вузов....

Цена:
789 руб

Кириенко Алевтина Анатольевна Ипотека в вопросах и ответах
Ипотека в вопросах и ответах

Эта книга для тех, кто собирается приобретать квартиру с помощью ипотеки или просто хочет понять значение этого термина, так часто используемого в наше время. Автор поможет читателю разобраться в сложных вопросах, возникающих при оформлении ипотеки. В книге приводится список ипотечных программ наиболее крупных банков, что поможет сориентироваться среди многообразия банковских предложений.

Издание предназначено для риэлторов, руководителей и юристов агентств по недвижимости, а также для всех, интересующихся вопросами ипотечного кредитования.

...

Цена:
90 руб

Грюнштам Владимир Альбертович, Горячкин П. В. Материальные ресурсы в строительстве
Материальные ресурсы в строительстве

В книге рассмотрены вопросы управления материальными ресурсами в рыночных условиях работы строительного комплекса России. Установлены основные направления совершенствования сметного ценообразования в строительстве и использование в этом процессе региональных рынков строительных материалов.

В книге отражено существующее состояние и проанализирована практика прошлых периодов в планировании потребности материалов на инвестиционно-строительные проекты, в организации поставок и использовании материальных ресурсов на объектах строительства, в организации учета расхода материалов в строительном производстве. Подробно изложена технология расчета норм расхода материалов на строительные работы и сформулированы предложения по созданию рыночной системы сметного нормирования расхода материальных ресурсов в строительстве.

Отдельно исследованы проблемы определения рыночных цен на строительные материалы, используемые в расчетах сметной стоимости строительства и в планировании материально-технического снабжения строек. Предложена современная система регионального мониторинга текущих цен на строительные материалы. Разработаны методики начального наблюдения за рыночными ценами и их переработки в оптовые и сметные цены на строительные материалы. Представлены результаты работы постоянно действующей системы рыночного мониторинга цен в регионе (Санкт-Петербург).

Книга предназначена для широкого круга специалистов, занимающихся разработкой сметной документации в строительстве, управлением материальными ресурсами и стоимостью в инвестиционно-строительных проектах, планированием и организацией материально-технического снабжения в подрядных строительных организациях.

...

Цена:
240 руб

Коллектив авторов Нормы и расценки на новые технологии в строительстве. Часть I
Нормы и расценки на новые технологии в строительстве. Часть I

Предлагаемый Справочник включает дополнительные элементные сметные нормы и единичные расценки в базисном уровне цен 2000 года на работы с применением новых технологий, оборудования, машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций, в том числе импортного производства, а также дополнительные нормы и расценки по традиционным технологиям производства работ.

Предназначен для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

...

Цена:
400 руб

 Как стать успешным агентом по недвижимости для "чайников"
Как стать успешным агентом по недвижимости для "чайников"
Цена:
975 руб

Игорь Манн, Иван Черемных Та самая книга для девелопера. Исчерпывающее руководство по маркетингу и продажам недвижимости
Та самая книга для девелопера. Исчерпывающее руководство по маркетингу и продажам недвижимости
От авторов
Зачем мы написали эту книгу?
Если коротко - чтобы вы, наши клиенты, работали профессионально, системно и эффективнее (уверены, вы так и будете работать после прочтения и проработки ее).
Чтобы вы могли продать всю вашу недвижимость.
Продать быстро.
Продать дорого.
Продать правильно.
Материала в этой книге очень-очень много. Как говорил Вольтер: "Секрет быть скучным состоит в умении рассказать всё".
Мы не будем скучными, обещаем. Вас ждут истории, кейсы, технологии, методики, пошаговые инструкции и ноу-хау.

Для кого эта книга
Это книга для:
собственников, 
генеральных директоров, 
исполнительных директоров, 
коммерческих директоров, 
руководителей отделов продаж и маркетеров (менеджеров и директоров по маркетингу), 
PR-директоров и специалистов по связям с общественностью.

Цитаты из книги
Город - квартира
Модель "город - ... - квартира". Ее смысл в том, что вы должны продавать потенциальному покупателю одновременно несколько уровней (город, район, территорию, жилой комплекс, корпус, подъезд, этаж, квартиру). И каждый уровень нужно подавать покупателю по модели "свойства/ характеристики - преимущества - выгоды (недостатки)".
Первый контакт
Первый контакт - как первое свидание. Вряд ли сделка произойдет сразу после него (хотя такое и случается). Для того чтобы клиент решился на покупку, мы должны выстроить с ним отношения. Это самый трудоемкий и очень важный участок работы отдела продаж. Задача менеджеров - совершать "касания" клиентов и после каждого касания достигать договоренностей.
Воронка продаж
Воронка продаж в недвижимости отличается от обычной. По сути, в обычной воронке роль продавца сводится к отгрузке заказа. В недвижимости, чтобы привести клиента к сделке, нужно методично искать "своего" клиента и строить с ним долгосрочные отношения с первого контакта.
Бренд
Если вы хотите, чтобы вас считали брендом, вам лучше держать слово. Делать, что обещали и обещаете: сдавать объекты в срок, обустраивать детскую площадку, которую вы показывали в рекламе, организовать двор без машин, как обещали в буклете, обеспечить соответствие реальности красивых рендеров домов на сайте.
Инфополе
Покупатель часто обращает внимание на то, какая компания строит дом. Если информационное поле застройщика пустое или отрицательное, покупатель ищет дальше. Поэтому формируйте свое информационное поле офлайн и онлайн. Если этого не сделаете вы, за вас это сделают конкуренты.
Продукт
Главное в маркетинге - это продукт. Плохому продукту не поможет и самая хорошая реклама. А если у вас отличный продукт, его можно продавать дороже. И при этом проще....

Цена:
1301 руб

Эрик Тайсон, Роберт С. Гризволд Инвестирование в недвижимость для "чайников" Real Estate Investing for Dummies
Инвестирование в недвижимость для "чайников"

Инвестирование в недвижимость для "чайников" можно назвать настольной книгой начинающего инвестора в недвижимость. Авторы, которые сами много лет успешно вкладывают деньги в недвижимость, шаг за шагом рассматривают все процессы, связанные с покупкой и управлением недвижимости: анализ рынка, выбор добросовестных предложений, оценка объекта, сравнение цен, работа с брокерами и продавцами, ведение переговоров о скидках и уступках, сдача в аренду купленного объекта, правильное назначение ставки аренды, получение максимальной прибыли от сдачи долгосрочной аренды, создание портфеля объектов недвижимости. Главное, по мнению авторов, это приобретение недвижимости с помощью заемных средств и погашение кредита за счет прибыли, получаемой от сдачи недвижимости в аренду. Чтобы добиться успеха в инвестировании в недвижимость, надо следовать долгосрочной стратегии, которая в конечном итоге обеспечит вам высокую и стабильную прибыль на долгие годы. Книга рассчитана на широкую читательскую аудиторию, ведь инвестировать в недвижимость каждый!

...

Цена:
779 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования