Недвижимость, Жилищное право
Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений
15. Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений

Заемные деньги часто являются единственным способом оперативно решить финансовые проблемы организации, но за пользование кредитом приходится платить проценты.

 

Если после завершения строительства часть построенных помещений оформляется в собственность риэлторской компании с целью их последующей продажи, то в бухгалтерском учете это отразится следующим образом:

 

1) Д08 "Вложения во внеоборотные активы";

 

2) К76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами";

 

3) Д 41 "Товары";

 

4) К 08 "Вложения во внеоборотные активы".

 

Проценты по заемным средствам, начисляемые в соответствии с условиями договора вплоть до завершения строительства, будут относиться на счет учета капитальных вложений и затем войдут в стоимость построенных помещений:

 

1) Д08 "Вложения во внеоборотные активы";

 

2) К66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам", 67 "Расчеты по долгосрочным кредитам и займам";

 

3) Д 41 "Товары";

 

4) К 08 "Вложения во внеоборотные активы".

 

При реализации построенных помещений указанные проценты уменьшат налогооблагаемую прибыль. При использовании заемных средств на приобретение предназначенной для перепродажи на вторичном рынке недвижимости проценты, уплаченные до постановки недвижимости на учет, войдут в ее балансовую стоимость, учитываемую на счете 41 "Товары". Такой порядок предусмотрен с 2002г. п.6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" (ПБУ 5/01), утв. приказом Минфина России от 9июня 2001г. N44н.

 

Если по инвестиционным активам, приобретенным (построенным) с привлечением заемных средств, не будет в соответствии с правилами бухгалтерского учета начисляться амортизация, то проценты по заемным средствам не включаются в стоимость таких активов, а относятся на текущие расходы организации в качестве операционных расходов (п.23 ПБУ 15/01). Если инвестиционный актив не принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств или имущественного комплекса, но используется для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг. То в этом случае включение затрат по предоставленным займам и кредитам в первоначальную стоимость инвестиционного актива прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем фактического начала эксплуатации (п.31 ПБУ 15/01).

 

Согласно подп.2 п.1 ст.265 НКРФ проценты по долговым обязательствам любого вида, вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего или инвестиционного), признаются внереализационным расходом. Поэтому независимо от порядка бухгалтерского учета процентов и, соответственно, способа уменьшения на их сумму балансовой прибыли (через себестоимость или через операционные расходы) в целях налогообложения они будут приниматься в соответствии с правилами, установленными ст.269 НКРФ.

 

В налоговом учете проценты, начисленные по любым заемным средствам (кредитам, займам, векселям, облигациям и т.д.), включают в состав внереализационных расходов. Такие затраты включают в состав внереализационных расходов только в пределах норм.

 

Существует два способа нормирования этих расходов.

 

1. Исходя из среднего процента, увеличенного в 1,2 раза, который уплачивается организацией по долговым обязательствам того же вида (т.е. по договорам займа, кредита и т.д.), полученным в сопоставимых условиях.

 

Чтобы определить сумму процентов, которая включается в состав внереализационных расходов и учитывается при налогообложении прибыли, организации следует:

 

1) определить, какие долговые обязательства можно считать сопоставимыми;

 

2) рассчитать средний уровень процента, уплачиваемого по сопоставимым долговым обязательствам;

 

3) увеличить средний уровень процентов в 1,2 раза.

 

Средний уровень процентов рассчитывается следующим образом.

 

Сумма займа по договору N1 х Процентная ставка по договору N1 + Сумма займа по договору N2 х Процентная ставка по договору N2 + .../ Сумма займа по договору N1 + Сумма займа по договору N2 + ...х 100% = Средний уровень процентов.

 

Затем средний уровень процентов нужно увеличить в 1,2 раза.

 

Если сумма процентов, которые уплачиваются по договору, выше этого показателя, то при налогообложении прибыли учитывают их средний уровень, увеличенный в 1,2 раза.

 

Если сумма процентов не превышает этот показатель, то при налогообложении их учитывают полностью.

 

Пример.

Риэлторская организация получила три займа от других организаций:

 

1) первый заем в сумме 500000 руб. под 40% годовых;

 

2) второй заем в сумме 560000 руб. под 25% годовых;

 

3) третий заем в сумме 550000 руб. под 20% годовых.

 

Все займы получены в рублях на один год и на сопоставимых условиях.

 

Средний уровень процентов по займам составит:

 

(500000 руб. х 40% + 560000 руб. х 25% + 550000 руб. х 20%)/ (500000 руб. + 560000 руб. + 550000 руб.) х 100% = 27,95%.

 

Средний уровень процентов, увеличенный в 1,2 раза, будет равен:

 

27,95% х 1,2 = 33,54%.

 

Этот показатель превышают только проценты по первому займу.

 

Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты по нему в пределах 33,54% годовых.

 

Сумма процентов по первому займу, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:

 

500000 руб. х 33,54% = 167700 руб.

 

Проценты по второму и третьему займам включаются в состав внереализационных доходов и уменьшают облагаемую прибыль полностью.

 

2. Исходя из ставки рефинансирования ЦБРФ, увеличенной в 1,1 раза (если деньги получены в рублях), или 15% годовых (если деньги получены в валюте). Если условия договора (кредита или займа) не предусматривают изменения процентной ставки в течение срока его действия, при расчете суммы нормируемых процентов берется та ставка рефинансирования, которая действовала на момент заключения договора. Если предусматривают, то берется ставка, действующая на день начисления процентов. Это правило применяется с 1января 2006г. Таким образом будут нормироваться не только сами проценты по заемным деньгам, но и суммовые разницы по ним, если сумма кредита выражена в условных денежных единицах.

 

Организация может самостоятельно выбрать любой из этих способов.

 

Пример.

Риэлторская организация получила заем в сумме 100000 руб. под 30% годовых.

 

Ставка рефинансирования, установленная ЦБР, составила 13% годовых.

 

Облагаемую прибыль уменьшают проценты, рассчитанные исходя из ставки рефинансирования, увеличенной в 1,1 раза.

 

Ставка процентов, которые учитываются при налогообложении, составит:

 

13% х 1,1 = 14,3%.

 

Этот показатель меньше, чем проценты по займу, которые платит организация.

 

Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты в пределах 14,3% годовых.

 

Сумма процентов, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:

 

100000 руб. х 14,3% = 14300 руб.

 

По первому способу нормирования можно прийти к несложной схеме минимизации налогообложения. При получении банковского кредита в сумме 1200000 руб. под 30% годовых первый способ, казалось бы, неприменим, кредит один. Сравнивать проценты по нему попросту не с чем, да и рассчитать средний процент нельзя, но есть простой выход. Можно попросить банк разбить один кредит на три, например, по 400000 руб., полученных под ту же процентную ставку.

 

В результате появится несколько "долговых обязательств, выданных в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения", причем средний процент по ним составит 30%. Поэтому они уменьшат облагаемую прибыль организации полностью. Налоговая служба считает, что в НКРФ имеется в виду та ситуация, когда кредиты поступают от разных заимодавцев (т.е. от нескольких коммерческих банков).

 

Расходом признаются проценты, начисленные по долговому обязательству любого вида при условии, что размер начисленных налогоплательщиком по долговому обязательству процентов существенно не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях.

 

Под долговыми обязательствами, выданными на сопоставимых условиях, понимаются долговые обязательства, выданные в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения. Не важно, получены деньги от одного заимодавца или от тысячи, главное, чтобы они были получены на сопоставимых условиях:

 

1) за ведение ссудного счета;

 

2) предоставление информационных услуг и другие услуги.

 

В результате получим расходы на оплату процентов и банковских услуг, и те и другие услуги учитываются при налогообложении полностью.

 

 

Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора.

 



Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 773
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
CLIFFS CLUB RESORT *PRINCEVILLE* KAUAI, HI *VACATION in Paradise*

$399.00
End Date: Thursday Feb-22-2018 20:49:18 PST
Buy It Now for only: $399.00
|
Wyndham Grand Desert 2BR Deluxe Lockoff Feb 23 - 25, Sleeps 8, Las Vegas Rental

$849.00
End Date: Friday Feb-23-2018 1:49:29 PST
Buy It Now for only: $849.00
|
Wyndham Grand Desert 1BR Deluxe Mar 24 - 31, 7 nights, Sleeps4, Las Vegas Rental

$1.00
End Date: Thursday Feb-22-2018 12:36:07 PST
Buy It Now for only: $1.00
|
LE BLANC CANCUN ALL INCLUSIVE 8 DAYS 7 NIGHTS . HUGE HOLIDAY SAVINGS DISCOUNT!!

$105.00
End Date: Saturday Feb-17-2018 8:39:15 PST
Buy It Now for only: $105.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Анна Моисеева, Сергей Тихоненко Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум - получите максимум
Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум - получите максимум
Покупка квартиры - дело сложное и рискованное. Но книга Анны Моисеевой и Сергея Тихоненко поможет сделать этот процесс понятным и предсказуемым. Читатели, задумавшие обзавестись квадратными метрами, получат исчерпывающие рекомендации относительно того, как избежать рисков и приобрести жилье, в наибольшей степени отвечающее их вкусам и возможностям.
В книге подробно отображены все этапы покупки квартиры - начиная с поиска самого объекта и заканчивая оформлением прав собственности. Авторы раскрывают нюансы приобретения жилья в различных домах - от новостроек до панельных пятиэтажек; описывают способы оплаты и торга, методику взаимодействия с риелтором, подводные камни наследственного приобретения; рассказывают о том, как не стать жертвой мошенников. Книга будет интересна потенциальным покупателям квартир, риелторам, а также всем, кто интересуется законами и принципами функционирования рынка жилья....

Цена:
449 руб

Ян Арт Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем!
Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем!
...Меня часто спрашивают друзья и знакомые: "Что вы посоветуете по поводу кредита?" "Посоветую не брать кредит", - отвечаю я. Но совершенно меняю свое мнение, если речь идет об ипотеке.
Об ипотеке существует много мифов. На самом деле при грамотном выборе ипотечной программы и правильном управлении своим кредитом, ипотечный заемщик переплатит менее чем в два раза и не лишится жилья по мановению кредитора. На самом деле, в отличие от аренды, вы становитесь хозяином жилья - самого ценного актива в нашей стране. На самом деле...
Впрочем, о том, что такое ипотека на самом деле, как раз и рассказывается в этой книге. Не могу утверждать, что мое мнение есть истина в последней инстанции, но я глубоко убежден: ипотека - это благо. И вопрос стоит точно также, как в притче о казни и помиловании: "Брать нельзя подождать". А вот где именно поставить запятую - это вам подскажет знание правил игры на ипотечном рынке....

Цена:
164 руб

В. Г. Шабалин Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью. Часть 1
Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью. Часть 1
Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделку с 1 недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке). Автор рассматривает вопросы оценки жилья, ведения рекламы, психологии работы с партнерами, личной безопасности при совершении сделки, ее грамотного юридического оформления; дает подробные рекомендации, как найти и выбрать специалистов-риэлторов, а также построить свои взаимоотношения с представителями государственных органов. Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является первой час чью новой серии "Сам себе риэлтор" и логическим продолжением серии "Сделки с недвижимостью", книги которой вышли в 1997 2016 годах....

Цена:
265 руб

 Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 2. Организационно-технический модуль системы сервейвинга в строительстве
Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 2. Организационно-технический модуль системы сервейвинга в строительстве
В трилогию "Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижи­мости. Теория и практика" вошли: ч.1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие; ч.2. Организационно-технический модуль си­стемы сервейинга в строительстве; ч.3. Эксплуатационный модуль систе­мы сервейинга и развитие недвижимости.
Организационно-технический модуль сервейинга предполагает раз­витие селитебного образования, выражающееся в качественном и коли­чественном изменении как отдельных элементов, так и всего инженерно-строительного фонда в целом, преобразовании его структуры и состава в соответствии с современными требованиями.
Обобщены результаты исследований, выполненных коллективом ав­торов, по проблемам развития в России сервейинга и профессионального девелопмента недвижимости с позиций экономики, организации управле­ния строительством и эксплуатации зданий.

Для инженеров (сервейеров) - специалистов по недвижимости....

Цена:
799 руб

Зайцева Ирина Александровна Недвижимость, которая вас разоряет
Недвижимость, которая вас разоряет

Основное назначение данной книги – познакомить читателя с особенностями рынка недвижимости, правами на недвижимость и правилами сделок с ней, а также предостеречь от возможных ошибок при совершении данных сделок.

Рынок недвижимости оперирует крупными денежными средствами, поэтому сделки с его объектами привлекают внимание мошенников и аферистов. Из данной книги вы узнаете об основных способах мошенничества, что позволит вам рационально оценивать ситуацию и быть уверенных, что сделка будет иметь благоприятный исход.

...

Цена:
99 руб

Барановская Наталия Игоревна, Котов Алексей Алексеевич Основы сметного дела в строительстве
Основы сметного дела в строительстве

Издание предназначено в качестве учебного пособия по подготовке инженеров-сметчиков в образовательных учреждениях различного уровня, а также для самостоятельного обучения сметному делу с учетом современных требований к уровню квалификации специалистов.

Пособие разработано ведущими преподавателями России по специализации «Сметное дело» и основано на практическом опыте подготовки инженеров-сметчиков в системе высшего и специального образования.

...

Цена:
540 руб

Коллектив авторов Консультации по вопросам ценообразования в строительстве. Часть II
Консультации по вопросам ценообразования в строительстве. Часть II

Предлагаемое издание является продолжением справочника, выпущенного в 2004 году, и включает в себя наиболее интересные вопросы из практики сметного дела последних лет.

Сборник предназначен для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

В подготовке сборника принимали участие ведущие специалисты Союза инженеров-сметчиков, Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве и ряда других организаций.

...

Цена:
500 руб

Magnus Jan, Peresetsky Anatoly The price of Moscow apartments
The price of Moscow apartments

We present a simple hedonic model for apartment prices in Moscow in the year 2003. Based on some 15,000 observations we estimate the model and use the estimates for prediction. Pretest issues are explicitly taken into account.

...

Цена:
80 руб

Бобылева Ирина Евгеньевна, Леонтьев Алексей Вячеславович, Терентьева Людмила Фоминична Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет
Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

Настоящее издание представляет собой практическое пособие.

Авторы, практикующие специалисты, простым и доступным языком расскажут о правовой природе аренды, о правилах заключения различных договоров. Второй раздел пособия посвящен рассмотрению вопросов отражения в бухгалтерском и налоговом учете сделок по договорам аренды, лизинга (финансовой аренды) и безвозмездного пользования.

Настоящее издание предназначено как практикам, так и всем, интересующимся вопросами аренды недвижимости.

...

Цена:
100 руб

Константин Демчук Как получить доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь
Как получить доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь
Не важно, предприниматель вы или наемный работник, эта книга станет для вас практическим руководством, так как в ней собран многолетний реальный опыт создания коммерческой недвижимости с использованием ограниченного бюджета. Книга содержит множество практических советов. Она поможет избежать основных проблем и ошибок на пути к финансовой независимости.
Главная цель этой книги — показать работающий способ достижения свободы на основе создания дохода от коммерческой недвижимости....

Цена:
1429 руб

Booking.com
2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования