Недвижимость, Жилищное право
Реализация квартир по договорам комиссии и поручения
7. Реализация квартир по договорам комиссии ипоручения

Среди видов услуг, оказываемых риэлторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом (гл.51 ГКРФ), либо договора поручения, согласно которому риэлтор обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия (гл.49 ГКРФ). Деятельность риэлторских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, приравнивается к посреднической.

 

Рассмотрим эти договоры более подробно.

 

Договор поручения

Предметом договора поручения являются юридические действия поверенного. Данные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения сделок. Фактические действия также могут иметь место при исполнении договора поручения (например, осмотр вещей, поездки и пр.), но они не составляют предмет договора поручения, а играют только вспомогательную роль. Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. При этом юридические действия совершаются поверенным по договору поручения от имени доверителя. Таким образом, поверенный является представителем последнего. Именно поэтому нормы гл.49 ГКРФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл.10 ГКРФ, регулирующими представительство.

 

Необходимо отметить, что юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, совершаемые поверенным, должны быть правомерными, т.е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам.

 

Поверенный действует на основании выданной ему доверенности. Это необходимо в связи с тем, что, вступая в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Согласно ст.185 ГКРФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

 

Сторонами в договоре поручения являются:

 

1) доверитель- тот, кто дает поручение;

 

2) поверенный- принявший на себя поручение или исполнитель поручения (например, риэлторская организация).

 

Сторонами в договоре поручения могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица. Поскольку являющиеся стороной в договоре поручения физические лица должны быть способными совершать юридические акты, и доверитель, и поверенный должны быть дееспособными. Юридические лица обладают правоспособностью в силу признания за ними прав юридического лица.

 

Обязанности сторон по договору поручения закреплены в ст.974, 975 ГКРФ.

 

Поверенный обязан:

 

1) лично исполнять данное ему поручение;

 

2) сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

 

3) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

 

4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

 

Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения.

 

Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором:

 

1) возмещать поверенному понесенные издержки;

 

2) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.

 

Доверитель обязан без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения и уплатить ему вознаграждение, если договор поручения является возмездным.

 

Риэлторские фирмы могут выступать в качестве коммерческих представителей. В соответствии со ст.184 ГКРФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Особенности коммерческого представительства, в том числе с использованием договора поручения в отдельных сферах предпринимательской деятельности, в том числе и риэлторской, устанавливаются законом и иными правовыми актами.

 

Глава49 ГКРФ не содержит специальных норм, предусматривающих форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГКРФ для заключения сделок. Таким образом, поскольку стороной в договоре является юридическое лицо, то договор поручения должен быть заключен в письменной форме.

 

Форма договора поручения для коммерческого представительства закреплена в специальной норме ст.184 ГКРФ. В соответствии с п.3 данной статьи коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний- также и доверенности.

 

Из определения договора поручения, сформулированного в ГКРФ, следует, что по данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.

 

Договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока. Установление срока зависит от характера прав и обязанностей, осуществляемых поверенным. Для осуществления юридических действий может устанавливаться период определенной продолжительности. Когда же существо действий поверенного связано с каким-либо точным сроком, в договоре может быть указан и точно установленный срок. Вопрос о сроке действия договора поручения непосредственно связан с последствиями прекращения договора поручения до его исполнения поверенным.

 

Договор поручения применяется тогда, когда по тем или иным причинам возникает потребность в посреднике, представляющем одного из участников гражданского оборота. Эта сфера расширяется в связи с развитием рыночных отношений и коммерческой деятельности с использованием коммерческого представительства. Во всех этих случаях необходимо иметь в виду, что юридические действия, производимые поверенным, считаются действиями доверителя, в связи с чем третьи лица вступают в соответствующие отношения с самим доверителем.

 

см. Договор поручения

 

Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора.

 



Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1117
«Ваш Магазин»Бизнес книги. Недвижимость. Рынок жилья. Купить, продать квартиру, дом.
 Недвижимость inside 2Недвижимость inside 2, 2012 г.
Алешко Алексей

Для кого эта книга?
Для людей, интересующихся рынком недвижимости из академического интереса, - да, и они найдут здесь для себя кое-что интересное. Ровно и как просто желающие провести время с книжкой. Хоть ее, с легкой руки господина Хинштейна, и окрестили - "учебник", но...
Цена: 404 руб.
 Покупка продажа квартиры: Правила безопасностиПокупка продажа квартиры: Правила безопасности, 2019 г.
Вылегжанин В.Н.

Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает...
Цена: 219 руб.
 Стратегия модернизации инвестиционно-финансового механизма рынка жилья трансформационной экономикиСтратегия модернизации инвестиционно-финансового механизма рынка жилья трансформационной экономики, 2005 г.
Яхимович В.И.

В монографии на основе анализа фундаментальных концепций развития рынка жилья, прежде всего ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья представленных в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных учёных-экономистов, реализующих институциональный,...
Цена: 901 руб.
 Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственностиОценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности, 2017 г.
Кузин Н.Я., Учинина Т.В., Толстых Ю.О.

В пособии изложены темы курса "Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности". Рассмотрены основные подходы к оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Представлены примеры из российской практики оценки.
Подготовлено...
Цена: 551 руб.
 Не сезон? Как продавать загородку круглый годНе сезон? Как продавать загородку круглый год, 2017 г.
Петухова Т.

Татьяна Петухова – эксперт в загородной недвижимости с многолетним опытом работы в строительных и девелоперских компаниях, генеральный директор строительной компании Werkhaus. Бутик загородных домов Werkhaus занимается индивидуальным проектированием и строительством, а также оказывает...
Цена: 798 руб.
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*

$85.00
End Date: Sunday Oct-13-2019 14:43:23 PDT
Buy It Now for only: $85.00
|
LOG CABIN VACATION RENTAL COSBY, GATLINBURG, PIGEON FORGE, TN

$349.00
End Date: Monday Oct-14-2019 13:52:44 PDT
Buy It Now for only: $349.00
|
Big Cedar Thanksgiving 1 Bedroom Lodge November 27th to 29th

$429.00
End Date: Sunday Oct-13-2019 15:38:12 PDT
Buy It Now for only: $429.00
|
Wyndham Glacier Canyon Sept 27-29, 1 Bedroom Deluxe Sleeps 4 Wisconsin Dells

$555.00
End Date: Sunday Oct-13-2019 17:48:29 PDT
Buy It Now for only: $555.00
|
Glacier Canyon@ Wilderness Resort Wisconsin Dells, 3BR, 2BA Deluxe, Sep 27-29

$105.50 (2 Bids)
End Date: Friday Sep-20-2019 13:26:28 PDT
Buy It Now for only: $2,000.00
| |
WESTIN KA’ANAPALI OCEAN RESORT VILLAS NORTH – July 5 TO July 12, 2020 – STUDIO

$349.00
End Date: Wednesday Oct-9-2019 10:34:38 PDT
Buy It Now for only: $349.00
|
Destin, FL, Wyndham Majestic Sun, 1 Bdrm Suite, 8 - 11 Nov 2019 VETERAN'S WKND

$399.00
End Date: Thursday Oct-10-2019 9:28:19 PDT
Buy It Now for only: $399.00
|
Sevierville, TN, Wyndham Smoky Mountains, 2 Bdrm Del, 8 - 11 Nov VETERAN'S WKND!

$639.00
End Date: Saturday Oct-12-2019 10:08:02 PDT
Buy It Now for only: $639.00
|
Search paintings for home All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования