Недвижимость, Жилищное право
Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам
6. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам

В ходе строительства жилого дома риэлторская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

 

Риэлторские организации, привлекающие денежные средства третьих лиц (физических и юридических) по договорам уступки доли инвестирования, учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору.

 

Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства доли жилья, рассматривается как прочие операционные доходы, которые в свою очередь облагаются налогом на прибыль и НДС.

 

В риэлторской организации основной деятельностью является получение дохода от переуступки доли инвестирования объектов строительства. В случае если доля поступлений от такой деятельности составляет значительную сумму при систематическом получении дохода, то риэлторская организация должна отразить эту сумму в бухгалтерском учете по счету90 "Выручка" как прибыль от реализации услуг, а не по счету91 "Прочие доходы" как прочие операционные доходы, закрепив это в своей учетной политике. При этом расходы, связанные с получением доходов, учитываемых как доходы от обычных видов деятельности, необходимо учитывать в соответствии с требованиями положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99), утв. приказом Минфина России от 6апреля 1999г. N33н, как расходы от обычных видов деятельности.

 

Возникает вопрос: как квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры- как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский). От решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлторской организации.

 

Поскольку заключаемый риэлторской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

 

Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлторская организация заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

 

В то же время возможно признание действия риэлторской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (гл.50 ГКРФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья- действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлторской организацией на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтора можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль.

 

Пример.

Риэлторская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10000000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2квартир физическому лицу за 3000000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб.

 

При этом возможны два варианта.

 

Заключение договора с заказчиком не согласовано, условиями договора предусмотрено:

 

1) перечисление денежных средств в полном объеме на счет риэлтора;

 

2) компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом;

 

3) обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтором права собственности физического лица на квартиры.

 

Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии (поскольку риэлторская организация при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица), и элементами договора поручения (оформляя право собственности на квартиры, риэлторская организация действует в интересах физического лица по его доверенности).

 

Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах.

 

В бухгалтерском учете риэлторской организации осуществляются следующие записи:

 

1) Д51 "Расчетные счета", К76, субcчет "Расчеты с физическим лицом"- 3000000 руб.- получены денежные средства от физического лица на строительство квартир;

 

2) Д76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К62 "Авансы полученные"- 1000000 руб.- сумма вознаграждения, предусмотренная договором с физическим лицом (как разница между договорной ценой и суммой инвестиционного взноса, подлежащей перечислению риэлтором на строительство 2 квартир по договору с заказчиком), отражена как аванс, полученный по договору переуступки доли инвестирования строительства квартир;

 

3) Д62 "Авансы полученные", К68 "Налоги и сборы НДС"- 152543 руб.- начислен НДС с аванса;

 

4) Д76, субcчет "Расчеты с заказчиком", К51 "Расчетные счета"- 2000000 руб.- перечислен инвестиционный взнос на строительство 2 квартир после сдачи жилого дома в эксплуатацию;

 

5) Д76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К51 "Расчетные счета"- 2500 руб.- оплата расходов, связанных с оформлением права собственности физического лица на квартиры;

 

6) Д51 "Расчетные счета", К76, субcчет "Расчеты с физическим лицом"- 2500 руб.- компенсация физическим лицом расходов по оформлению его права собственности на квартиры.

 

После государственной регистрации права собственности на квартиры:

 

1) Д76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К76, субсчет "Расчеты с заказчиком"- 2000000 руб.- денежные средства, перечисленные заказчику, зачтены как инвестиционный взнос физического лица;

 

2) Д76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К90 "Выручка"- 1000000 руб.- отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по реализации инвестиционного проекта;

 

3) Д62 "Авансы полученные", К76, субсчет "Расчеты с физическим лицом"- 1000000 руб.- зачтен ранее полученный аванс;

 

4) Д68 "Налоги и сборы НДС", К62 "Авансы полученные",- 152543 руб.- зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса;

 

5) Д90 "Выручка", К 44 "Расходы на продажу"- 15300 руб.- списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом;

 

6) Д90 "Выручка", К68 "Налоги и сборы НДС"- 152543 руб.- начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору;

 

7) Д90 "Выручка", К99 "Прибыли и убытки"- 832157 руб.- выявлен финансовый результат по договору.

 

Если заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано, то это рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтора- на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлторской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлторской организацией на долевое участие в строительстве.

 

При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст.982 ГКРФ), без участия поверенного в расчетах.

 

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

 

1) Д62, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К90 "Выручка"- 1000000 руб.- отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по уступке права инвестирования строительства 2 квартир;

 

2) Д90 "Выручка", К 44 "Расходы на продажу"- 15300 руб.- списаны затраты организации, связанные с оказанием услуг по договору;

 

3) Д90 "Выручка", К68 "Налоги и сборы НДС"- 152543 руб.- начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору;

 

4) Д90 "Выручка", К99 "Прибыли и убытки"- 83257 руб.- выявлен финансовый результат по договору;

 

5) Д51 "Расчетные счета", К62, субcчет "Расчеты с физическим лицом"- 1000000 руб.- погашена задолженность физического лица перед риэлторской организацией за оказанные услуги.

 

Договор о долевом инвестировании заключает застройщик с риэлторской организацией или физическими лицами. Средства, полученные в рамках договоров долевого строительства, могут быть признаны у застройщика целевым финансированием.

 

Для признания денежных средств целевыми, необходимо наличие двух следующих условий:

 

1) риэлторская организация или физические лица заключают договор о строительстве конкретно для них определенной части объекта строительства;

 

2) бухгалтерский учет хозяйственных операций, связанных со строительством ведется на балансе застройщика, т.е. договор не может быть квалифицирован как договор по совместной деятельности.

 

Средства, полученные по договорам долевого строительства, учитываются проводками:

 

1) Д51 "Расчетные счета", К86 "Целевое финансирование"- получены средства дольщиков на расчетный счет;

 

2) Д50 "Касса", К86 "Целевое финансирование"- средства получены в кассу.

 

Каждый участник договора долевого участия в строительстве по окончании этого строительства должен получить часть построенного объекта пропорционально внесенной им доли. Если застройщик осуществляет строительство жилых помещений за счет долевого участия разных риэлторских организаций, то построенный объект основных средств передается на баланс риэлторских организаций соразмерно доли каждого в объекте основных средств (ПБУ 6/01).

 

Дольщики могут объединиться в товарищество собственников жилья, в этом случае объект передается в размере общей суммы долей всех объединившихся риэлторов. Такая передача, по НКРФ, не может быть признанной реализацией и поэтому не облагается НДС.

 

Пример.

Риэлторской организацией в 2005г. по договору долевого участия в строительстве жилья внесены средства в порядке инвестиционного взноса на строительство жилого дома, в размере 5900000 руб., в том числе средства привлекаемых соинвесторов (физических лиц)- в размере 2900000 руб.

 

По окончании строительства стоимость доли жилого дома составила 5900000 руб. Соинвесторам (физическим лицам) выделены квартиры пропорционально внесенной ими доле.

 

В бухгалтерском учете риэлторской организации производятся следующие записи:

 

1) Д51 "Расчетные счета", К86 "Целевое финансирование"- 2900000 руб.- получены средства от соинвесторов на реализацию инвестиционного проекта;

 

2) Д76 "Разные дебиторы, кредиторы", К51 "Расчетные счета"- 5900000 руб.- перечислены генподрядчику источники финансирования, в том числе собственные средства- 3000000, средства соинвесторов- 29000000;

 

3) Д08 "Вложения во внеоборотные активы", К76 "Разные дебиторы, кредиторы"- 5000000 руб.- закрытие расчетов с генподрядчиком по выполненным строительным работам;

 

4) Д19 "НДС по приобретенным ОС", К76 "Разные дебиторы, кредиторы"- 900000 руб.- сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам;

 

5) Д86 "Целевое финансирование", К19 "НДС по приобретенным ОС"- 442373 руб.- соинвесторам передана сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам, в части долей, внесенных соинвесторами (физическими лицами);

 

6) Д01 "Основные средства", К08 "Вложения во внеоборотные активы"- 2542373 руб.- отражена инвентарная стоимость объекта в размере собственной доли (после прохождения обязательной государственной регистрации);

 

7) Д86 "Целевое финансирование", К08 "Вложения во внеоборотные активы"- 2457627- соинвесторам (физическим лицам) переданы квартиры пропорционально их доли.

 

Передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров (работ, услуг). В соответствии с п.17 ст.270 НКРФ не учитывается в качестве расхода в целях налогообложения стоимость имущества, переданного в рамках целевого финансирования. Поэтому первый инвестор не учитывает для целей налогообложения сумму денежных средств, перечисленных заказчику-застройщику в оплату доли инвестирования. Заказчик-застройщик также не учитывает при определении налоговой базы полученные денежные средства, руководствуясь подп.14 п.1 ст.251 НКРФ. Соответственно, при уступке первым инвестором доли инвестирования у него не возникает налоговой базы в размере уступаемой доли. При этом превышение суммы уступки над стоимостью уступаемой доли (вознаграждение за уступку) у первого инвестора признается доходом от реализации на основании ст.249 НКРФ.

 

Однако для риэлторов, участвующих в долевом строительстве путем приобретения доли по уступке, прекращение соответствующего обязательства по окончании строительства означает получение имущества в счет стоимости оплаченной доли. Передача такого имущества от заказчика-застройщика не формирует дохода у участника долевого строительства. На том же основании у риэлторов не возникает расхода по приобретенному праву требования в части стоимости доли инвестирования.

 

Риэлторам, не оказывающим финансовые услуги, а осуществляющим продажу квартир, полученных от участия в долевом строительстве, следует применять порядок определения расходов по торговым операциям, предусмотренный ст.320 НКРФ. В соответствии с этим порядком к прямым расходам относятся стоимость покупных товаров, реализованных в отчетном (налоговом) периоде, и суммы расходов на доставку (транспортные расходы) покупных товаров до склада налогоплательщика-покупателя. Все остальные расходы признаются косвенными расходами (за исключением внереализационных) и уменьшают доходы от реализации текущего отчетного периода.

 

Риэлторы учитывают полученные квартиры на счете41 "Товары", при этом транспортные расходы на доставку товаров у них отсутствуют. Таким образом, для целей налогового учета при уступке права требования у риэлторов сумма вознаграждения за уступку права требования относится к косвенным расходам.

 

При внесении инвестиционного взноса путем перечисления денежных средств, в соответствии с договором участия в долевом строительстве, риэлтор указывает в платежном поручении, что перечисляемый инвестиционный взнос не облагается НДС. В бухгалтерском учете риэлтора внесение инвестиционного взноса отражается по дебету счета76, субсчет "Расчеты с застройщиком (инвестором) по переданным средствам финансирования строительства". При уступке риэлтором права требования указанного инвестиционного взноса новый участник (новый кредитор) приобретает права и обязанности первоначального кредитора по договору и отражает приобретенное право требования также на аналогичном субсчете счета76 в сумме, соответствующей первоначальному договору. Одновременно в бухгалтерском учете нового кредитора (нового участника долевого строительства) формируется кредиторская задолженность перед лицом, уступившим ему данное право требования в оценке, определенной в договоре уступки. Для формирования в бухгалтерском учете достоверной информации о хозяйственной операции рекомендуется в договоре уступки отдельно указывать сумму уступаемого права требования и сумму вознаграждения за уступку.

 

 

Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора.

 



Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 839
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
CLIFFS CLUB RESORT *PRINCEVILLE* KAUAI, HI *VACATION in Paradise*

$399.00
End Date: Thursday Feb-22-2018 20:49:18 PST
Buy It Now for only: $399.00
|
Wyndham Grand Desert 2BR Deluxe Lockoff Feb 23 - 25, Sleeps 8, Las Vegas Rental

$849.00
End Date: Friday Feb-23-2018 1:49:29 PST
Buy It Now for only: $849.00
|
Wyndham Grand Desert 1BR Deluxe Mar 24 - 31, 7 nights, Sleeps4, Las Vegas Rental

$1.00
End Date: Thursday Feb-22-2018 12:36:07 PST
Buy It Now for only: $1.00
|
LE BLANC CANCUN ALL INCLUSIVE 8 DAYS 7 NIGHTS . HUGE HOLIDAY SAVINGS DISCOUNT!!

$105.00
End Date: Saturday Feb-17-2018 8:39:15 PST
Buy It Now for only: $105.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
В. Г. Шабалин, И. А. Смирнов, А. К. Кузьмина Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров
Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров
Авторы дают подробную характеристику основных схем мошенничества и вымогательства при совершении сделок с жилыми и нежилыми помещениями, показывают психологические и технические приемы, используемые аферистами, рассматривают способы признания уже совершенных сделок недействительными. Также подробно разбираются вопросы должностных и налоговых преступлений, связанных с рынком недвижимости, наиболее распространенные схемы "честного отъема" денежных средств у добросовестных приобретателей.
В издании даются рекомендации по проведению экспертизы правоустанавливающих документов по сделкам, проверке физических и юридических лиц на возможное участие в мошеннических действиях; защите от признания сделок недействительными. Приводится перечень наиболее надежных риэлтерских и строительных фирм, которым можно доверить проведение своего варианта сделки с квартирой, земельной и коммерческой недвижимостью.

Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Она будет полезна и профессиональным риэлтерам, работникам правоохранительных органов, практикующим юристам, частным детективам....

Цена:
265 руб

В. Г. Шабалин Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью. Часть 1
Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью. Часть 1
Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделку с 1 недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке). Автор рассматривает вопросы оценки жилья, ведения рекламы, психологии работы с партнерами, личной безопасности при совершении сделки, ее грамотного юридического оформления; дает подробные рекомендации, как найти и выбрать специалистов-риэлторов, а также построить свои взаимоотношения с представителями государственных органов. Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является первой час чью новой серии "Сам себе риэлтор" и логическим продолжением серии "Сделки с недвижимостью", книги которой вышли в 1997 2016 годах....

Цена:
265 руб

И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко Оценка недвижимости
Оценка недвижимости
Предлагаемое учебное пособие содержит учебный материал по дисциплине "Оценка собственности", читаемой для студентов, обучающихся по специальности 291500 - "Экспертиза и управление недвижимостью". Содержит базовые понятия видов собственности с рассмотрением различных аспектов недвижимой собственности.

Представлено системное изложение зависимости стоимости недвижимой собственности от среды обитания, экологии местоположения объекта, его качества, капитальности, стадии жизненного цикла и уровня износа. Приведены методы оценки земельных участков, объектов, зданий, квартир с учетом величины, комфорта, инженерного жизнеобеспечения, безопасности и благоустройства.

Освещены вопросы риэлтерской и оценочной деятельности. Приведены документы по правовому (ФЗ РФ) обеспечению и защите прав собственника....

Цена:
293 руб

А. В. Широков Реформирование управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью. Административно-правовой аспект
Реформирование управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью. Административно-правовой аспект
Одна из наиболее "многострадальных" реформ бывшей социалистической экономики - это реформа жилищно-коммунального хозяйства, которое теперь существует в виде двух секторов - коммунального и жилищного, где сформированы различные виды собственности, требующие, очевидно, и различных форм управления. Проблема состоит сегодня в том, что, определив конечные цели реформы, законодатель практически не уделяет внимания административно-правовому регулированию самого процесса реформирования, хотя уже ясно, что здесь стало массовым явлением пренебрежение новыми правовыми нормами, а также стремление различных органов публичной власти к участию в исполнении функций, не установленных законами.

Книга будет интересна широкому кругу читателей - от правоведов и чиновников различных уровней публичной власти до собственников помещений управления своей собственностью, найдут и предложения по их разрешению....

Цена:
183 руб

Алексей Алешко Недвижимость Inside-2
Недвижимость Inside-2
Вашему вниманию предлагается книга А.Алешко "Недвижимость Inside-2"....

Цена:
343 руб

Кучерена Анатолий Григорьевич Собственность в вопросах и ответах
Собственность в вопросах и ответах

Право собственности – одно из основополагающих прав российских граждан. Его регулирование тесно связывает между собой многие отрасли права.

Как защитить свои права и права своих детей, как избежать проблем при покупке жилья и автомобиля, при разделе имущества между супругами, как приобрести ипотеку и не «прогореть». На все эти и многие другие вопросы поможет ответить данная книга.

Издание предназначено для широкого круга читателей.

...

Цена:
90 руб

Бобылева Ирина Евгеньевна, Леонтьев Алексей Вячеславович, Терентьева Людмила Фоминична Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет
Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

Настоящее издание представляет собой практическое пособие.

Авторы, практикующие специалисты, простым и доступным языком расскажут о правовой природе аренды, о правилах заключения различных договоров. Второй раздел пособия посвящен рассмотрению вопросов отражения в бухгалтерском и налоговом учете сделок по договорам аренды, лизинга (финансовой аренды) и безвозмездного пользования.

Настоящее издание предназначено как практикам, так и всем, интересующимся вопросами аренды недвижимости.

...

Цена:
100 руб

Макэлрой Кен Азбука инвестирования в недвижимость
Азбука инвестирования в недвижимость

Книга о том, как находить хорошую недвижимость, правильно оценивать ее, вести переговоры, заключать сделки и «делать» большие деньги.

Для широкого круга читателей.

...

Цена:
319 руб

Дейнека Андрей Альтернативное разрешение споров. Как разрешать споры и конфликты с выгодой. Практические рекомендации менеджерам (агентам) по недвижимости
Альтернативное разрешение споров. Как разрешать споры и конфликты с выгодой. Практические рекомендации менеджерам (агентам) по недвижимости

Эта книга для менеджеров и агентов по недвижимости, которые в своей работе постоянно сталкиваются с различными спорами и конфликтами, и хотят научиться извлекать из них максимальную выгоду, а также минимизировать всевозможные издержки, связанные с ними. Она позволит читателям по новому взглянуть на взаимоотношения с клиентами, с коллегами по работе, с контрагентами и на жизнь в целом.

В этой книге автор обобщил опыт, полученный во время работы в недвижимости, и с удовольствием делится им с вами. Навыки по разрешению споров и конфликтов помогают стать успешным агентом и руководителем, повышают самооценку, позволяют чувствовать себя уверенным в любой сложной ситуации не только во время работы с клиентами, но и в повседневной жизни.

Это настольное пособие для агентов, которое настроит их позитивный лад при разрешении сложных ситуаций, и позволит из них выходить легко и непринуждённо.

Навыки разрешения споров и конфликтов помогут решать самые сложные задачи не только в профессиональной деятельности, но и в повседневной жизни.

...

Цена:
60 руб

Белов Евгений Валерьевич Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации
Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации

Автором подробно рассмотрены понятие общего состава мошенничества и способы его совершения в жилищной сфере. Наряду с этим анализируются новеллы уголовного закона в части ответственности за специальные виды мошенничества, в том числе за мошенничество, повлекшее лишение гражданина прав на жилое имущество. Рассматриваются проблемы квалификации мошеннических действий при купле-продаже жилой недвижимости, аренде жилых помещений, долевом участии в жилищном строительстве и иных незаконных действиях в жилищной сфере. Вопросы исследуются с учетом исторических позиций законодательства зарубежных стран, доктринальных представлений и судебного толкования.

Пособие рекомендуется для работников правоохранительных органов, практикующих юристов, курсантов и слушателей вузов МВД России, а также студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов.

...

Цена:
249 руб

Booking.com
2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования