Недвижимость, Жилищное право
Страхование ответственности риэлтора
4. Страхование ответственности риэлтора

В настоящее время нет специального закона, обязывающего риэлторские агентства страховать свою ответственность. Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливаться законодательством о страховании и федеральным законом об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов.

 

Таким образом, чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг.

 

Граждане напуганы ежедневными сообщениями средств массовой информации о потерявших жилье в результате хитросплетений "черных маклеров". Страхование ответственности риэлторов добавило бы уверенности гражданам при обращении в фирмы для решения своих жилищных проблем. Таким образом, страховой полис гарантировал бы безопасность приобретателю недвижимости.

 

Система страхования, начинающая свое развитие в России, имеет сходство с "титульным страхованием", получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской. В нашей стране система страхования только начинает развиваться.

 

В соответствии с действующим российским законодательством любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем. Государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но данные случаи редко встречаются.

 

В данных условиях наиболее действенны будут частные гарантии для приобретателя недвижимости. Формирование системы гарантий в сфере оборота прав на недвижимость в сложившейся ситуации возложено на российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости.

 

Принципиальное отличие "титульного страхования" от традиционных его видов состоит единственно в том, что при "титульном страховании" страховая компания гарантирует возмещение убытков, являющихся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой "актовой" системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно "одностороннее соглашение" о передаче "прав" на недвижимость.

 

По сложившейся практике, акт о передаче "прав" на недвижимость подписывает только одна, передающая сторона. Данный документ должен соответствовать строго определенным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом "задекларировать" свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода "деклараций".

 

1. Полная гарантия: продавец гарантирует, что обладает законными правами на землю; что в документах, подтверждающих его права, отсутствуют какие-либо дефекты; что никакая третья сторона не имеет прав на передаваемую землю; что земля свободна от обременений и ограничений; что продавец правомочен подписать документ о передаче; что передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.

 

2. Особая гарантия: продавец гарантирует лишь то, что за все время фактического владения передаваемой недвижимостью он не совершил каких-либо действий, ставящих под сомнение его законные права. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что "отвечает только за самого себя".

 

3. Договор купли-продажи: продавец заявляет о продаже недвижимости указанному в договоре лицу, при этом он не делает каких-либо заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.

 

Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь "подразумевается": любой из указанных в "цепочке владельцев" в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ "цепочки"- необходимая процедура. Задача- обнаружить "слабое звено". Для этого необходимо изучить все "записанные" акты передачи. Кроме того, в ряде случаев- завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить "титул" собственности. Критерий "чистоты" титула: каждое звено в "цепочке", от первого до последнего, должно быть правильным и законным.

 

Участники рынка недвижимости освобождаются от этой работы при титульном страховании. Цена такого освобождения- стоимость "страхового полиса". Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема "исследования", от "чистоты" титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата "исследования" титула.

 

Случаев страхования прав на недвижимость в современной России- единицы. Случаев выплат по страховому полису- еще меньше. В основном страхуется ответственность риэлтора. Тем самым косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода "ошибок" несущественны. Главное, что гарантии "добросовестности" риэлтора могут иметь лишь одно измерение- денежное.

 

Для российских исследователей "чистоты титула" нет необходимости тщательно выискивать "слабое звено" в "цепочке владельцев". По существующему закону, все "права" на недвижимость создает государство, и если эти "права" в чем-то ущербны, то это означает только то, что именно "такими" они и были созданы. Ответственность держателей прав на недвижимость "молчаливо" переложена на государство. И если государство неспособно надежно гарантировать эти законные права, то частные гарантии в форме страхования титула- объективная необходимость. Но в любом случае это будет особый вид титульного страхования- страхование от рисков, связанных с "безответственностью" государства.

 

Согласно проекту федерального закона "Ориэлторской деятельности в Российской Федерации" предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки.

 

При этом страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом минимального размера месячной оплаты труда.

 

Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы.

 

В соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и аналогичными документами ряда других регионов России (например, Хабаровского края, Волгоградской и Свердловской областей) наличие договора страхования ответственности риэлторов является условием получения лицензии.

 

Страхование фирмой своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственных исполнителей фирмы при оказании брокерских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть причинен ущерб.

 

Федеральный законопроект о риэлторской деятельности предусматривает введение страхования профессиональной ответственности риэлтора в качестве обязательного.

 

Различаются объекты страхования:

 

1) в страховании профессиональной ответственности- имущественные интересы самого риэлтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки;

 

2) в титульном- имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора).

 

Поэтому по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев:

 

1) при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риэлтора;

 

2) при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риэлтора или юриста.

 

Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия- противоправность действий, наличие ущерба или упущенной выгоды, причинная связь между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риэлтора.

 

В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится "в прямой причинной связи с осуществлением риэлторской деятельности".

 

Отсутствие законодательной основы риэлторской деятельности и весьма "умеренные" требования к риэлтору означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая- непрофессиональных действий риэлтора и причиненного ими ущерба.

 

В Типовом договоре страхования профессиональной ответственности риэлтора СОАО "Русский Страховой Центр" к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риэлторской деятельности, вследствие:

 

1) юридически неправильного оформления сделки;

 

2) использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него;

 

3) заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;

 

4) заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и пр.

 

Выдача гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с традиционными страховщиками- явление временное, обусловленное продолжающимся становлением рынка риэлторских услуг, освоением новых экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов.

 

 

Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора.

 



Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1325
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Jul 31-Aug 1 3-Bedroom Dlx Wyndham Glacier Canyon Wisconsin Dells Waterpark 1Nt

$399.00
End Date: Friday Aug-16-2019 12:28:13 PDT
Buy It Now for only: $399.00
|
Fall Rod Run WYNDHAM SMOKY MTNS. RESORT, 2 Bdrm Dlx,.3 nts Sept 12,13,14 Occ. 8

$395.00
End Date: Friday Aug-16-2019 8:30:39 PDT
Buy It Now for only: $395.00
|
7 NIGHTS TAHITI VILLAGE VACATION RESORT LAS VEGAS NEVADA BORA BORA JANUARY WEEKS

$219.00
End Date: Saturday Aug-17-2019 7:06:11 PDT
Buy It Now for only: $219.00
|
Destin, FL, Wyndham Majestic Sun, 1 Bedroom Deluxe, 30 Jul - 1 Aug ENDS 7/17

$349.00
End Date: Saturday Aug-17-2019 6:01:06 PDT
Buy It Now for only: $349.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования