Недвижимость, Жилищное право
Договор мены
3. Отдельные виды обязательств: мена; дарение; рентаи пожизненное содержание с иждивением; аренда; наемжилого помещения Договор мены

Правовое регулирование мены осуществляется ГКРФ. В пункте1 ст.567 ГКРФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п.2 ст.567 ГКРФ).

 

Договор мены характеризуется следующими признаками:

 

1) направленность на передачу имущества в собственность;

 

2) направленность на возмездную передачу имущества в собственность;

 

3) возмездность характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;

 

4) эквивалентно-определенное встречное предоставление является не денежным, а товарным.

 

Кроме того, установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой:

 

1) презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п.2 ст.568 ГКРФ);

 

2) обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п.2 ст.568 ГКРФ);

 

3) установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст.570 ГКРФ).

 

Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектахРФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1июля 2002г. N183.

 

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий:

 

1) регистрация сделки- договора мены;

 

2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

 

3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.

 

Необходимое условие регистрации сделки- наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

 

В том случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т.е. путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное действие- регистрация перехода права общей собственности.

 

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется ст.72-74 ЖКРФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст.567-571 гл.31 ГКРФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене- права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

 

В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст.67-74, абз.2 ст.98, ст.119 ЖКРФ 1983г. Необходимо отметить, что жилищное законодательство наделяет нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖКРФ 1983г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖКРФ 1983г. В результате такого обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель- собственником в правоотношении собственности.

 

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖКРФ, в основном базируются на соответствующих положениях ранее действовавшего ЖКРФ 1983г. (ст.67-74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Таким в образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

 

Право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (п.2 ст.37 ГКРФ, ст.72 ЖКРФ). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.

 

Как и раньше, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке. Порядок обмена жилыми помещениями ЖКРФ 1983г. и Основы детально не регламентировали. Поэтому можно считать правила, регулирующие порядок обмена и его оформление, установленные действующим ЖКРФ, новеллой.

 

При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ст.74 ЖКРФ). Количество участников такого договора ЖКРФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями- сторонами договора (простая письменная форма). Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (ст.73 ЖКРФ). При этом отказ может быть обжалован в судебном порядке (ст.74 ЖКРФ) по правилам, предусмотренным гл.25 Гражданского процессуального кодексаРФ.

 

Ранее договор обмена жилых помещений можно было считать вступившим в силу с момента получения обменных ордеров. В новом жилищном законодательстве нет такого понятия, как "ордер", момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двух- или многосторонних сделках (договорах).

 

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма,- юридическое основание для осуществления такого обмена.

 

В соответствии со ст.74 ЖКРФ наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

 

Статья 73 ЖКРФ предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда обмен жилыми помещениями не допускается:

 

1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

 

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

 

3) жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

 

4) принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;

 

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

 

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

 

Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖКРФ 1983г. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖКРФ 1983г. не были предусмотрены.

 

Следует отметить, что ЖКРФ 1983г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п.2 ст.73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, предусмотренным ст.166-181 ГКРФ, в частности ст.170 ГКРФ о недействительности мнимой и притворной сделок.

 

Ранее не допускался также обмен жилых помещений, находящихся в общежитии или являющихся служебными (п.5 ст.73 ЖКРФ 1983г.). Действующий ЖКРФ не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.

 

К договору мены обычно прибегают, когда стороны уже обо всем договорились, каждая из сторон согласна с условиями договора, а главное, согласно каким-либо их сугубо внутренним взаимоотношениям в процессе мены не должны фигурировать денежные средства, например, когда у какой-либо из сторон таких средств нет и быть не может.

 

На практике нередко возникают сложности при разграничении мены и купли-продажи. Иногда, например, стороны формулируют свои обязательства как взаимную куплю-продажу с условием о зачете взаимных требований. Если в правоотношении предусмотрен обмен товарами, такое обязательство следует квалифицировать как мену, а не взаимную куплю-продажу, поставку и т.д. Если же договор предусматривает не только взаимную передачу товара, но и обязанность каждой стороны оплатить полученный товар деньгами, такие обязательства должны квалифицироваться как купля-продажа.

 

см. Договор мены жилыми помещениями

 

Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора.

 



Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1190
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Myrtle Beach Vacation! (5 Nights Ocean Front Deluxe) @ Seaglass Tower, Aug.17-22

$399.00 (0 Bids)
End Date: Wednesday Jul-3-2019 18:25:18 PDT
Buy It Now for only: $699.00
| |
Virginia Beach VA Ocean Key Resort Rental July 6th - 13th 7/6-7/13 on 9th Floor

$850.00
End Date: Friday Jul-26-2019 19:17:01 PDT
Buy It Now for only: $850.00
|
Wyndham Midtown New York 1BD 1BA PREZ Sleeps 2, 5NTS 8/18 - 8/23, 2019

$550.00
End Date: Friday Jul-26-2019 16:13:20 PDT
Buy It Now for only: $550.00
|
Disney's Old Key West Resort Studio July 29-August 1, 2019

$500.00
End Date: Friday Jul-26-2019 16:52:34 PDT
Buy It Now for only: $500.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования