Недвижимость, Жилищное право
Договор долевого участия - как обойтись без "сюрпризов"?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Договор долевого участия - как обойтись без `сюрпризов`?


В случае принятия решения о приобретении квартиры на стадии незавершенного строительства покупателю предстоит заключить договор долевого участия. Однако прежде чем поставить свою подпись под таким серьезным документом, его необходимо изучить и проверить на предмет скрытых `сюрпризов`.

В Гражданском кодексе нет главы, посвященной инвестиционному договору или договору долевого участия.

В результате юристы по-разному истолковывают смысл такого соглашения. Например, на основании ст. 421 ГК РФ это вообще может быть договор, не предусмотренный нормами права. На практике его суть сводится к Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ `Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений` (с изменениями от 2 января 2000 г.).

Еще одна точка зрения - рассматривать вышеупомянутый документ, как договор о совместной деятельности в рамках простого товарищества. Есть и третий подход, согласно которому инвестиционный договор представлен, как договор строительного подряда. Разумеется, правовая основа каждого из `заменяющих` хотя и четко определенных в ГК РФ договоров приводит только к смятению. А ведь, между тем, конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Поэтому в условиях жесткой регламентации договоров об инвестиционной деятельности самое правильное - обращать внимание на содержание документа, а не на его наименование.

Но перед этим будущий соинвестор имеет право на изучение уставных документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, а также документов, дающих право на строительство дома, среди которых должны присутствовать (для Москвы):
инвестиционный контракт с правительством Москвы и окружной префектурой;
договор аренды земельного участка для строительства;
разрешения на строительство и проведение строительно-монтажных работ;
акты экологической экспертизы и др.

Кроме проверки документов, разрешающих строительство потенциальному соинвестору желательно взглянуть на проектную декларацию, в которой отражена информация о застройщике и о проекте его строительства. Такая декларация должна быть опубликована в СМИ или Интернете.

После того, как все предварительные проверки благополучно завершены будущему дольщику необходимо обратить внимание на наличие и содержание следующих пунктов инвестиционного договора:

1. Точное указание строительного адреса (если фактический еще не присвоен) возводимого дома и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. Если нет возможности определить номер квартиры, то должны быть зафиксированы ориентиры, позволяющие точно определить ее местонахождение. Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором помечена будущая квартира.

2. Определение ориентировочного срока сдачи дома в эксплуатацию, например II квартал 2007 года. Следует помнить, что просрочкой считается фактическая сдача на один квартал позже.

3. Ответственность за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. Неустойка обычно взыскивается в размере указанном в договоре (либо согласно закону о защите прав потребителей).

4. Описание механизма возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию более, чем на один квартал.

5. Фиксирование окончательной цены договора. Изменения возможны только после обмера БТИ. Сюда же можно отнести отдельный пункт о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.

6. Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).

7. Положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также обязанность предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружатся права третьих лиц.

8. Документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг дольщиком только после его фактического заселения в квартиру.

9. Обязательство застройщика выдать на руки по требованию дольщика документы, необходимые для регистрации права собственности (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и т.п.).

Одним словом, по такому договору не должно получится так, чтобы у гражданина по договору осталось только право получить квартиру, а все остальные права - у застройщика. Часто возникает ситуация, когда застройщик не соглашается исправлять обязательные для дольщика пункты. В таком случае, лучше поискать другую компанию, вполне возможно, что ее условия окажутся более выгодными. Впрочем, выбор остается за покупателем.

Не лишним будет напомнить, что перед подписанием договора, его было бы желательно показать юристу, занимающемуся вопросами недвижимости. Очень часто благодаря профессиональному изучению этого документа обнаруживается, что дольщик, не смотря на прописанные права, в действительности лишен их и вряд ли сможет удовлетворить свои требования в суде. Причины могут быть разными. Одна из самых распространенных, когда дольщик понимает под написанным одно, а на самом деле имеется в виду другое. Самое обидное - узнать об этом, когда уже поздно. Еще порой случается, что один пункт договора противоречит другому.

Одним из способов предохранения от возможных разочарований (мягко выражаясь) является учетная регистрация инвестиционного договора. Во-первых, это лишняя проверка соглашения и более ответственный подход к его составлению (филькину грамоту регистрирующий орган не возьмет), во-вторых, снижается риск повторной продажи квартиры и другие мошеннические действия.

В Москве функцию учета регистрации несет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Московской области - Министерство строительного комплекса Московской области. Кстати, всегда можно обратиться прямо туда и узнать, не зарегистрировал ли кто-то ваш объект несколько ранее. Хотя, очевидно, что если такое нарушение имеет место быть, второй договор не пройдет регистрацию. Более того, будет возбуждено уголовное дело. Но на проверку уходит время, в течение которого пай за квартиру может быть внесен. Следовательно, разбор ситуации и восстановление справедливости займут время.

Одновременно с учетной регистрацией, осуществляемой в органах власти, компания может проводить свою внутреннюю регистрацию. Разумеется, ничего общего с вышеупомянутой - официальной - она не имеет и может являться лишь дополнением к основной.

К сожалению, регистрация договора не обязательна. Ее отсутствие не является нарушением закона. Однако, право дольщика требовать выполнения такого условия с целью снятия риска серьезных финансовых потерь. Как ни печально, среди застройщиков есть такие, которые не проводят регистрацию, боясь ответственности в силу целого ряда причин, одна из которых - заведомое невыполнения взятых обязательств с целью личного обогащения. Так что в таких вопросах дольщику следует проявить особую бдительность.


15.09.2006

Источник: Личные деньги


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1332
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Wyndham Grand Desert 2 BR Deluxe Lockoff, May 27 to 31, Sleeps8, Las Vegas

$425.00
End Date: Sunday May-19-2019 18:58:27 PDT
Buy It Now for only: $425.00
|
Wyndham Flagstaff resort, 2 bedroom deluxe condo, 3 nights, May 9-12

$475.00
End Date: Sunday May-19-2019 19:37:30 PDT
Buy It Now for only: $475.00
|
Wyndham Grand Desert 3 Bedroom Deluxe, May 27 to 31, Sleeps10, Las Vegas Fun

$300.00
End Date: Saturday May-18-2019 8:11:12 PDT
Buy It Now for only: $300.00
|
WYNDHAM SMOKEY MOUNTAINS 1 BR DELUXE SLEEPS 4, 5 NIGHTS APL 22 - 27 

$599.00
End Date: Sunday Apr-28-2019 8:42:13 PDT
Buy It Now for only: $599.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Валерий Меркулов, Юрий Щербатых Недвижимость в России. Построй, продай, заработай!
Недвижимость в России. Построй, продай, заработай!
Все говорят о кризисе рынка недвижимости в России. Так ли это? Как зарабатывать на недвижимости? Как продавать и что покупать? В книге приведены новейшая статистика и опыт лидеров отрасли, представлены 200 методик и технологий по увеличению прибыли, которые помогут участнику рынка незамедлительно получить финансовый результат и перестать терять деньги. Она не о том, как продавать дома из бетона или кирпича, а о построении грамотного и высокодоходного бизнеса. О возможностях и их грамотном использовании, наладке бизнес-машины, которая "печатает" вам деньги. Рынок недвижимости из каменного века шагает в высокотехнологичную эру, и для этого перехода уже собраны необходимые инструменты. Только вам решать — работать как раньше или получить больше денег от вашего бизнеса. Книга будет полезна: • собственникам компаний, • маркетологам, • коммерческим директорам и всем тем, кто хочет грамотно и с минимальными затратами выстроить "денежную машину" из собственного бизнеса....

Цена:
477 руб

 Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы. ГЭСНп-2001. Часть 4. Подъемно-транспортное оборудование
Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы. ГЭСНп-2001. Часть 4. Подъемно-транспортное оборудование
Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (далее - ГЭСНм) предназначены для определения потребности в ресурсах (затрат труда рабочих, машинистов, времени эксплуатации строительных машин и механизмов, материальных ресурсов) при выполнении работ по монтажу оборудования и для составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ ресурсным и ресурсно-индексным методами.
ГЭСНм являются исходными нормами для разработки других сметных нормативов: единичных расценок федерального, территориального и отраслевого уровней, индивидуальных и укрупненных сметных нормативов.

Формат: 20,5 см x 29 см...

Цена:
457 руб

Жилье
Жилье
В книге освещаются основные вопросы в области жилищного права. Авторы ее каждый день помогают людям решать сотни и тысячи проблем, связанных с жильем. Структура глав в форме вопросов и ответов, а также алфавитный указатель в конце книги делают ее доступной для восприятия, дают возможность быстро найти ответ на интересующий вопрос. В приложении представлены разработанные с учетом нового законодательства образцы исковых заявлений, договоров и других документов. Для широкого круга читателей....

Цена:
286 руб

Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
В учебнике дается комплексный анализ проблем развития предпринимательства на рынке недвижимости. Раскрываются особенности недвижимости как объекта рыночных отношений, обобщается опыт ведения бизнеса в сфере операций с недвижимым имуществом в зарубежных странах, большое внимание уделяется российской специфике становления рынка недвижимости. Значительно облегчают освоение материала примеры практического использования полученных знаний, ситуации для анализа, вопросы для самоконтроля. Удачное сочетание теориии практики делает эту книгу полезной как студентам вузов, обучающимся экономическим специальностям, так и предпринимателям, оценщикам и другим специалистам, работающим на рынке недвижимости....

Цена:
250 руб

Грюнштам Владимир Альбертович, Горячкин П. В. Материальные ресурсы в строительстве
Материальные ресурсы в строительстве

В книге рассмотрены вопросы управления материальными ресурсами в рыночных условиях работы строительного комплекса России. Установлены основные направления совершенствования сметного ценообразования в строительстве и использование в этом процессе региональных рынков строительных материалов.

В книге отражено существующее состояние и проанализирована практика прошлых периодов в планировании потребности материалов на инвестиционно-строительные проекты, в организации поставок и использовании материальных ресурсов на объектах строительства, в организации учета расхода материалов в строительном производстве. Подробно изложена технология расчета норм расхода материалов на строительные работы и сформулированы предложения по созданию рыночной системы сметного нормирования расхода материальных ресурсов в строительстве.

Отдельно исследованы проблемы определения рыночных цен на строительные материалы, используемые в расчетах сметной стоимости строительства и в планировании материально-технического снабжения строек. Предложена современная система регионального мониторинга текущих цен на строительные материалы. Разработаны методики начального наблюдения за рыночными ценами и их переработки в оптовые и сметные цены на строительные материалы. Представлены результаты работы постоянно действующей системы рыночного мониторинга цен в регионе (Санкт-Петербург).

Книга предназначена для широкого круга специалистов, занимающихся разработкой сметной документации в строительстве, управлением материальными ресурсами и стоимостью в инвестиционно-строительных проектах, планированием и организацией материально-технического снабжения в подрядных строительных организациях.

...

Цена:
240 руб

Башкатов Владимир Семёнович, Башкатов Владимир Владимирович Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001)
Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001)

«Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам» (УПБС-2001) разработаны с целью определения текущей и/или прогнозной стоимости строительства зданий и сооружений в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 года с пересчетом на любую календарную дату.

Настоящий Справочник предназначен для инженерно-технических работников и экономистов, инвесторов, заказчиков, строительно-монтажных организаций, организаций финансирующих строительство, проектных и научно-исследовательских институтов, оценщиков объектов недвижимости и других организаций, осуществляющих инвестиционную деятельность в строительстве, организаторов подрядных торгов и аукционов.

Вторая редакция, дополненная и исправленная.

...

Цена:
2700 руб

Балаш В. А., Балаш О. С., Харламов А. В. Эконометрический анализ геокодированных данных о ценах на жилую недвижимость
Эконометрический анализ геокодированных данных о ценах на жилую недвижимость

В представленной статье рассматриваются проблемы регрессионного анализа пространственных данных на примере моделирования цен вторичного рынка жилья в городе Саратове методом географически взвешенной регрессии.

...

Цена:
152 руб

Недвижимость
Недвижимость
Андрей Волос родился в 1955 году в Душанбе, по специальности геофизик. С конца 80-х годов его рассказы и повести публикуются в журналах. Часть из них, посвященная Востоку, составила впоследствии `книгу `Хуррамабад`, получившую престижные литературные премии. Новый роман — `Недвижимость` — написан на московском материале. Главный герой повествования — риэлтер, агент по продаже квартир, человек, склонный к рефлексии, но сумевший адаптироваться к новым условиям. Выбор такого героя позволил писателю построитьнеобычайно динамичный сюжет, описать множество ярких психологических типов и воспроизвести лихорадочный ритм нынешней жизни, зачастую оборачивающейся бессмысленной суетой. Андрей Волос нашел золотую середину между остросюжетной беллетристикой и серьезной `исповедальной` литературой и создал действительно современный роман, продолжающий традиции русской классической прозы....

Цена:
529 руб

Чжан НаньНань, Барановская Наталия Игоревна, Гу ФэйФэй Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

...

Цена:
198 руб

Макэлрой Кен Азбука инвестирования в недвижимость
Азбука инвестирования в недвижимость

Книга о том, как находить хорошую недвижимость, правильно оценивать ее, вести переговоры, заключать сделки и «делать» большие деньги.

Для широкого круга читателей.

...

Цена:
319 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования