Недвижимость, Жилищное право
Договор долевого участия - как обойтись без "сюрпризов"?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Договор долевого участия - как обойтись без `сюрпризов`?


В случае принятия решения о приобретении квартиры на стадии незавершенного строительства покупателю предстоит заключить договор долевого участия. Однако прежде чем поставить свою подпись под таким серьезным документом, его необходимо изучить и проверить на предмет скрытых `сюрпризов`.

В Гражданском кодексе нет главы, посвященной инвестиционному договору или договору долевого участия.

В результате юристы по-разному истолковывают смысл такого соглашения. Например, на основании ст. 421 ГК РФ это вообще может быть договор, не предусмотренный нормами права. На практике его суть сводится к Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ `Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений` (с изменениями от 2 января 2000 г.).

Еще одна точка зрения - рассматривать вышеупомянутый документ, как договор о совместной деятельности в рамках простого товарищества. Есть и третий подход, согласно которому инвестиционный договор представлен, как договор строительного подряда. Разумеется, правовая основа каждого из `заменяющих` хотя и четко определенных в ГК РФ договоров приводит только к смятению. А ведь, между тем, конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Поэтому в условиях жесткой регламентации договоров об инвестиционной деятельности самое правильное - обращать внимание на содержание документа, а не на его наименование.

Но перед этим будущий соинвестор имеет право на изучение уставных документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, а также документов, дающих право на строительство дома, среди которых должны присутствовать (для Москвы):
инвестиционный контракт с правительством Москвы и окружной префектурой;
договор аренды земельного участка для строительства;
разрешения на строительство и проведение строительно-монтажных работ;
акты экологической экспертизы и др.

Кроме проверки документов, разрешающих строительство потенциальному соинвестору желательно взглянуть на проектную декларацию, в которой отражена информация о застройщике и о проекте его строительства. Такая декларация должна быть опубликована в СМИ или Интернете.

После того, как все предварительные проверки благополучно завершены будущему дольщику необходимо обратить внимание на наличие и содержание следующих пунктов инвестиционного договора:

1. Точное указание строительного адреса (если фактический еще не присвоен) возводимого дома и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. Если нет возможности определить номер квартиры, то должны быть зафиксированы ориентиры, позволяющие точно определить ее местонахождение. Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором помечена будущая квартира.

2. Определение ориентировочного срока сдачи дома в эксплуатацию, например II квартал 2007 года. Следует помнить, что просрочкой считается фактическая сдача на один квартал позже.

3. Ответственность за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. Неустойка обычно взыскивается в размере указанном в договоре (либо согласно закону о защите прав потребителей).

4. Описание механизма возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию более, чем на один квартал.

5. Фиксирование окончательной цены договора. Изменения возможны только после обмера БТИ. Сюда же можно отнести отдельный пункт о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.

6. Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).

7. Положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также обязанность предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружатся права третьих лиц.

8. Документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг дольщиком только после его фактического заселения в квартиру.

9. Обязательство застройщика выдать на руки по требованию дольщика документы, необходимые для регистрации права собственности (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и т.п.).

Одним словом, по такому договору не должно получится так, чтобы у гражданина по договору осталось только право получить квартиру, а все остальные права - у застройщика. Часто возникает ситуация, когда застройщик не соглашается исправлять обязательные для дольщика пункты. В таком случае, лучше поискать другую компанию, вполне возможно, что ее условия окажутся более выгодными. Впрочем, выбор остается за покупателем.

Не лишним будет напомнить, что перед подписанием договора, его было бы желательно показать юристу, занимающемуся вопросами недвижимости. Очень часто благодаря профессиональному изучению этого документа обнаруживается, что дольщик, не смотря на прописанные права, в действительности лишен их и вряд ли сможет удовлетворить свои требования в суде. Причины могут быть разными. Одна из самых распространенных, когда дольщик понимает под написанным одно, а на самом деле имеется в виду другое. Самое обидное - узнать об этом, когда уже поздно. Еще порой случается, что один пункт договора противоречит другому.

Одним из способов предохранения от возможных разочарований (мягко выражаясь) является учетная регистрация инвестиционного договора. Во-первых, это лишняя проверка соглашения и более ответственный подход к его составлению (филькину грамоту регистрирующий орган не возьмет), во-вторых, снижается риск повторной продажи квартиры и другие мошеннические действия.

В Москве функцию учета регистрации несет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Московской области - Министерство строительного комплекса Московской области. Кстати, всегда можно обратиться прямо туда и узнать, не зарегистрировал ли кто-то ваш объект несколько ранее. Хотя, очевидно, что если такое нарушение имеет место быть, второй договор не пройдет регистрацию. Более того, будет возбуждено уголовное дело. Но на проверку уходит время, в течение которого пай за квартиру может быть внесен. Следовательно, разбор ситуации и восстановление справедливости займут время.

Одновременно с учетной регистрацией, осуществляемой в органах власти, компания может проводить свою внутреннюю регистрацию. Разумеется, ничего общего с вышеупомянутой - официальной - она не имеет и может являться лишь дополнением к основной.

К сожалению, регистрация договора не обязательна. Ее отсутствие не является нарушением закона. Однако, право дольщика требовать выполнения такого условия с целью снятия риска серьезных финансовых потерь. Как ни печально, среди застройщиков есть такие, которые не проводят регистрацию, боясь ответственности в силу целого ряда причин, одна из которых - заведомое невыполнения взятых обязательств с целью личного обогащения. Так что в таких вопросах дольщику следует проявить особую бдительность.


15.09.2006

Источник: Личные деньги


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1239
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Bonnet Creek Resort 2 BR Deluxe 6 Nts Feb 8-14, 2019

$175.00
End Date: Saturday Jan-12-2019 19:32:50 PST
Buy It Now for only: $175.00
|
4 nights Dec 18-22, 2018 studio Hyatt Bonita Springs, Coconut Plantation Florida

$250.00
End Date: Friday Dec-21-2018 8:57:56 PST
Buy It Now for only: $250.00
|
Wyndham Smoky Mts, December 23-26, 2B, Sevierville, TN, Other Dates Available

$149.00
End Date: Wednesday Dec-19-2018 16:06:23 PST
Buy It Now for only: $149.00
|
8 DAY FLORIDA BEACH FRONT VACATION*DELRAY BEACH,FL* DEC 15-22*1BR SUITE SLEEPS 4

$100.00 (21 Bids)
End Date: Monday Dec-17-2018 12:13:14 PST
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
В. Г. Шабалин, А. А. Хромов Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1
Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1
Настоящая книга рассчитана на профессионалов в сфере недвижимости - агентов, маклеров, брокеров, экспертов, юристов, сотрудников служб безопасности, психологов и конфликтологов риэлтерских и девелоперских компаний, а также на владельцев и совладельцев бизнеса в области real estate - в первую очередь малого. Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости и строительства Московского региона, обобщили свой многолетний опыт ведения риэлтерских сделок, показали основные технологии оказания услуг клиентам агентств недвижимости, составили психологический портрет успешного риэлтера, а также рассмотрели важнейшие прикладные вопросы: оценка, реклама, экспертиза, оформление, расчеты, налоговое планирование, защита от криминала и коррупции, а также ряд других, не менее важных в работе как начинающих, так и опытных специалистов в сфере real estate. Настоящее издание - 52-е в популярной серии «Сделки с недвижимостью», и оно также поможет широкому кругу читателей сориентироваться в подводных камнях рынка недвижимости, чтобы выбрать себе достойного риэлтера или даже стать таковым в дальнейшем....

Цена:
424 руб

Эндрю Мак-Лин и Гари В. Элдред Инвестирование в недвижимость Investing in Real Estate
Инвестирование в недвижимость
В бестселлере известных американских специалистов по работе с недвижимостью подробно описано, как зарабатывать деньги на всех операциях с недвижимостью: съеме или сдаче внаем, продаже, покупке, ремонте, выборе кредита, операциях с заложенных имуществом. Здесь рассказано, что следует оговаривать в договорах, как минимизировать свои расходы и правильно модифицировать недвижимость, чтобы извлечь из нее максимальный доход. Приведенные в качестве примеров цены, районы, детали юридических процедур, процентные ставки и так далее, не отличаются качественно от тех, что характерны для нашего рынка, - если вы овладеете универсальными законами правильного обращения с недвижимостью, вы сможете зарабатывать деньги по всему миру - в США, России, ОАЭ или любой другой стране....

Цена:
1199 руб

 Государственные сметные нормативы. Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм 81-03-Пр-2001. Приложения
Государственные сметные нормативы. Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм 81-03-Пр-2001. Приложения
Государственные сметные нормативы. Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (далее - ГЭСНм) предназначены для определения потребности в ресурсах (затрат труда рабочих, машинистов, времени эксплуатации строительных машин и механизмов, материальных ресурсов) при выполнении работ по монтажу оборудования и для составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ ресурсным и ресурсно-индексным методами.
ГЭСНм являются исходными нормами для разработки других сметных нормативов: единичных расценок федерального, территориального и отраслевого уровней, индивидуальных и укрупненных сметных нормативов.

Разработаны Федеральным центром ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов.
Утверждены приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 04 августа 2009 г. №321.

Формат: 20,5 см x 29 см....

Цена:
979 руб

 Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм-2001. Часть 32. Оборудование предприятий электронной промышленности и промышленности средств связи
Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм-2001. Часть 32. Оборудование предприятий электронной промышленности и промышленности средств связи
Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (далее - ГЭСНм) предназначены для определения потребности в ресурсах (затрат труда рабочих, машинистов, времени эксплуатации строительных машин и механизмов, материальных ресурсов) при выполнении работ по монтажу оборудования и для составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ ресурсным и ресурсно-индексным методами.
ГЭСНм являются исходными нормами для разработки других сметных нормативов: единичных расценок федерального, территориального и отраслевого уровней, индивидуальных и укрупненных сметных нормативов.

Формат: 20,5 см x 29 см...

Цена:
392 руб

Роберт Нагаев Как развиваться в кризис
Как развиваться в кризис
В книге отражены вопросы, связанные с трудностями, с которыми столкнулись граждане и предприниматели в условиях экономического кризиса.
Много интересного и полезного сможет найти здесь для себя читатель на примере отдельных предпринимателей, которые не только находят выходы их кризиса, но и успешно развиваются.
Широко освещены вопросы недвижимости как надежного средства обеспечения финансовой защищенности граждан и предпринимателей и как хорошей антикризисной меры.
Издание продолжает серию уже вышедших книг Р.Т.Нагаева о недвижимости как источнике богатства.

Книга предназначена для широкого круга читателей....

Цена:
273 руб

Н. А. Бондарева, М. Ю. Мишланова, Г. А. Сызранцев, С. М. Горкина Мониторинг рынка недвижимости. Методология, результаты, закономерности
Мониторинг рынка недвижимости. Методология, результаты, закономерности
Рассмотрены основные системные категории рынка недвижимости как объекта мониторинга, дана характеристика динамической системы и обос­новано ее информационно-аналитическое обеспечение, определена структу­ра мониторинга рынка недвижимости. В методологических разработках представлены концепция и программа мониторинга, формирование ком­плекса показателей. Аналитическое обеспечение включало исследование взаимозависимости рыночных параметров и моделирование развития рынка недвижимости. Приведены характеристика инвестиционной среды и деловой активности, оценка системообразующих факторов, а также результаты мониторинга рынка жилой недвижимости: спроса, предложения, цены, потребителей.

Для аспирантов, научных работников, специалистов....

Цена:
1105 руб

В. М. Калинин, С. Н. Попельнюхов, В. Н. Семенов, К. П. Грабовый, Е. А. Солнцев, Д. А. Капырин Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 3. Эксплуатационный модуль сервейинга в системе территориально-пространственного развития муниципального образования
Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 3. Эксплуатационный модуль сервейинга в системе территориально-пространственного развития муниципального образования
По большей части жилищный фонд Российской Федерации был приватизирован в начале 90-х гг. прошлого столетия. В последующие 20 лет текущий и капитальный ремонты жилых квартир и инфраструктуры не выполнялись. Отсутствовал необходимый объем капиталовложений. Из 59 млн. квартир около 50 % в России нуждаются в санации.
Недостаточный объем текущего ремонта в прошлом привел к значительным физическим и структурным повреждениям зданий и сооружений, которые с учетом общего возраста построек ведут к снижению остаточного срока их эксплуатации.
Эффективное управление многоквартирным домом невозможно без применения энергосберегающих технологий, направленных на использование современных теплоизоляционных материалов, сокращающих потери тепла за счет регулирования энергозатрат без замены изношенных трубопроводов и энергосберегающего оборудования. Эти и другие вопросы нашли свое отражение в третьей части монографии.

Для инженеров (сервейеров) — специалистов по недвижимости, работников муниципальных и иных предприятий ЖКХ, потребителей коммунальных услуг, преподавателей, аспирантов и магистров....

Цена:
365 руб

Грюнштам Владимир Альбертович, Горячкин П. В. Материальные ресурсы в строительстве
Материальные ресурсы в строительстве

В книге рассмотрены вопросы управления материальными ресурсами в рыночных условиях работы строительного комплекса России. Установлены основные направления совершенствования сметного ценообразования в строительстве и использование в этом процессе региональных рынков строительных материалов.

В книге отражено существующее состояние и проанализирована практика прошлых периодов в планировании потребности материалов на инвестиционно-строительные проекты, в организации поставок и использовании материальных ресурсов на объектах строительства, в организации учета расхода материалов в строительном производстве. Подробно изложена технология расчета норм расхода материалов на строительные работы и сформулированы предложения по созданию рыночной системы сметного нормирования расхода материальных ресурсов в строительстве.

Отдельно исследованы проблемы определения рыночных цен на строительные материалы, используемые в расчетах сметной стоимости строительства и в планировании материально-технического снабжения строек. Предложена современная система регионального мониторинга текущих цен на строительные материалы. Разработаны методики начального наблюдения за рыночными ценами и их переработки в оптовые и сметные цены на строительные материалы. Представлены результаты работы постоянно действующей системы рыночного мониторинга цен в регионе (Санкт-Петербург).

Книга предназначена для широкого круга специалистов, занимающихся разработкой сметной документации в строительстве, управлением материальными ресурсами и стоимостью в инвестиционно-строительных проектах, планированием и организацией материально-технического снабжения в подрядных строительных организациях.

...

Цена:
240 руб

Пономарева Наталья Георгиевна Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью
Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Предлагаемое издание представляет собой практическое пособие. Сложная сфера анализа арбитражной практики по сделкам с недвижимостью раскрывается для читателей на основе действующего законодательства. Автор не только доступным языком излагает арбитражную практику по сделкам с недвижимостью, но и дает собственный комментарий и анализ.

Пособие предназначено для широкого круга читателей.

...

Цена:
100 руб

Редакция журнала Компания Компания 28-2015
Компания 28-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
20 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования