Недвижимость, Жилищное право
Договор долевого участия - как обойтись без "сюрпризов"?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Договор долевого участия - как обойтись без `сюрпризов`?


В случае принятия решения о приобретении квартиры на стадии незавершенного строительства покупателю предстоит заключить договор долевого участия. Однако прежде чем поставить свою подпись под таким серьезным документом, его необходимо изучить и проверить на предмет скрытых `сюрпризов`.

В Гражданском кодексе нет главы, посвященной инвестиционному договору или договору долевого участия.

В результате юристы по-разному истолковывают смысл такого соглашения. Например, на основании ст. 421 ГК РФ это вообще может быть договор, не предусмотренный нормами права. На практике его суть сводится к Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ `Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений` (с изменениями от 2 января 2000 г.).

Еще одна точка зрения - рассматривать вышеупомянутый документ, как договор о совместной деятельности в рамках простого товарищества. Есть и третий подход, согласно которому инвестиционный договор представлен, как договор строительного подряда. Разумеется, правовая основа каждого из `заменяющих` хотя и четко определенных в ГК РФ договоров приводит только к смятению. А ведь, между тем, конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Поэтому в условиях жесткой регламентации договоров об инвестиционной деятельности самое правильное - обращать внимание на содержание документа, а не на его наименование.

Но перед этим будущий соинвестор имеет право на изучение уставных документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, а также документов, дающих право на строительство дома, среди которых должны присутствовать (для Москвы):
инвестиционный контракт с правительством Москвы и окружной префектурой;
договор аренды земельного участка для строительства;
разрешения на строительство и проведение строительно-монтажных работ;
акты экологической экспертизы и др.

Кроме проверки документов, разрешающих строительство потенциальному соинвестору желательно взглянуть на проектную декларацию, в которой отражена информация о застройщике и о проекте его строительства. Такая декларация должна быть опубликована в СМИ или Интернете.

После того, как все предварительные проверки благополучно завершены будущему дольщику необходимо обратить внимание на наличие и содержание следующих пунктов инвестиционного договора:

1. Точное указание строительного адреса (если фактический еще не присвоен) возводимого дома и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. Если нет возможности определить номер квартиры, то должны быть зафиксированы ориентиры, позволяющие точно определить ее местонахождение. Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором помечена будущая квартира.

2. Определение ориентировочного срока сдачи дома в эксплуатацию, например II квартал 2007 года. Следует помнить, что просрочкой считается фактическая сдача на один квартал позже.

3. Ответственность за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. Неустойка обычно взыскивается в размере указанном в договоре (либо согласно закону о защите прав потребителей).

4. Описание механизма возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию более, чем на один квартал.

5. Фиксирование окончательной цены договора. Изменения возможны только после обмера БТИ. Сюда же можно отнести отдельный пункт о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.

6. Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).

7. Положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также обязанность предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружатся права третьих лиц.

8. Документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг дольщиком только после его фактического заселения в квартиру.

9. Обязательство застройщика выдать на руки по требованию дольщика документы, необходимые для регистрации права собственности (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и т.п.).

Одним словом, по такому договору не должно получится так, чтобы у гражданина по договору осталось только право получить квартиру, а все остальные права - у застройщика. Часто возникает ситуация, когда застройщик не соглашается исправлять обязательные для дольщика пункты. В таком случае, лучше поискать другую компанию, вполне возможно, что ее условия окажутся более выгодными. Впрочем, выбор остается за покупателем.

Не лишним будет напомнить, что перед подписанием договора, его было бы желательно показать юристу, занимающемуся вопросами недвижимости. Очень часто благодаря профессиональному изучению этого документа обнаруживается, что дольщик, не смотря на прописанные права, в действительности лишен их и вряд ли сможет удовлетворить свои требования в суде. Причины могут быть разными. Одна из самых распространенных, когда дольщик понимает под написанным одно, а на самом деле имеется в виду другое. Самое обидное - узнать об этом, когда уже поздно. Еще порой случается, что один пункт договора противоречит другому.

Одним из способов предохранения от возможных разочарований (мягко выражаясь) является учетная регистрация инвестиционного договора. Во-первых, это лишняя проверка соглашения и более ответственный подход к его составлению (филькину грамоту регистрирующий орган не возьмет), во-вторых, снижается риск повторной продажи квартиры и другие мошеннические действия.

В Москве функцию учета регистрации несет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Московской области - Министерство строительного комплекса Московской области. Кстати, всегда можно обратиться прямо туда и узнать, не зарегистрировал ли кто-то ваш объект несколько ранее. Хотя, очевидно, что если такое нарушение имеет место быть, второй договор не пройдет регистрацию. Более того, будет возбуждено уголовное дело. Но на проверку уходит время, в течение которого пай за квартиру может быть внесен. Следовательно, разбор ситуации и восстановление справедливости займут время.

Одновременно с учетной регистрацией, осуществляемой в органах власти, компания может проводить свою внутреннюю регистрацию. Разумеется, ничего общего с вышеупомянутой - официальной - она не имеет и может являться лишь дополнением к основной.

К сожалению, регистрация договора не обязательна. Ее отсутствие не является нарушением закона. Однако, право дольщика требовать выполнения такого условия с целью снятия риска серьезных финансовых потерь. Как ни печально, среди застройщиков есть такие, которые не проводят регистрацию, боясь ответственности в силу целого ряда причин, одна из которых - заведомое невыполнения взятых обязательств с целью личного обогащения. Так что в таких вопросах дольщику следует проявить особую бдительность.


15.09.2006

Источник: Личные деньги


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 985
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Reunion Resort @ Orlando ~Reunion, Florida ~3BR/Sleeps 8~ 7Nts May/June 2018

$449.00
End Date: Sunday Apr-29-2018 12:55:37 PDT
Buy It Now for only: $449.00
|
Big Cedar-near Branson- June 24 thru June 29 ( 5 nights)

$300.00 (0 Bids)
End Date: Thursday Apr-26-2018 17:43:23 PDT
Buy It Now for only: $500.00
| |
timeshare rental you choose the destination for 7 days 

$1,095.00
End Date: Friday Apr-27-2018 18:00:34 PDT
Buy It Now for only: $1,095.00
|
WYNDHAM AT THE COTTAGES 3BR DELUXE SLEEPS 10 6 NIGHT RENTAL 5/12-18 MYRTLE BEACH

$69.99
End Date: Sunday Apr-29-2018 16:24:14 PDT
Buy It Now for only: $69.99
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Анна Моисеева, Сергей Тихоненко Как продать квартиру выгодно.  Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг
Как продать квартиру выгодно. Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг
Цитата
"Хоум-стейджинг поможет выделить вашу недвижимость из ряда других, ничего в ней кардинально не меняя. Это реально работает. Попробуйте - и убедитесь сами".
Анна Моисеева

О чем книга
Абсолютно любую квартиру, даже самую "убитую", можно продать быстро и дорого, если грамотно преподнести ее покупателю. Как это сделать, затратив минимальное количество времени и денег? Для этого не нужен дорогой ремонт и фееричный дизайн. Наоборот - и то и другое категорически не рекомендуется! Попросту не окупится. Часто достаточно лишь несколько легких штрихов. Каких и где - подскажет хоум-стейджинг, наука на стыке психологии, ремонта, дизайна и риелторского мастерства, давно применяемая за рубежом, но в России пока вовсе неизвестная.
Основное внимание в книге уделяется предпродажной подготовке городских квартир, однако не забыты и другие виды недвижимости: комнаты в коммуналках, загородные дома, офисы. Одинаково пристально рассматриваются все классы жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитное жилье. Есть отдельная глава про подготовку квартир к сдаче в аренду. Книга сфокусирована на рынке жилья Москвы и Подмосковья, однако советы в ней подойдут для всего российского рынка недвижимости.
Книга будет полезна собственникам недвижимости, профессиональным риелторам, а также всем, кто интересуется законами рынка недвижимости и психологией его участников. Если вы планируете продать или сдать жилье в аренду, стоимость этой книги окупится для вас многократно!

Почему книга достойна прочтения
Что получает читатель этой книги?
  • Конкретные, проверенные жизнью рекомендации, которые существенно облегчат сделку с недвижимостью и принесут значительную прибыль, многократно окупив минимальные вложения в хоум-стейджинг.
  • Множество примеров, реальных историй из практики.
  • Понимание того, как функционирует и развивается рынок недвижимости.
  • Полезные советы по дизайну и ремонту.
  • Занимательную информацию о психологии покупателей и продавцов недвижимости.

    Книга не является переводом какого-либо зарубежного пособия и не содержит никаких элементов плагиата! Это абсолютно оригинальный авторский текст. Рынок недвижимости России очень отличается от рынка недвижимости США (Европы). Другие условия жизни, другие финансовые расчеты, другая психология у людей. Книга описывает именно российский рынок недвижимости, со всеми его особенностями и нюансами. Ранее об этом никто так полно и подробно не писал.

    Кто автор
    Анна Моисеева - риелтор, юрист по образованию, в прошлом - журналист, более 6 лет профессионально пишет о недвижимости. Сотрудничает с десятком тематических СМИ. Имеет внушительный опыт сделок с недвижимостью не только для клиентов, но и для себя.
    Сергей Тихоненко - риелтор с 16-летним стажем, глава московского агентства недвижимости "Априори". Провел сотни сделок с недвижимостью (как в России, так и в СНГ), в том числе инвестиционных. Имеет обширный опыт подготовки недвижимости к продаже.

    Также в создании книги участвовали эксперты - топ-менеджеры крупнейших московских агентств недвижимости ("ИНКОМ-Недвижимость", "МИЭЛЬ",WELHOME, Blackwood, Cushman &Wakefield), а также профессионалы сферы дизайна и ремонта.

    Ключевые понятия
    Хоум-стейджинг.

    Особенности оформления книги
    Цветные фото-иллюстрации.





    ...

  • Цена:
    366 руб

    Эндрю Мак-Лин, Гари В. Элдред Инвестирование в недвижимость Investing in Real Estate
    Инвестирование в недвижимость
    В бестселлере известных американских специалистов по работе с недвижимостью подробно описано, как зарабатывать деньги на всех операциях с недвижимостью: съеме или сдаче внаем, продаже, покупке, ремонте, выборе кредита, операциях с заложенных имуществом. Здесь рассказано, что следует оговаривать в договорах, как минимизировать свои расходы и правильно модифицировать недвижимость, чтобы извлечь из нее максимальный доход. Приведенные в качестве примеров цены, районы, детали юридических процедур, процентные ставки и т.д., не отличаются качественно от тех, что характерны для нашего рынка, - если вы овладеете универсальными законами правильного обращения с недвижимостью, вы сможете зарабатывать деньги по всему миру - в США, России, ОАЭ или любой другой стране. Эндрю Мак-Лин имеет большой опыт работы в сфере недвижимости и написал еще шесть книг, в том числе "Руководство к ипотечным кредитам на жилье" и "Советник покупателя недвижимости", опубликованные Wiley. Гари В.Элдред, доктор наук - успешный инвестор в недвижимость, преподаватель Станфордского университета и Университета Иллинойса. Он также является автором книг 106 самых распространенных ошибок, совершаемых покупателями недвижимости (и как их избежать), Полное пособие по покупке вторых домов для отпусков, пенсии и вложения денег и серии Заработай денег!, опубликованных Wiley.
    ...

    Цена:
    1259 руб

     Государственные сметные нормативы. Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм 81-03-ОП-2001. Общие положения
    Государственные сметные нормативы. Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм 81-03-ОП-2001. Общие положения
    Государственные сметные нормативы. Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (далее - ГЭСНм) предназначены для определения потребности в ресурсах (затрат труда рабочих, машинистов, времени эксплуатации строительных машин и механизмов, материальных ресурсов) при выполнении работ по монтажу оборудования и для составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ ресурсным и ресурсно-индексным методами.
    ГЭСНм являются исходными нормами для разработки других сметных нормативов: единичных расценок федерального, территориального и отраслевого уровней, индивидуальных и укрупненных сметных нормативов.

    Разработаны Федеральным центром ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов.
    Утверждены приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 04 августа 2009 г. №321.

    Формат: 20,5 см x 29 см....

    Цена:
    1449 руб

    Противодействие рейдерским захватам
    Противодействие рейдерским захватам
    Эта книга известного адвоката Павла Астахова представляет собой практическое пособие для бизнесменов по организации защиты собственного бизнеса от недружественных поглощений и рейдерских атак.
    Рейдерские атаки и недружественные захваты чужой собственности стали настоящим бедствием для молодого российского бизнеса, более того, они начали представлять реальную угрозу государственному устройству России. И если раньше к рейдерству власть относилась как к некой новой форме конкуренции, а к рейдерам как к санитарам бизнеса, то с 2006 года они были объявлены безусловным злом и врагами добросовестного предпринимательства.
    В России бизнес по захвату предприятий сегодня чрезвычайно выгоден: прибыль по разным оценкам составляет от 100 до 500%. Такая ситуация во многом объясняется нашим "национальным своеобразием", ибо реалии нашей страны принципиально отличаются от классической практики слияний и поглощений. На Западе за бизнес платят, а у нас - из-за коррупции, отсутствия сильной независимой судебной власти и несовершенства законодательной базы - его дешевле отнять, нежели приобрести. Именно поэтому потенциальным объектом атаки рейдеров сегодня может стать практически любая российская компания.
    Автор, подробно рассматривая те факторы, наличие которых для 9 из 10 российских компаний означает прямую вероятность недружественною захвата в ближайшем будущем, даст профессиональные советы, как избежать подобной угрозы или, по крайней мере, минимизировать ее....

    Цена:
    619 руб

    Кучерена Анатолий Григорьевич Собственность в вопросах и ответах
    Собственность в вопросах и ответах

    Право собственности – одно из основополагающих прав российских граждан. Его регулирование тесно связывает между собой многие отрасли права.

    Как защитить свои права и права своих детей, как избежать проблем при покупке жилья и автомобиля, при разделе имущества между супругами, как приобрести ипотеку и не «прогореть». На все эти и многие другие вопросы поможет ответить данная книга.

    Издание предназначено для широкого круга читателей.

    ...

    Цена:
    90 руб

    Бобылева Ирина Евгеньевна, Леонтьев Алексей Вячеславович, Терентьева Людмила Фоминична Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет
    Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

    Настоящее издание представляет собой практическое пособие.

    Авторы, практикующие специалисты, простым и доступным языком расскажут о правовой природе аренды, о правилах заключения различных договоров. Второй раздел пособия посвящен рассмотрению вопросов отражения в бухгалтерском и налоговом учете сделок по договорам аренды, лизинга (финансовой аренды) и безвозмездного пользования.

    Настоящее издание предназначено как практикам, так и всем, интересующимся вопросами аренды недвижимости.

    ...

    Цена:
    100 руб

    Петров Михаил Игоревич Жилье в кредит
    Жилье в кредит

    Настоящее издание представляет собой практическое пособие. Вопросы приобретения жилья в кредит, а также проблемы с которыми приходится сталкиваться при этом, становятся все более и более наболевшими. Автор достаточно подробно освещает сущность кредита, процедуру и условия его получения и оформления, а также дает советы, как избежать и вовремя предупредить ошибки, чтобы избежать проблем и лишних расходов.

    Издание предназначено для широкого круга читателей.

    ...

    Цена:
    40 руб

    Шиллер Роберт Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками
    Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками

    Цитата

    «Люди отдают себе отчет в том, что доверие падает, а это, в свою очередь, означает, что они в какой-то мере осознают важность психологического аспекта в развитии экономического кризиса».

    Роберт Шиллер

    О чем книга «Иррациональный оптимизм: Как безрассудное поведение управляет рынками»

    О теории возникновения и сдутия спекулятивных пузырей, а именно о том, что мы как люди рациональные очень часто совершаем поступки, в основе которых лежит иррациональное начало. Как с ним бороться? Может ли ему противостоять маленькая группа людей или для этого должны быть созданы целые институты? Развернутый анализ последнего грандиозного бума на фондовом рынке, основанный на многочисленных опубликованных исследованиях и исторических фактах.

    Почему книга «Иррациональный оптимизм» достойна прочтения

    Новый взгляд на последствия недавнего крупнейшего мирового финансового кризиса и динамику его развития. Профессиональные советы в разработке стратегии борьбы с будущими кризисами. Человеческая самоуверенность и вера в стабильность фондовых рынков приводят к их обвалу: что с этим можно сделать? Беды чрезмерного инвестирования – причины и следствия. Анализ развития мировой экономики под влиянием нестабильности спекулятивных рынков. Будущее в лице безжалостного капитализма: как побороть страх банкротства и обнищания? Психологические факторы, лежащие в основе поведения рынка.

    Для кого эта книга

    Будет интересна всем, кто намерен купить или продать недвижимость, кого активно приглашают инвестировать в различные банки, фонды, ПИФы и пр.

    Кто автор

    Роберт Шиллер – американский ученый-экономист, автор популярных книг по экономике. В настоящее время – профессор экономики имени Артура М. Оукена Йельского университета и научный сотрудник Йельского международного центра по финансам при Йельской школе менеджмента. С 1980 г. – научный сотрудник Национального бюро экономических исследований. Основал и является главным экономистом фирмы по инвестиционному управлению MacroMarkets LLC. Известен своими исследованиями в области экономической теории финансов и в особенности в поведенческих финансах. Автор более 200 научных работ и 5 книг.

    ...

    Цена:
    459 руб

    Е. Е. Ермолаев, Р. А. Дуров, С. Ю. Копельчук, Д. Н. Силка Инжиниринг инвестиционно-строительных проектов промышленного назначения
    Инжиниринг инвестиционно-строительных проектов промышленного назначения
    Инвестиционно-строительный инжиниринг является достаточно новым понятием в отечественной практике. В данной области до сих пор нет устоявшихся определений и понимания сущности инжиниринговой деятельности. В монографии авторами раскрываются основные принципы и содержание инжиниринга в России и развитых странах, его перспективы, организационные аспекты, роль государства в развитии инжинирингового бизнеса.

    Предназначается для студентов и аспирантов, обучающихся по экономическим специальностям, преподавателей экономических дисциплин и заинтересованных лиц, занимающихся проблемами управления инвестиционно-строительными проектами....

    Цена:
    509 руб

    Роберт Кийосаки Инвестиции в недвижимость The Real Book of Real Estate
    Инвестиции в недвижимость
    В мире, где многие финансовые консультанты сами не следуют собственным советам, появилась книга, написанная экспертами, которые используют на практике все, что проповедуют. Они расскажут вам, как стать по-настоящему богатым человеком, а не просто выживать в сегодняшней экономической ситуации.
    Что может быть лучше, чем эксперт, который учит вас грамотно инвестировать? Только 22 таких эксперта! Роберт Кийосаки собрал под одной обложкой непревзойденную команду специалистов и консультантов, преследуя единственную цель - поделиться своими знаниями и научить вас одерживать блистательные победы в инвестиционной борьбе за недвижимость.
    Команда экспертов Роберта Кийосаки расскажет вам: - как использовать скрытые инвестиционные возможности - как находить перспективную недвижимость, - как оценивать недвижимость - как сдавать недвижимость в аренду - как получать финансирование - как защитить свои активы - как минимизировать налоги - как оформлять юридическое право собственности
    Для широкого круга читателей....

    Цена:
    746 руб

    Booking.com
    2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
    Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
    Яндекс.Метрика Яндекс цитирования