Недвижимость, Жилищное право
Квартирный вопрос глазами адвоката

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Квартирный вопрос глазами адвоката


Покупка квартиры - дело серьезное, дорогое и нечастое. Скандалы последних двух лет с недостроенными домами, пикеты обманутых вкладчиков приводят к мысли, что безопаснее, хоть и дороже, покупать квартиры на вторичном рынке. Но если проблемы на вторичке не столь массовые, обманутые покупатели не требуют вмешательства правительства города, то это совсем не означает, что тут все безоблачно. О существующих на вторичном рынке рисках и о судебной практике в этой сфере рассказала юрист компании `Бест-Недвижимость` Светлана Свириденко.

Самая большая неприятность, которая может поджидать покупателя квартиры, - лишение права собственности на приобретенную жилплощадь. На языке юристов это называется истребование имущества. Причем истребование может произойти, даже если суд признал вас добросовестным покупателем. Вообще, с добросовестными приобретателями не все так просто. Ныне они защищены статьей 301 ГК РФ. Ранее же, если суды признавали первую сделку недействительной, то по цепочке все прочие сделки, совершенные с квартирой, также признавались недействительными. Квартира возвращалась первоначальному собственнику, а остальные участники цепочки должны были возвращать деньги своим покупателям.


Добросовестный? Докажи

`Поворотным моментом, - рассказывает С. Свириденко, - стало постановление Конституционного суда от 21 апреля 2003 года, однако и на сегодняшний день в риэлторской среде не совсем правильно трактуется понятие добросовестного приобретателя`.

Некоторые недобросовестные риэлторы, по словам юриста, вводят покупателей в заблуждение, говоря, что добросовестным приобретателем является лицо, которое честно заплатило честно заработанные деньги. На самом же деле добросовестным является приобретатель, который, приобретая имущество, не знал и не мог знать, что продавец имущества не имел права его отчуждать.

Добросовестный приобретатель должен, в первую очередь, свою добросовестность доказать. `В моей практике, - рассказывает С. Свириденко, - рассматривались доказательства, подтверждающие, что приобретатель был убежден в наличии у продавца всех правомочий на распоряжение имуществом (это были либо нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов, либо копии свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца, либо выписка из ЕГРП, из которой видно, что сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости отсутствуют и т.д.). В таких случаях лицо, которое приобрело такую недвижимость, может быть признано добросовестным приобретателем`. Но даже если покупателя признают добросовестным, это совсем не гарантия того, что квартира не будет истребована, право собственности аннулировано и квартира не вернется к первоначальному собственнику.


Случай из практики

Самыми типичными случаями такого рода в практике юристов является подделка доверенности на продажу квартир. В качестве примера С. Свириденко привела следующую историю: `В 2004 году в городе N умер гражданин, в собственности которого была квартира в Москве. Через некоторое время наследник умершего получает свидетельство о праве на наследство, подает документы на регистрацию, и вот тут выясняется, что спустя три месяца после смерти другим лицом была получена фальшивая доверенность на продажу квартиры, и по этой доверенности квартира уже три раза была продана. Конечными собственниками оказываются наши клиенты. Суд признает эту сделку ничтожной и одновременно признает наших клиентов добросовестными приобретателями, поскольку в момент приобретения квартиры они не знали и не могли знать о том, что продавец не имел права на отчуждение квартиры. В качестве доказательств были представлены копии правоустанавливающих документов на квартиру продавца и выписка из ЕГРП, из которой следовало, что на тот момент никаких арестов и запретов на квартиру наложено не было`.

Первую сделку, когда квартира была продана по фальшивой доверенности, суд признал ничтожной, признал право собственности за наследником умершего и постановил истребовать эту квартиру у добросовестных приобретателей. `Сейчас стадия кассации, но вариантов мало - сделка и правда ничтожная, - продолжает С. Свириденко. - Встает вопрос - кто кому и что должен. Представляя интересы наших клиентов, мы будем требовать от последнего продавца квартиры взыскания средств, уплаченных ими за квартиру. Помимо основной суммы будем требовать уплаты процентов, начисленных на всю сумму, полученную недобросовестным продавцом за квартиру, за весь период пользования деньгами наших клиентов. Сложность в том, что продавца не могут найти. Возбуждено уголовное дело, но на право собственности это не повлияет`.


Осторожно, нотариус!

Выходит, что если вся цепочка была создана преднамеренно и все предыдущие участники были мошенниками, то получить деньги будет практически невозможно: даже если продавец будет найден, то у него не будет собственности, на которую можно наложить взыскание, а зарплата будет, скорее всего, мизерная. Риэлторы вообще предостерегают от покупки квартиры по доверенности. Многие мошенничества совершаются с использованием нотариально заверенных документов. `Добраться до обстоятельств выдачи доверенностей сложно, - говорит С. Свириденко. - Нотариусы сохраняют тайну, не допускают до своих документов`. Часто копия доверенности даже не остается в архивах нотариуса, только делается отметка в книге, что доверенность была удостоверена и отражается ее краткое содержание. Конечно, хорошо бы, чтобы законом были предоставлены такие возможности, с другой стороны это можно рассматривать как вмешательство в личную жизнь`.

С 1 января 2005 года были внесены изменения в Федеральный закон `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним`. В соответствии с этими изменениями `собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ`. Однако размер компенсации не может превышать один миллион рублей. При этом предусмотрены определенные условия выплаты: получить деньги можно не сразу. Сначала нужно получить решение суда, которое должно вступить в законную силу. Если по не зависящим от лиц причинам взыскание по исполнительному листу не будет произведено в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению, то только тогда можно обращаться за разовой компенсацией.


Happy end

Единственный выход, для того чтобы спать спокойно, купив квартиру, - это страхование от риска утраты права собственности. Конечно, это дополнительные расходы, но это как раз то, на чем экономить не стоит. Надо понимать, что самый грамотный и добросовестный риэлтор не может защитить от мошенников. В приведенном случае квартира была застрахована - то есть добросовестные приобретатели в любом случае деньги получат. Конечно, за несколько лет, что идут судебные тяжбы, цены сильно выросли, но даже эти деньги гораздо лучше, чем ничего.


21.12.2006

Источник: Квартира.Дача.Офис


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1526
«Ваш Магазин»Бизнес книги. Недвижимость. Рынок жилья. Купить, продать квартиру, дом.
 Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса. Часть 3Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса. Часть 3, 2018 г.
Шабалин Вадим Геннадьевич, Прокофьев С.В.

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в первую очередь...
Цена: 307 руб.
 Девелоперский бизнес в России. Правовое регулирование отраслиДевелоперский бизнес в России. Правовое регулирование отрасли, 2018 г.
Бычков Александр Игоревич

Данная книга посвящена правовому регулированию девелоперского бизнеса в России на основе изучения всех основных стадий реализации инвестиционного проекта: от выбора площадки под застройку и оформления разрешительной документации до строительства объекта недвижимости, его введения в...
Цена: 626 руб.
 Инвестиции в недвижимостьИнвестиции в недвижимость, 2019 г.
Кийосаки Роберт Т.

Что может быть лучше, чем эксперт, который учит вас грамотно инвестировать? Только 22 таких эксперта! Роберт Кийосаки собрал под одной обложкой непревзойденную команду специалистов и консультантов, преследуя единственную цель - поделиться своими знаниями и научить вас одерживать...
Цена: 1 094 руб.
 Нам наверх. Инструменты построения личного бренда риэлтораНам наверх. Инструменты построения личного бренда риэлтора, 2019 г.
Куницкая Н.Е.

Рынок жилья растет. Вокруг, словно грибы после дождя, появляются новостройки. Плюс люди стали чаще переезжать в новые места. Если раньше квартира выбиралась на всю жизнь, то теперь менять прописку раз в десять или даже пять лет - это нормально. Помножьте эту информацию на то, что услуги...
Цена: 711 руб.
 Покупка продажа квартиры: Правила безопасностиПокупка продажа квартиры: Правила безопасности, 2019 г.
Вылегжанин В.Н.

Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает...
Цена: 219 руб.
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*

$349.00
End Date: Monday Oct-14-2019 13:52:44 PDT
Buy It Now for only: $349.00
|
Big Cedar Thanksgiving 1 Bedroom Lodge November 27th to 29th

$85.00
End Date: Sunday Oct-13-2019 14:43:23 PDT
Buy It Now for only: $85.00
|
LOG CABIN VACATION RENTAL COSBY, GATLINBURG, PIGEON FORGE, TN

$429.00
End Date: Sunday Oct-13-2019 15:38:12 PDT
Buy It Now for only: $429.00
|
Wyndham Glacier Canyon Sept 27-29, 1 Bedroom Deluxe Sleeps 4 Wisconsin Dells

$555.00
End Date: Sunday Oct-13-2019 17:48:29 PDT
Buy It Now for only: $555.00
|
Glacier Canyon@ Wilderness Resort Wisconsin Dells, 3BR, 2BA Deluxe, Sep 27-29

$349.00
End Date: Wednesday Oct-9-2019 10:34:38 PDT
Buy It Now for only: $349.00
|
Destin, FL, Wyndham Majestic Sun, 1 Bdrm Suite, 8 - 11 Nov 2019 VETERAN'S WKND

$349.00
End Date: Monday Oct-14-2019 11:20:41 PDT
Buy It Now for only: $349.00
|
WYNDHAM NASHVILLE, 1 BEDROOM SUITE, SLEEPS 4, SEPTEMBER 27-29

$399.00
End Date: Thursday Oct-10-2019 9:28:19 PDT
Buy It Now for only: $399.00
|
Sevierville, TN, Wyndham Smoky Mountains, 2 Bdrm Del, 8 - 11 Nov VETERAN'S WKND!

$105.50 (2 Bids)
End Date: Friday Sep-20-2019 13:26:28 PDT
Buy It Now for only: $2,000.00
| |
Search paintings for home All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования