Недвижимость, Жилищное право
Какие проблемы могут возникнуть при оформлении прав собственности

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Какие проблемы могут возникнуть при оформлении прав собственности на квартиры в новостройках?


После введения в действие (1 марта 2005 года) нового Жилищного кодекса РФ в работе ряда инвестиционных и строительных компаний возникла правовая коллизия, связанная с изменением порядка подсчета общей площади квартир. Это может создать существенные препятствия в регистрации права собственности на жилье, приобретенное гражданами и юридическими лицами на стадии инвестирования.

Учитывая актуальность темы, предлагаем вниманию читателей ответы на вопросы о путях устранения негативных последствий данной коллизии и предотвращения неожиданных печальных казусов, способных не только существенно ударить по карманам соинвесторов, но и оставить их без крыши над головой.

- Стремясь установить справедливый расчет за коммунальные услуги, законодатели исключили необогреваемые и неосвещаемые помещения, в частности балконы и лоджии, из перечня площадей, за которые взимается плата. Но как этот пункт нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) способен повлиять на оформление прав собственности инвесторов на квартиры?

- Указанная коллизия касается жилых объектов, которые были спроектированы до 1 марта 2005 года, но для которых денежные средства привлекались застройщиками и инвесторами уже после введения в действие ЖК РФ. На момент разработки проектной документации на строительство этой недвижимости уже существовала сложившаяся единообразная практика (закрепленная распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1995 года № 592-РМ "О порядке подсчета площадей жилых зданий"), согласно которой общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также летних помещений: лоджий, балконов, веранд, подсчитываемых с понижающими коэффициентами (для лоджий — 0,5, для балконов — 0,3).

В разработанных до 1 марта 2005 года инвестиционных контрактах между застройщиками и правительством Москвы, а также в инвестиционных договорах между застройщиком и конечными инвесторами (потребителями) площадь летних помещений включали в общую. С введением в действие нового ЖК РФ летние помещения учитывать перестали (ст. 15). При этом согласно ст. 4 в сферу его регулирования не входят отношения в области инвестиций. Поэтому, привлекая от граждан и юридических лиц инвестиции для строительства, застройщики и инвесторы и после указанной даты в заключаемых договорах (соинвестирования, долевого участия) указывали все тот же размер общей площади квартир, учитывая метраж летних помещений.

При регистрации же права собственности на возведенную недвижимость органы Федеральной регистрационной службы (ФРС) указывают в данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) площадь квартиры по данным фактических обмеров БТИ, осуществляемых по окончании строительства. Между тем согласно ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122?ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в многоквартирных домах такая регистрация проводится в соответствии как с этим документом, так и с ЖК РФ. В итоге в ЕГРП включают сведения об общей площади квартиры, определяемой в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, то есть без летних помещений.

Таким образом, в проектной документации и инвестиционных договорах может быть приведена одна общая площадь квартиры (с летними помещениями), а в данных БТИ — другая (без них), меньше той, что указана в инвестиционном договоре с будущим собственником, хотя в действительности она не изменилась. Кроме того, в ходе строительства обычно допускается незначительное отклонение от предусмотренного проектной документацией метража, что влечет за собой изменение фактической площади отдельной квартиры до трех-четырех квадратных метров в ту или иную сторону.

При таких обстоятельствах регистрирующий орган зачастую лишен возможности идентифицировать по представленным документам жилье с тем, право на инвестирование которого было приобретено у застройщика (или последующих инвесторов). Из-за этого у органов ФРС отсутствуют основания для регистрации права собственности.


- Как сейчас действуют регистрирующие органы в подобной ситуации, ведь ЖК РФ вступил в силу уже довольно давно?

- В настоящий момент отмечена практика отказов органами ФРС в проведении регистрации права собственности при возникновении подобной коллизии — по основаниям, изложенным в ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122?ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Для устранения препятствия в регистрации ФРС предлагает сторонам инвестиционных отношений уточнять заключенные ими инвестиционные договоры на предмет того, что именно в них понимается под общей площадью.


- Каким образом это сделать? Ведь, возможно, договор уже не только подписан и частично исполнен, но и представлен на регистрацию?

- Уточнить такое понятие стороны вправе путем подписания соглашения, дополнительного к уже действующему договору, или иного обоюдного документа (например, акта об исполнении обязательств по договору), указав, что под общей площадью квартир понимается сумма площадей всех его помещений, включая летние, а также встроенных шкафов. Лучше сделать это заблаговременно — до подачи документов в ФРС. Несмотря на отведенный законом месячный срок регистрации, отказ в ней чреват значительной потерей времени. Так, орган ФРС может не сразу выявить указанную коллизию в документах, а сначала приостановить регистрацию по иным, не связанным с размером площади квартир основаниям (неполный комплект бумаг, дефекты в оформлении полномочий участников инвестиционных отношений и пр.). В итоге сначала будет потеряна масса времени на устранение недостатков, а только затем, при выявлении ФРС рассматриваемой коллизии, последует отказ в регистрации уже по данному основанию. В свою очередь устранение этого дефекта при оформлении права собственности в многоквартирном доме связано с подписанием документов большим числом лиц, что также не ускоряет дела.


- Какие иные последствия кроме увеличения сроков регистрации могут возникнуть у соинвесторов?

- Несмотря на то, что указанная коллизия при наличии благоразумия и осмотрительности у обеих сторон инвестиционных отношений может быть достаточно легко разрешена в теории, на практике нередко возникают трудности. Так, многие граждане-соинвесторы неверно полагают: раз новым ЖК РФ установлен порядок определения общей площади квартиры, отличный от того, что применялся при заключении ими инвестиционных договоров, значит, и площадь квартиры, предусмотренная договором, уменьшилась. Зачастую договоры предусматривают обязательство компании, привлекающей вложения, вернуть часть инвестиционной стоимости при уменьшении общей площади квартиры, выявленном органами БТИ. Пользуясь этим, некоторые соинвесторы стали предъявлять иски к фирмам о возврате части взноса.

Подобную позицию нельзя даже назвать правовой, поскольку совершенно очевидно, что изменение порядка подсчета общей площади никак не влечет за собой действительного ее уменьшения. Да и сфера действия ЖК РФ не распространяется на инвестиционные отношения (ст. 4), поэтому данное понятие "общая площадь квартиры" не может использоваться при толковании аналогичного понятия договора. К тому же вышеназванное распоряжение мэра действует и применяется до сих пор. Соответствие же общей площади, указанной в договорах, той, что заявлена в проекте, несложно проверить в суде путем элементарных подсчетов, сличив эти бумаги.

Тем не менее в Москве даже имеются отдельные случаи удовлетворения таких исков. Но независимо от результатов их рассмотрения судами само наличие этих разбирательств только упрочило позицию ФРС относительно отсутствия оснований для регистрации прав на подобные квартиры.


- Но ведь споры всегда завершаются вынесением судебных решений. Значит, при благоприятном для гражданина варианте развития событий ответственность ляжет исключительно на застройщиков и риелторов, а предъявивший иск человек, хотя и теряет время, взыскивает с данных компаний деньги?

- Предъявлением таких исков граждане-соинвесторы способны не только надолго оттянуть процедуру регистрации права собственности на квартиру, но и столкнуться с более серьезными проблемами. Вынесение подобного судебного решения реально, только если суд установит, что в предусмотренную договором общую площадь квартиры не входит метраж летних помещений. Опираясь на данный юридический факт, можно сделать обоснованный вывод: хотя квартира, построенная фактически, соответствует спроектированной по размерам (с учетом летних помещений), это совсем не та квартира, которая предусмотрена договором, так как последняя имеет аналогичный размер лишь без учета летних помещений.

Таким образом, пользуясь решением суда, вынесения которого истец добился, компания-ответчик, не желающая принимать на свой счет инвестирование строительства летних помещений, вправе признать, что она не выполнила предусмотренного договором обязательства обеспечить строительство квартиры заданной площади и может распорядиться готовой квартирой на свое усмотрение, возвратив гражданину инвестиционный взнос.

Имея на руках подобное решение суда и лишившись жилья, горе-истец будет похож на унтер-офицерскую вдову, которая сама себя выпорола, добившись иском не обогащения за чужой счет, а необходимости отстаивать право собственности на квартиру в суде, что при такой ситуации представляется весьма проблематичным. Избежать возникновения вышеописанных проблем при регистрации, а также других неприятных правовых казусов можно элементарно: подробно раскрывая в инвестиционных договорах понятие общей площади квартиры.


15.03.2007

Источник: Недвижимость и Цены


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1694
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Wyndham Great Smokies Lodge 1BR(Max4) 6/7-6/10 - 3 nights Waterpark pass Weekend

$500.00
End Date: Sunday Jun-23-2019 12:51:41 PDT
Buy It Now for only: $500.00
|
Daytona Beach Castaways Condo JULY 12-20 ONLY Newly *Refurbished* Rental WiFi

$550.00
End Date: Saturday Jun-22-2019 17:03:54 PDT
Buy It Now for only: $550.00
|
DAYTONA - 2 NIGHTS 1 bed DLX WYNDHAM OCEAN WALK- May 25th-May 27th Memorial Day!

$625.00 (0 Bids)
End Date: Thursday May-30-2019 20:05:24 PDT
Buy It Now for only: $825.00
| |
7 nights studio Hyatt Sunset Harbor September 1-8, 2019 Key West Florida FL

$550.00
End Date: Tuesday Jun-18-2019 3:36:28 PDT
Buy It Now for only: $550.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
И. А. Базанов Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства
Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства
В книге, принадлежащей перу профессора И.А.Базанова, исследуются вопросы организации ипотечной (вотчинной) системы в различных странах мира. Работа представляет собой магистерскую диссертацию автора и была им написана в связи с предпринимавшимися в конце XIX в. попытками ввести в России так называемый вотчинно-ипотечный режим (т.е. систему регистрации прав на недвижимое имущество), уже прочно утвердившийся к тому времени в праве западных стран. Не утратившая своего значения и сегодня, она может служить образцом подлинно научного, классического произведения - одного из тех, которыми была так богата русская юриспруденция конца XIX - начала XX вв., и достойна, занять почетное место на полке любого современного цивилиста.

Предлагается вниманию научных работников, преподавателей, аспирантов и студентов юридических вузов и факультетов, практикующих юристов, а также всех тех, чей круг интересов связан с гражданским правом и его историей....

Цена:
1421 руб

Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
These are just some of the new rules of online marketing that you'll find in this helpful, hands-on guide. In the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing, Dan Gooder Richard offers new solutions and proven ways to use the Internet to drive your real estate business. Whether you're a novice or a veteran real estate pro, you'll find all the cutting-edge online strategies you need to design and implement your own effective, profitable marketing strategy-with practical guidance on building a unique online brand with web domains, websites, and e-mail marketing strategies. Full of real-world examples and straightforward guidelines, the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing will help you generate more leads and more business than you ever thought possible!...

Цена:
2480 руб

Д. В. Новожилов Некоторые вопросы оценки гостиничной недвижимости
Некоторые вопросы оценки гостиничной недвижимости
В издании идет речь об оценке гостиничных объектов как отдельного вида коммерческой недвижимости. Даны основы функционирования гостиничных объектов, знание которых нужно для построения моделей оценки объектов размещения; рассмотрены методы и инструменты анализа рынка гостиниц и прогнозирования их деятельности, что необходимо для оценки доходов и расходов операционной деятельности. Исследование построено на основе обзора и сопоставления российских и международных источников. Особый интерес вызывает анализ самого автора и выводы, которые он делает, опираясь на собственный многолетний опыт. Предложенный автором подход к решению задач, стоящих перед оценщиками в связи с существующими проблемами в сфере оценки гостиничной недвижимости, является актуальным и высокопрофессиональным. Книга может быть рекомендована к использованию для подготовки бакалавров и магистров по направлению "Экономика", слушателей курсов профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности....

Цена:
655 руб

Ипотека в России
Ипотека в России
Рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования, детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства, как федерального, так и регионального, применяемые в мировой практике системы организации ипотечного кредитования. Особое внимание уделено возможностям организации наиболее эффективных и адаптированных к современным условиям программ ипотечного кредитования. В самостоятельный раздел выделены вопросы налогообложения участников программ ипотеки. Дан ряд практических рекомендаций по оптимизации налогообложения и разрешению налоговых проблем.

Для участников ипотечных программ: ипотечных и универсальных банков, страховых компаний, лицензированных оценщиков, риэлторских фирм, компаний, обслуживающих паевые инвестиционные фонды (управляющих компаний, специализированных депозитариев и регистраторов, агентов), а также для сотрудников государственных органов....

Цена:
351 руб

Коллектив авторов Консультации по вопросам ценообразования в строительстве. Часть II
Консультации по вопросам ценообразования в строительстве. Часть II

Предлагаемое издание является продолжением справочника, выпущенного в 2004 году, и включает в себя наиболее интересные вопросы из практики сметного дела последних лет.

Сборник предназначен для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

В подготовке сборника принимали участие ведущие специалисты Союза инженеров-сметчиков, Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве и ряда других организаций.

...

Цена:
500 руб

Magnus Jan, Peresetsky Anatoly The price of Moscow apartments
The price of Moscow apartments

We present a simple hedonic model for apartment prices in Moscow in the year 2003. Based on some 15,000 observations we estimate the model and use the estimates for prediction. Pretest issues are explicitly taken into account.

...

Цена:
80 руб

Зуев Роман Квартира и ипотека. 50 хитростей покупки
Квартира и ипотека. 50 хитростей покупки

Аудиокнига станет незаменимой для тех, кто хочет приобрести квартиру в ипотеку. В пошаговом руководстве содержится вся необходимая информация, которую Вы должны знать: требования банка к заемщикам, процесс оформления, расчет рисков и многое другое. Вы сможете правильно выбрать банк, сократить расходы по ипотеке и приобрести квартиру Вашей мечты!

Что такое ипотека, и какой она может быть?

Какие требования банки предъявляют к заемщикам?

Пошаговое руководство как купить квартиру в ипотеку

Какие дополнительные расходы потребуются для оформления ипотеки

Как сократить расходы связанные с ипотекой?

Как выбирать банк для ипотечного кредитования?

Кто может помочь в оформлении ипотеки и стоит ли пользоваться такой помощью?

Что нужно учитывать заключая договор ипотечного кредитования?

Какие риски стоит учитывать?

Так стоит ли брать ипотеку?

...

Цена:
119 руб

Петров Михаил Игоревич Жилье в кредит
Жилье в кредит

Настоящее издание представляет собой практическое пособие. Вопросы приобретения жилья в кредит, а также проблемы с которыми приходится сталкиваться при этом, становятся все более и более наболевшими. Автор достаточно подробно освещает сущность кредита, процедуру и условия его получения и оформления, а также дает советы, как избежать и вовремя предупредить ошибки, чтобы избежать проблем и лишних расходов.

Издание предназначено для широкого круга читателей.

...

Цена:
40 руб

Кийосаки Роберт Тору Инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость

На страницах книги ведущие эксперты и специалисты делятся своими знаниями и раскрывают все ньюансы инвестиций в недвижимость.

Для широкого круга читателей.

...

Цена:
759 руб

Коллектив авторов Все о недвижимости. Рынок загородного жилья
Все о недвижимости. Рынок загородного жилья

Еще десять – пятнадцать лет назад подмосковная недвижимость ассоциировалась с деревенскими домиками и участками в старых дачных поселках. С тех пор рынок загородного жилья радикально изменился. Появились новые виды собственности, повысился уровень качества загородной жизни, расширился выбор объектов. Ориентироваться в обновленном рынке стало сложнее. Вместе с тем все больше жителей столицы стремятся перебраться в пригород для постоянного или временного проживания.

Издание знакомит читателей с историей рынка загородного жилья с момента его зарождения до сегодняшнего дня. В нем вы найдете объяснение ключевых терминов, описание основных видов собственности. Специалисты корпорации «ИНКОМ-недвижимость» дадут практические советы по выбору и покупке жилья, поделятся знаниями о правилах безопасности и юридических тонкостях заключения сделок.

Книга может быть полезна планирующим покупку или продажу загородного жилья, а также профессиональным девелоперам и риелторам.

...

Цена:
188 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования