Недвижимость, Жилищное право
Чтобы договор не стал приговором

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Чтобы договор не стал приговором


Знающие люди советуют покупателям жилья подходить к юридическому сопровождению сделки самым серьезным образом. И уж во всяком случае – читать договор, который предлагает фирма-продавец, не «по диагонали».

 


Лучше без реанимации

 

Если квартира приобретается на вторичном рынке, договор может быть только один – купли-продажи. Когда речь идет о еще не готовой новостройке, то вариантов договора возможно несколько. Давайте разберемся.

 

До выхода в свет знаменитого 214-го закона в практике продаж недостроенных объектов преобладали договоры соинвестирования. Суть такого документа, объясняют в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», заключается в том, что покупатель становится партнером фирмы-застройщика и принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае, если фирма разоряется, покупатель (наряду с другими дольщиками) автоматически становится собственником земельного участка и недостроенного жилого дома.

 

– В такой ситуации, – говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская, – реанимировать проект и реализовать его достаточно трудно. Ведь необходимо найти нового застройщика-инвестора, который бы взялся за брошенный проект профессионально. Это под силу только крупным застройщикам, имеющим положительную деловую репутацию.

 


«Сюрпризы» вексельной схемы

 

Самая безопасная, с точки зрения риска «недостроя», схема покупки – по договору купли-продажи. Жилье по нему приобретается уже на максимальной стадии готовности.

 

Но есть и опасная разновидность договора купли-продажи – так называемая вексельная схема. Для клиента она чревата «сюрпризами», потому что вместо квартиры он покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. Если у застройщика возникнут проблемы, покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, зафиксированной при приобретении векселя. В этом случае потребитель вынужден покупать жилье по вновь установленной цене, часто в несколько раз превосходящей стоимость ценной бумаги.

 

Вексельная схема получила большое распространение, так как застройщику она, помимо прочего, дает возможность уйти от налогов. Правда, прошедшее лето ознаменовалось интересом правоохранительных органов к ряду компаний, широко применяющих такой механизм. Эксперты оценивают итоги этого по-разному. В компании Welhome предполагают, что, по всей видимости, теперь в практике вексельная схема будет использоваться реже. Руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова считает, что после летних скандалов радикально ничего не изменилось. А если какие-то перемены на рынке и произойдут, то не раньше апреля следующего года – когда в очередной раз будет переработана законодательная база.

 


Повод для оптимизма

 

Как юридически сомнительные склонны рассматривать специалисты и предварительные договоры купли-продажи. Иногда такие договоры заключаются между покупателем жилья и продавцом сразу. Но чаще, объясняет руководитель службы проектного консалтинга Владимир Кузнецов, они появляются в обиходе сделки как перезаключенные договоры соинвестирования или инвестирования, о которых уже было рассказано выше.

 

После выхода поправок к ФЗ № 214, который предъявил довольно жесткие требования к застройщикам (например, ввел обязательную регистрацию земельного участка, отведенного под строительство, до начала продаж), реализация жилья по договорам долевого участия стала производиться буквально единицами застройщиков. Но сейчас, считает В. Кузнецов, ситуация меняется, число застройщиков и девелоперов, рассматривающих такую договорную схему, увеличилось.

 

Как отмечает директор по маркетингу компании «Домострой» Елена Комова, в 2006-м по договору долевого участия продавалось 10 процентов новостроек, а в 2007-м – уже 30. Остальные 70 процентов пока приходятся на альтернативные схемы продаж – предварительные договоры, вексельные схемы и т.д. Но в «Домострое» считают, что в 2008 году процент продаж по договорам долевого участия будет увеличиваться.

 


Чем дороже, тем надежней

 

Все описанные выше даже сомнительные виды договоров не являются в строгом смысле чем-то криминальным. Просто одни – более рискованные для клиента, другие – менее, а «серых схем» как бы и не существует... Поэтому руководствоваться при покупке жилья надо и другими принципиальными соображениями. Выбрать проверенную строительную компанию, убедиться в ее положительной репутации, изучить послужной список.

 

В меньшей степени, как нетрудно догадаться, подвержены риску элитные клиенты. Рынок дорогого жилья настолько узок по составу игроков и настолько упорядочен благодаря влиятельным участникам (покупателям и продавцам), что все риски, в том числе связанные с юридическими сторонами сделки, сведены почти к нулю.

 

Типовые новостройки тоже перестают быть «группой риска» для покупателя. Но рынок есть рынок. Именно поэтому, говорят в агентствах, все больше клиентов приходят на сделку с юристами. Единственное затруднение – отказаться от покупки, если дом, цена и место очень приглянулись, а договор вызывает вопросы. Именно это и подталкивает граждан к компромиссам. Тем более, что изменить условия продажи по просьбе покупателей продавцы не стремятся. Даже сейчас, когда ажиотажного спроса нет и каждый покупатель – желанный гость в офисе продаж любого агентства.

 

Источник: Квартирный ряд



19.10.2007


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1141
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Disney Vacation at Saratoga Springs

$499.99
End Date: Thursday Oct-25-2018 9:15:53 PDT
Buy It Now for only: $499.99
|
Summer Bay Resort in Orlando, Florida ~2BR/Sleeps 8~ 7Nts Weekly Rental

$399.00
End Date: Thursday Nov-8-2018 11:39:42 PST
Buy It Now for only: $399.00
|
Glacier Canyon Wisconsin Dells December 9-14, 2018 - 3 Bedroom Deluxe

$1,200.00
End Date: Wednesday Oct-24-2018 19:11:27 PDT
Buy It Now for only: $1,200.00
|
Wyndham Park City, 2 Bedroom Presidential Reserve, Dec 1 - Dec 8, 7 NGTS

$420.00 (0 Bids)
End Date: Saturday Oct-20-2018 17:11:37 PDT
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Сергей Разуваев Стройка, которая продает. Стандарты оформления строительной площадки
Стройка, которая продает. Стандарты оформления строительной площадки
О книге
В 9 из 10 случаев стройка напоминает место военных действий. И в таком виде не способствует росту продаж. Но можно ли заставить строительную площадку работать на девелопера?

Авторы отвечают утвердительно и уверяют, что грамотное оформление строительной площадки - мультипликатор дохода с продаж. Создайте условия для комфортного просмотра и приобретения квартиры - и конверсия из показа в сделку вырастет вдвое, а это сотни миллионов рублей, если речь идет о комплексной застройке.

В этой книге авторы собрали и систематизировали варианты оформления строительных площадок, предложив единые стандарты оформления. Эта инструкция подходит любому российскому застройщику. Остается внедрить эти стандарты и поддерживать их. Грамотное оформление стройки принесет очевидные дивиденды:

• рост продаж;
• добавленная стоимость по отношению к конкурентам;
• сила бренда;
• имидж социальной ответственности.
...

Цена:
3729 руб

А. В. Алешко Недвижимость Inside
Недвижимость Inside
Книга рассказывает о состоянии рынка недвижимости в Москве. Автор детально анализирует типичные ситуации, возникающие при операциях с недвижимостью, дает конкретные рекомендации по решению связанных с ними проблем.
Книга будет полезна как профессионалам этой сферы деятельности, так и людям, которым приходится самостоятельно или с помощью агентств решать какие-либо проблемы, связанные с недвижимостью....

Цена:
201 руб

Д. В. Новожилов Некоторые вопросы оценки гостиничной недвижимости
Некоторые вопросы оценки гостиничной недвижимости
В издании идет речь об оценке гостиничных объектов как отдельного вида коммерческой недвижимости. Даны основы функционирования гостиничных объектов, знание которых нужно для построения моделей оценки объектов размещения; рассмотрены методы и инструменты анализа рынка гостиниц и прогнозирования их деятельности, что необходимо для оценки доходов и расходов операционной деятельности. Исследование построено на основе обзора и сопоставления российских и международных источников. Особый интерес вызывает анализ самого автора и выводы, которые он делает, опираясь на собственный многолетний опыт. Предложенный автором подход к решению задач, стоящих перед оценщиками в связи с существующими проблемами в сфере оценки гостиничной недвижимости, является актуальным и высокопрофессиональным. Книга может быть рекомендована к использованию для подготовки бакалавров и магистров по направлению "Экономика", слушателей курсов профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности....

Цена:
529 руб

Сергей Глазунов, Владимир Самошин Доступное жилье. Люди и национальный проект
Доступное жилье. Люди и национальный проект
Национальный проект "Доступное жилье", обозначив цель и финансовые средства для ее достижения, не содержал конкретного указания на способы достижения цели, вследствие чего вокруг задач нового строительства разыгралась серьезная борьба. Это отнюдь не академическая дискуссия. Крупный строительный бизнес стремится развернуть национальный проект в сторону закрепления своего монопольного положения на рынке. Средний бизнес стремится разрушить монополию мощных строительных компаний. Авторы брошюры определенно выступают за расширение предложения на строительном рынке, за нормализацию рынка жилья, то есть за расширение зоны коммерческого найма (доходные дома) и правильное прочтение социального найма. Их цель - показать пути относительного удешевления жилищного строительства при сохранении необходимого комфорта и при учете совокупных расходов на строительство, и содержание жилого фонда....

Цена:
84 руб

Роберт Нагаев Как развиваться в кризис
Как развиваться в кризис
В книге отражены вопросы, связанные с трудностями, с которыми столкнулись граждане и предприниматели в условиях экономического кризиса.
Много интересного и полезного сможет найти здесь для себя читатель на примере отдельных предпринимателей, которые не только находят выходы их кризиса, но и успешно развиваются.
Широко освещены вопросы недвижимости как надежного средства обеспечения финансовой защищенности граждан и предпринимателей и как хорошей антикризисной меры.
Издание продолжает серию уже вышедших книг Р.Т.Нагаева о недвижимости как источнике богатства.

Книга предназначена для широкого круга читателей....

Цена:
283 руб

Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
These are just some of the new rules of online marketing that you'll find in this helpful, hands-on guide. In the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing, Dan Gooder Richard offers new solutions and proven ways to use the Internet to drive your real estate business. Whether you're a novice or a veteran real estate pro, you'll find all the cutting-edge online strategies you need to design and implement your own effective, profitable marketing strategy-with practical guidance on building a unique online brand with web domains, websites, and e-mail marketing strategies. Full of real-world examples and straightforward guidelines, the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing will help you generate more leads and more business than you ever thought possible!...

Цена:
2059 руб

Дональд Трамп Первые 90 дней на пути к процветанию Wealth Building 101: Your First 90 Days on the Path to Prosperity
Первые 90 дней на пути к процветанию
Если вы отдадите себя целиком воплощению стратегии курса "Основы построения богатства" от Университета Трампа, вы станете очень состоятельным человеком. Если вы сделаете эту книгу частью своей жизни, она сделает вас богатым. Данная книга написана ведущими экспертами в своих сферах и призвана помочь вам выбрать свой путь к построению богатства - недвижимость, покупка готового прибыльного бизнеса, инвестирование в акции и ценные бумаги, сохранение и преумножение своих средств и т.д....

Цена:
1428 руб

Н. А. Бондарева, М. Ю. Мишланова, Г. А. Сызранцев, С. М. Горкина Мониторинг рынка недвижимости. Методология, результаты, закономерности
Мониторинг рынка недвижимости. Методология, результаты, закономерности
Рассмотрены основные системные категории рынка недвижимости как объекта мониторинга, дана характеристика динамической системы и обос­новано ее информационно-аналитическое обеспечение, определена структу­ра мониторинга рынка недвижимости. В методологических разработках представлены концепция и программа мониторинга, формирование ком­плекса показателей. Аналитическое обеспечение включало исследование взаимозависимости рыночных параметров и моделирование развития рынка недвижимости. Приведены характеристика инвестиционной среды и деловой активности, оценка системообразующих факторов, а также результаты мониторинга рынка жилой недвижимости: спроса, предложения, цены, потребителей.

Для аспирантов, научных работников, специалистов....

Цена:
1119 руб

Недвижимость
Недвижимость
Андрей Волос родился в 1955 году в Душанбе, по специальности геофизик. С конца 80-х годов его рассказы и повести публикуются в журналах. Часть из них, посвященная Востоку, составила впоследствии `книгу `Хуррамабад`, получившую престижные литературные премии. Новый роман — `Недвижимость` — написан на московском материале. Главный герой повествования — риэлтер, агент по продаже квартир, человек, склонный к рефлексии, но сумевший адаптироваться к новым условиям. Выбор такого героя позволил писателю построитьнеобычайно динамичный сюжет, описать множество ярких психологических типов и воспроизвести лихорадочный ритм нынешней жизни, зачастую оборачивающейся бессмысленной суетой. Андрей Волос нашел золотую середину между остросюжетной беллетристикой и серьезной `исповедальной` литературой и создал действительно современный роман, продолжающий традиции русской классической прозы....

Цена:
529 руб

 Управление многоквартирным домом № 8 2014
Управление многоквартирным домом № 8 2014

«Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

В каждом номере журнала:

• минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

• минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

• планирование деятельности по управлению МКД;

• организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

• защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

• работа с неплательщиками за ЖКУ;

• создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

• налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

• раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

...

Цена:
396 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования