Недвижимость, Жилищное право
Чтобы договор не стал приговором

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Чтобы договор не стал приговором


Знающие люди советуют покупателям жилья подходить к юридическому сопровождению сделки самым серьезным образом. И уж во всяком случае – читать договор, который предлагает фирма-продавец, не «по диагонали».

 


Лучше без реанимации

 

Если квартира приобретается на вторичном рынке, договор может быть только один – купли-продажи. Когда речь идет о еще не готовой новостройке, то вариантов договора возможно несколько. Давайте разберемся.

 

До выхода в свет знаменитого 214-го закона в практике продаж недостроенных объектов преобладали договоры соинвестирования. Суть такого документа, объясняют в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», заключается в том, что покупатель становится партнером фирмы-застройщика и принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае, если фирма разоряется, покупатель (наряду с другими дольщиками) автоматически становится собственником земельного участка и недостроенного жилого дома.

 

– В такой ситуации, – говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская, – реанимировать проект и реализовать его достаточно трудно. Ведь необходимо найти нового застройщика-инвестора, который бы взялся за брошенный проект профессионально. Это под силу только крупным застройщикам, имеющим положительную деловую репутацию.

 


«Сюрпризы» вексельной схемы

 

Самая безопасная, с точки зрения риска «недостроя», схема покупки – по договору купли-продажи. Жилье по нему приобретается уже на максимальной стадии готовности.

 

Но есть и опасная разновидность договора купли-продажи – так называемая вексельная схема. Для клиента она чревата «сюрпризами», потому что вместо квартиры он покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. Если у застройщика возникнут проблемы, покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, зафиксированной при приобретении векселя. В этом случае потребитель вынужден покупать жилье по вновь установленной цене, часто в несколько раз превосходящей стоимость ценной бумаги.

 

Вексельная схема получила большое распространение, так как застройщику она, помимо прочего, дает возможность уйти от налогов. Правда, прошедшее лето ознаменовалось интересом правоохранительных органов к ряду компаний, широко применяющих такой механизм. Эксперты оценивают итоги этого по-разному. В компании Welhome предполагают, что, по всей видимости, теперь в практике вексельная схема будет использоваться реже. Руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова считает, что после летних скандалов радикально ничего не изменилось. А если какие-то перемены на рынке и произойдут, то не раньше апреля следующего года – когда в очередной раз будет переработана законодательная база.

 


Повод для оптимизма

 

Как юридически сомнительные склонны рассматривать специалисты и предварительные договоры купли-продажи. Иногда такие договоры заключаются между покупателем жилья и продавцом сразу. Но чаще, объясняет руководитель службы проектного консалтинга Владимир Кузнецов, они появляются в обиходе сделки как перезаключенные договоры соинвестирования или инвестирования, о которых уже было рассказано выше.

 

После выхода поправок к ФЗ № 214, который предъявил довольно жесткие требования к застройщикам (например, ввел обязательную регистрацию земельного участка, отведенного под строительство, до начала продаж), реализация жилья по договорам долевого участия стала производиться буквально единицами застройщиков. Но сейчас, считает В. Кузнецов, ситуация меняется, число застройщиков и девелоперов, рассматривающих такую договорную схему, увеличилось.

 

Как отмечает директор по маркетингу компании «Домострой» Елена Комова, в 2006-м по договору долевого участия продавалось 10 процентов новостроек, а в 2007-м – уже 30. Остальные 70 процентов пока приходятся на альтернативные схемы продаж – предварительные договоры, вексельные схемы и т.д. Но в «Домострое» считают, что в 2008 году процент продаж по договорам долевого участия будет увеличиваться.

 


Чем дороже, тем надежней

 

Все описанные выше даже сомнительные виды договоров не являются в строгом смысле чем-то криминальным. Просто одни – более рискованные для клиента, другие – менее, а «серых схем» как бы и не существует... Поэтому руководствоваться при покупке жилья надо и другими принципиальными соображениями. Выбрать проверенную строительную компанию, убедиться в ее положительной репутации, изучить послужной список.

 

В меньшей степени, как нетрудно догадаться, подвержены риску элитные клиенты. Рынок дорогого жилья настолько узок по составу игроков и настолько упорядочен благодаря влиятельным участникам (покупателям и продавцам), что все риски, в том числе связанные с юридическими сторонами сделки, сведены почти к нулю.

 

Типовые новостройки тоже перестают быть «группой риска» для покупателя. Но рынок есть рынок. Именно поэтому, говорят в агентствах, все больше клиентов приходят на сделку с юристами. Единственное затруднение – отказаться от покупки, если дом, цена и место очень приглянулись, а договор вызывает вопросы. Именно это и подталкивает граждан к компромиссам. Тем более, что изменить условия продажи по просьбе покупателей продавцы не стремятся. Даже сейчас, когда ажиотажного спроса нет и каждый покупатель – желанный гость в офисе продаж любого агентства.

 

Источник: Квартирный ряд



19.10.2007


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1297
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Daytona Beach, Florida 2-BR Deluxe Wyndham Ocean Walk Condo,4/7-14/ 2019

$528.00
End Date: Sunday Feb-24-2019 13:29:16 PST
Buy It Now for only: $528.00
|
4 BDRM PRESIDENTIAL WYNDHAM GRAND DESERT LAS VEGAS 3 NTS MARCH 14

$549.99
End Date: Sunday Mar-3-2019 12:03:04 PST
Buy It Now for only: $549.99
|
Tahiti Village - Las Vegas, Nevada ~1BR Bora Bora~ 7Nts FEB/JUNE

$289.00
End Date: Saturday Mar-9-2019 17:32:02 PST
Buy It Now for only: $289.00
|
Vacation Rental Wyndham Bonnet Creek Disney World Orlando FL Any time

$425.00
End Date: Saturday Mar-16-2019 9:12:16 PDT
Buy It Now for only: $425.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
В. Г. Шабалин, А. А. Хромов Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1
Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1
Настоящая книга рассчитана на профессионалов в сфере недвижимости - агентов, маклеров, брокеров, экспертов, юристов, сотрудников служб безопасности, психологов и конфликтологов риэлтерских и девелоперских компаний, а также на владельцев и совладельцев бизнеса в области real estate - в первую очередь малого. Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости и строительства Московского региона, обобщили свой многолетний опыт ведения риэлтерских сделок, показали основные технологии оказания услуг клиентам агентств недвижимости, составили психологический портрет успешного риэлтера, а также рассмотрели важнейшие прикладные вопросы: оценка, реклама, экспертиза, оформление, расчеты, налоговое планирование, защита от криминала и коррупции, а также ряд других, не менее важных в работе как начинающих, так и опытных специалистов в сфере real estate. Настоящее издание - 52-е в популярной серии «Сделки с недвижимостью», и оно также поможет широкому кругу читателей сориентироваться в подводных камнях рынка недвижимости, чтобы выбрать себе достойного риэлтера или даже стать таковым в дальнейшем....

Цена:
397 руб

Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
These are just some of the new rules of online marketing that you'll find in this helpful, hands-on guide. In the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing, Dan Gooder Richard offers new solutions and proven ways to use the Internet to drive your real estate business. Whether you're a novice or a veteran real estate pro, you'll find all the cutting-edge online strategies you need to design and implement your own effective, profitable marketing strategy-with practical guidance on building a unique online brand with web domains, websites, and e-mail marketing strategies. Full of real-world examples and straightforward guidelines, the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing will help you generate more leads and more business than you ever thought possible!...

Цена:
1999 руб

Кен Макэлрой Азбука инвестирования в недвижимость The ABC's of Real Estate Investing
Азбука инвестирования в недвижимость
Книга о том, как находить хорошую недвижимость, правильно оценивать ее, вести переговоры, заключать сделки и "делать" большие деньги.

Для широкого круга читателей старше 16 лет....

Цена:
475 руб

Magnus Jan, Peresetsky Anatoly The price of Moscow apartments
The price of Moscow apartments

We present a simple hedonic model for apartment prices in Moscow in the year 2003. Based on some 15,000 observations we estimate the model and use the estimates for prediction. Pretest issues are explicitly taken into account.

...

Цена:
80 руб

Катышев П. К., Хакимова Ю. А. Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)
Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)

В статье рассматриваются модели ценообразования на рынке недвижимости Москвы, включающие факторы, характеризующие состояние окружающей среды. Установлена значимая связь между ценой квартиры и концентрацией оксида углерода в воздухе, а также с расстоянием до ближайших промышленных предприятий. Влияние концентраций других вредных примесей (оксида и диоксида азота) на цены квартир не выявлено.

...

Цена:
80 руб

Чжан НаньНань, Барановская Наталия Игоревна, Гу ФэйФэй Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

...

Цена:
198 руб

Г. В. Парусова Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху
Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху
Почему 48 шагов на пути к успеху риэлтора? Ответ прост: в новой книге Галины Парусовой 48 глав, каждая из которых освещает одну из сторон профессии риэлтор. Как и в первой книге "Секреты риэлторского мастерства", автор уделяет большое внимание психологическим вопросам в риэлторской деятельности. Вы работаете с людьми? Ваше благосостояние зависит от того, сколько клиентов выбрали вас в качестве своего агента? Тогда это именно то издание, которое вам нужно.
В книге рассматриваются психологические аспекты работы с клиентами, акцентируется внимание на работе с возражениями, даются ответы на типичные доводы клиентов, анализируются типы клиентов по стилю поведения и общения.
Имея широкую практику, автор приводит примеры эффективной рекламы, дает инструкции для быстрого решения той или иной задачи. И хотя книга ориентирована на риэлторов, но "продавцы" и "покупатели" в любой сфере деятельности найдут в книге много деловых советов.

Книга будет полезна и обычным людям, которые хотят решить свой квартирный вопрос, по разным причинам не могут, не хотят обращаться в агентства по недвижимости....

Цена:
589 руб

Сергей Разуваев, Ольга Донская До последнего квадратного метра. Инструкция по продажам и маркетингу в девелопменте
До последнего квадратного метра. Инструкция по продажам и маркетингу в девелопменте
Успешная российская практика девелопмента недвижимости.
За последние годы изменились принципы, на которых базируется принятие решения по приобретению квартиры. Покупатель не готов измерять среду своего обитания только своей квартирой, как это было много лет. Он начинает мыслить категориями квартира, подъезд, двор, квартал, район.
Таким образом, вопрос стоимости квадратного метра хоть и не теряет своей значимости, но оттесняется на второй, даже на третий план. Маркетинг продукта и территории проекта выходят на первую линию. Стоимость квадратного метра может быть существенно выше конкурента, но за счет продуманной эргономики квартир, квартирографии, благоустройству территории потребитель делает осознанный выбор в вашу пользу.
В данной книге собран наш опыт в реализации проектов экономического формата в семи городах (Новосибирск, Омск, Тюмень, Екатеринбург, Сургут, Ставрополь, Вологда) за последние пять лет. Общий объем реализуемых проектов более миллиона квадратных метров.
Данная книга построена по принципу инструкции: минимум теории, максимум инструкций что и как делать.
В книге рассматриваются следующие темы и нюансы:
1. Стройка. От шоурума и подсветки дома до строительного городка и оформления забора; 2. Продукт. Планировки, благоустройство и нейминг (названия); 3. Атрибуты продаж вывеска и бланк, корпоративная газета, внешний вид менеджера, календарь, прайс, буклеты, сувенирная продукция и изделия для жителей от памятки новосела до благодарности за покупку; 4. Инструменты продаж, каналы продаж, финансовые инструменты; 5. Продвижение. KPI, рекламные кампании и инструменты, события, структура и расчет маркетингового бюджета....

Цена:
1959 руб

 Управление многоквартирным домом № 6 2014
Управление многоквартирным домом № 6 2014

«Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

В каждом номере журнала:

• минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

• минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

• планирование деятельности по управлению МКД;

• организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

• защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

• работа с неплательщиками за ЖКУ;

• создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

• налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

• раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

...

Цена:
396 руб

Редакция журнала Компания Компания 41-2015
Компания 41-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
44 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования