Недвижимость, Жилищное право
Чтобы договор не стал приговором

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Чтобы договор не стал приговором


Знающие люди советуют покупателям жилья подходить к юридическому сопровождению сделки самым серьезным образом. И уж во всяком случае – читать договор, который предлагает фирма-продавец, не «по диагонали».

 


Лучше без реанимации

 

Если квартира приобретается на вторичном рынке, договор может быть только один – купли-продажи. Когда речь идет о еще не готовой новостройке, то вариантов договора возможно несколько. Давайте разберемся.

 

До выхода в свет знаменитого 214-го закона в практике продаж недостроенных объектов преобладали договоры соинвестирования. Суть такого документа, объясняют в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», заключается в том, что покупатель становится партнером фирмы-застройщика и принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае, если фирма разоряется, покупатель (наряду с другими дольщиками) автоматически становится собственником земельного участка и недостроенного жилого дома.

 

– В такой ситуации, – говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская, – реанимировать проект и реализовать его достаточно трудно. Ведь необходимо найти нового застройщика-инвестора, который бы взялся за брошенный проект профессионально. Это под силу только крупным застройщикам, имеющим положительную деловую репутацию.

 


«Сюрпризы» вексельной схемы

 

Самая безопасная, с точки зрения риска «недостроя», схема покупки – по договору купли-продажи. Жилье по нему приобретается уже на максимальной стадии готовности.

 

Но есть и опасная разновидность договора купли-продажи – так называемая вексельная схема. Для клиента она чревата «сюрпризами», потому что вместо квартиры он покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. Если у застройщика возникнут проблемы, покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, зафиксированной при приобретении векселя. В этом случае потребитель вынужден покупать жилье по вновь установленной цене, часто в несколько раз превосходящей стоимость ценной бумаги.

 

Вексельная схема получила большое распространение, так как застройщику она, помимо прочего, дает возможность уйти от налогов. Правда, прошедшее лето ознаменовалось интересом правоохранительных органов к ряду компаний, широко применяющих такой механизм. Эксперты оценивают итоги этого по-разному. В компании Welhome предполагают, что, по всей видимости, теперь в практике вексельная схема будет использоваться реже. Руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова считает, что после летних скандалов радикально ничего не изменилось. А если какие-то перемены на рынке и произойдут, то не раньше апреля следующего года – когда в очередной раз будет переработана законодательная база.

 


Повод для оптимизма

 

Как юридически сомнительные склонны рассматривать специалисты и предварительные договоры купли-продажи. Иногда такие договоры заключаются между покупателем жилья и продавцом сразу. Но чаще, объясняет руководитель службы проектного консалтинга Владимир Кузнецов, они появляются в обиходе сделки как перезаключенные договоры соинвестирования или инвестирования, о которых уже было рассказано выше.

 

После выхода поправок к ФЗ № 214, который предъявил довольно жесткие требования к застройщикам (например, ввел обязательную регистрацию земельного участка, отведенного под строительство, до начала продаж), реализация жилья по договорам долевого участия стала производиться буквально единицами застройщиков. Но сейчас, считает В. Кузнецов, ситуация меняется, число застройщиков и девелоперов, рассматривающих такую договорную схему, увеличилось.

 

Как отмечает директор по маркетингу компании «Домострой» Елена Комова, в 2006-м по договору долевого участия продавалось 10 процентов новостроек, а в 2007-м – уже 30. Остальные 70 процентов пока приходятся на альтернативные схемы продаж – предварительные договоры, вексельные схемы и т.д. Но в «Домострое» считают, что в 2008 году процент продаж по договорам долевого участия будет увеличиваться.

 


Чем дороже, тем надежней

 

Все описанные выше даже сомнительные виды договоров не являются в строгом смысле чем-то криминальным. Просто одни – более рискованные для клиента, другие – менее, а «серых схем» как бы и не существует... Поэтому руководствоваться при покупке жилья надо и другими принципиальными соображениями. Выбрать проверенную строительную компанию, убедиться в ее положительной репутации, изучить послужной список.

 

В меньшей степени, как нетрудно догадаться, подвержены риску элитные клиенты. Рынок дорогого жилья настолько узок по составу игроков и настолько упорядочен благодаря влиятельным участникам (покупателям и продавцам), что все риски, в том числе связанные с юридическими сторонами сделки, сведены почти к нулю.

 

Типовые новостройки тоже перестают быть «группой риска» для покупателя. Но рынок есть рынок. Именно поэтому, говорят в агентствах, все больше клиентов приходят на сделку с юристами. Единственное затруднение – отказаться от покупки, если дом, цена и место очень приглянулись, а договор вызывает вопросы. Именно это и подталкивает граждан к компромиссам. Тем более, что изменить условия продажи по просьбе покупателей продавцы не стремятся. Даже сейчас, когда ажиотажного спроса нет и каждый покупатель – желанный гость в офисе продаж любого агентства.

 

Источник: Квартирный ряд



19.10.2007


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 549
Booking.com
Search Results from Ebay.US* DE* FR* UK
4 unit Apartment Building

$8,000.00
End Date: Wednesday Oct-11-2017 19:30:59 PDT
Buy It Now for only: $8,000.00
|
Ranch home for sale in North Carolina with acreage, two bedrooms and two baths

$590.00 (15 Bids)
End Date: Wednesday Oct-4-2017 12:15:50 PDT
|
One Family Home located in Lawrence County, PA

$2,025.00 (2 Bids)
End Date: Wednesday Sep-27-2017 15:21:45 PDT
|
House for sale in Youngstown, OH

$3,550.00 (64 Bids)
End Date: Monday Sep-25-2017 11:59:44 PDT
|
3/2 Home in Trenton NJ, Execllent investment home

$449.44 (13 Bids)
End Date: Wednesday Oct-4-2017 12:32:10 PDT
|
One Family Solid HUGE BRICK Home located in Reading, PA

$145,000.00
End Date: Sunday Oct-22-2017 23:54:48 PDT
Buy It Now for only: $145,000.00
|
HONOLULU 1 BED/ 1BATH GORGEOUS APARTMENT DOWN TOWN

$155.00 (10 Bids)
End Date: Wednesday Oct-4-2017 11:43:17 PDT
|
One Family Home located in Schuylkill County, PA

$16,500.00
End Date: Sunday Oct-22-2017 16:34:10 PDT
Buy It Now for only: $16,500.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
 Государственные сметные нормативы. Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм 81-03-ОП-2001. Общие положения
Государственные сметные нормативы. Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм 81-03-ОП-2001. Общие положения
Государственные сметные нормативы. Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (далее - ГЭСНм) предназначены для определения потребности в ресурсах (затрат труда рабочих, машинистов, времени эксплуатации строительных машин и механизмов, материальных ресурсов) при выполнении работ по монтажу оборудования и для составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ ресурсным и ресурсно-индексным методами.
ГЭСНм являются исходными нормами для разработки других сметных нормативов: единичных расценок федерального, территориального и отраслевого уровней, индивидуальных и укрупненных сметных нормативов.

Разработаны Федеральным центром ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов.
Утверждены приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 04 августа 2009 г. №321.

Формат: 20,5 см x 29 см....

Цена:
1859 руб

А. Г. Барсегян, Е. С. Урумова Аренда коммерческой недвижимости. Не повторяйте чужих ошибок. Консультации экспертов
Аренда коммерческой недвижимости. Не повторяйте чужих ошибок. Консультации экспертов
В сборнике представлены юридические консультации экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ, посвященные различным вопросам аренды зданий, помещений и сооружений в коммерческих целях.
В материалы книги включены ответы на вопросы, возникавшие у арендодателей и арендаторов о заключении, форме и регистрации договора аренды, сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, сроках аренды, арендной плате, пользовании арендованным имуществом, дополнительных условиях договора аренды, пользовании земельным участком при аренде объекта недвижимости, субаренде, аренде при смене собственника и др.
В книге вы найдете также краткие аннотации и ссылки на упоминаемые в ответах экспертов решения Федеральных арбитражных судов округов.

Книга предназначена для арендаторов и собственников недвижимого имущества....

Цена:
949 руб

 Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 2. Организационно-технический модуль системы сервейвинга в строительстве
Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 2. Организационно-технический модуль системы сервейвинга в строительстве
В трилогию "Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижи­мости. Теория и практика" вошли: ч.1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие; ч.2. Организационно-технический модуль си­стемы сервейинга в строительстве; ч.3. Эксплуатационный модуль систе­мы сервейинга и развитие недвижимости.
Организационно-технический модуль сервейинга предполагает раз­витие селитебного образования, выражающееся в качественном и коли­чественном изменении как отдельных элементов, так и всего инженерно-строительного фонда в целом, преобразовании его структуры и состава в соответствии с современными требованиями.
Обобщены результаты исследований, выполненных коллективом ав­торов, по проблемам развития в России сервейинга и профессионального девелопмента недвижимости с позиций экономики, организации управле­ния строительством и эксплуатации зданий.

Для инженеров (сервейеров) - специалистов по недвижимости....

Цена:
759 руб

Коваленко Павел Александрович Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Книга будет настоящим проводником для людей, впервые столкнувшихся с решением жилищного вопроса. Также она предназначена для риелторов с любым уровнем квалификации, методистов-риелторов, психологов, специалистов по человеческому фактору и всех интересующихся рынком недвижимости.

Автор рассказывает на основе собственного опыта об особенностях проведения сделок с жилой недвижимостью, дает список документов, необходимых для продажи, покупки и обмена жилплощади, приводит критерии, которым должны соответствовать хорошее агентство недвижимости и профессиональный риелтор.

...

Цена:
70 руб

Зубова Елена Евгеньевна, Сорокина Мария Павловна Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста
Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Покупка и продажа жилой недвижимости – очень ответственный шаг для каждой семьи, который нередко совершается только раз в жизни. При осуществлении такой важной сделки необходимо иметь уверенность в безопасности процедуры.

Эта книга, написанная профессионалом рынка недвижимости, поможет сориентироваться в вопросах приобретения и продажи квартир, земельных участков и загородной недвижимости. Автор подробно раскрывает «плюсы» и «минусы» различных путей покупки недвижимого имущества, объясняет этапы сделки купли-продажи, предостерегает от возможных угроз. В издании вы найдете ответы на вопросы: как приобрести недвижимость на вторичном рынке? Что следует учесть при покупке квартиры в «новостройке»? Как получаются «двойные продажи»? Чем могут помочь риэлторские компании? Что выгоднее: аренда или ипотека? Какую программу кредитования выбрать и как подобрать недвижимость, соответствующую нашим желаниям и возможностям, да еще и требованиям банка? Как можно застраховаться от рисков? Отдельный раздел издания посвящен вопросам аренды и сдачи жилья в наем.

Эта книга необходима всем, кто планирует осуществить свои мечты, связанные с улучшением жилищных условий. Она сэкономит вам время и деньги, даст возможность гарантированно и безопасно совершать операции с недвижимостью.

...

Цена:
49 руб

Катышев П. К., Хакимова Ю. А. Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)
Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)

В статье рассматриваются модели ценообразования на рынке недвижимости Москвы, включающие факторы, характеризующие состояние окружающей среды. Установлена значимая связь между ценой квартиры и концентрацией оксида углерода в воздухе, а также с расстоянием до ближайших промышленных предприятий. Влияние концентраций других вредных примесей (оксида и диоксида азота) на цены квартир не выявлено.

...

Цена:
80 руб

А. В. Алешко Недвижимость Inside
Недвижимость Inside
Книга рассказывает о состоянии рынка недвижимости в Москве. Автор детально анализирует типичные ситуации, возникающие при операциях с недвижимостью, дает конкретные рекомендации по решению связанных с ними проблем.
Книга будет полезна как профессионалам этой сферы деятельности, так и людям, которым приходится самостоятельно или с помощью агентств решать какие-либо проблемы, связанные с недвижимостью....

Цена:
162 руб

Г. В. Парусова Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху
Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху
Почему 48 шагов на пути к успеху риэлтора? Ответ прост: в новой книге Галины Парусовой 48 глав, каждая из которых освещает одну из сторон профессии риэлтор. Как и в первой книге "Секреты риэлторского мастерства", автор уделяет большое внимание психологическим вопросам в риэлторской деятельности. Вы работаете с людьми? Ваше благосостояние зависит от того, сколько клиентов выбрали вас в качестве своего агента? Тогда это именно то издание, которое вам нужно.
В книге рассматриваются психологические аспекты работы с клиентами, акцентируется внимание на работе с возражениями, даются ответы на типичные доводы клиентов, анализируются типы клиентов по стилю поведения и общения.
Имея широкую практику, автор приводит примеры эффективной рекламы, дает инструкции для быстрого решения той или иной задачи. И хотя книга ориентирована на риэлторов, но "продавцы" и "покупатели" в любой сфере деятельности найдут в книге много деловых советов.

Книга будет полезна и обычным людям, которые хотят решить свой квартирный вопрос, по разным причинам не могут, не хотят обращаться в агентства по недвижимости....

Цена:
222 руб

 Лучшие торговые центры России. Бизнес-справочник по коммерческой недвижимости
Лучшие торговые центры России. Бизнес-справочник по коммерческой недвижимости

Обширный список торговых центров вобрал в себя более 1000 объектов по всей России! Актуальная база данных с контактами отдела аренды и ответственных лиц, сборник самых привлекательных, с точки зрения аренды, торговых площадей.

...

Цена:
390 руб

Л. Г. Дикман, Д. Л. Дикман Организация строительства в США
Организация строительства в США
книге предпринята попытка изложения основных отличительных особенностей американского опыта организации и управления строительным производством. Разные подходы, обусловленные принципиальными различиями экономических систем, нашли отражение в данной работе, прежде всего, при изложении вопросов, считающихся в США основными для успешной деятельности строительного бизнеса. В их число входят формы организации строительных фирм; виды контрактов и способы расчетов по ним; оперативное управление Проектами, организация производственного документооборота и роль Проект-менеджмента; социально-трудовые отношения, конфликты и способы их разрешения; строительные риски и способы защиты; строительное право как активный фактор взаимоотношений участников производства.
Рассматривается организация проектирования; источники и технология сметных расчетов на различных стадиях инвестиционного цикла; проблемы, связанные с проведением тендера; система государственного регулирования охраны труда; особенности материально-технического обеспечения.
Уделено внимание формам организации бизнеса и системе налогообложения, контролю качества, в том числе и на муниципальном уровне управления; технологии приема объекта в эксплуатацию.
Приведены статистические показатели, характеризующие строительную отрасль США, данные по оплате труда основных категорий рабочих, служащих и руководителей как строительных, так и проектных фирм, исторические индексы изменения стоимости строительной продукции и другие данные.

Книга предназначена для руководителей и специалистов строительных организаций, а также студентов строительных специальностей....

Цена:
1653 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования