Недвижимость, Жилищное право
Чтобы договор не стал приговором

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Чтобы договор не стал приговором


Знающие люди советуют покупателям жилья подходить к юридическому сопровождению сделки самым серьезным образом. И уж во всяком случае – читать договор, который предлагает фирма-продавец, не «по диагонали».

 


Лучше без реанимации

 

Если квартира приобретается на вторичном рынке, договор может быть только один – купли-продажи. Когда речь идет о еще не готовой новостройке, то вариантов договора возможно несколько. Давайте разберемся.

 

До выхода в свет знаменитого 214-го закона в практике продаж недостроенных объектов преобладали договоры соинвестирования. Суть такого документа, объясняют в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», заключается в том, что покупатель становится партнером фирмы-застройщика и принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае, если фирма разоряется, покупатель (наряду с другими дольщиками) автоматически становится собственником земельного участка и недостроенного жилого дома.

 

– В такой ситуации, – говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская, – реанимировать проект и реализовать его достаточно трудно. Ведь необходимо найти нового застройщика-инвестора, который бы взялся за брошенный проект профессионально. Это под силу только крупным застройщикам, имеющим положительную деловую репутацию.

 


«Сюрпризы» вексельной схемы

 

Самая безопасная, с точки зрения риска «недостроя», схема покупки – по договору купли-продажи. Жилье по нему приобретается уже на максимальной стадии готовности.

 

Но есть и опасная разновидность договора купли-продажи – так называемая вексельная схема. Для клиента она чревата «сюрпризами», потому что вместо квартиры он покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. Если у застройщика возникнут проблемы, покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, зафиксированной при приобретении векселя. В этом случае потребитель вынужден покупать жилье по вновь установленной цене, часто в несколько раз превосходящей стоимость ценной бумаги.

 

Вексельная схема получила большое распространение, так как застройщику она, помимо прочего, дает возможность уйти от налогов. Правда, прошедшее лето ознаменовалось интересом правоохранительных органов к ряду компаний, широко применяющих такой механизм. Эксперты оценивают итоги этого по-разному. В компании Welhome предполагают, что, по всей видимости, теперь в практике вексельная схема будет использоваться реже. Руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова считает, что после летних скандалов радикально ничего не изменилось. А если какие-то перемены на рынке и произойдут, то не раньше апреля следующего года – когда в очередной раз будет переработана законодательная база.

 


Повод для оптимизма

 

Как юридически сомнительные склонны рассматривать специалисты и предварительные договоры купли-продажи. Иногда такие договоры заключаются между покупателем жилья и продавцом сразу. Но чаще, объясняет руководитель службы проектного консалтинга Владимир Кузнецов, они появляются в обиходе сделки как перезаключенные договоры соинвестирования или инвестирования, о которых уже было рассказано выше.

 

После выхода поправок к ФЗ № 214, который предъявил довольно жесткие требования к застройщикам (например, ввел обязательную регистрацию земельного участка, отведенного под строительство, до начала продаж), реализация жилья по договорам долевого участия стала производиться буквально единицами застройщиков. Но сейчас, считает В. Кузнецов, ситуация меняется, число застройщиков и девелоперов, рассматривающих такую договорную схему, увеличилось.

 

Как отмечает директор по маркетингу компании «Домострой» Елена Комова, в 2006-м по договору долевого участия продавалось 10 процентов новостроек, а в 2007-м – уже 30. Остальные 70 процентов пока приходятся на альтернативные схемы продаж – предварительные договоры, вексельные схемы и т.д. Но в «Домострое» считают, что в 2008 году процент продаж по договорам долевого участия будет увеличиваться.

 


Чем дороже, тем надежней

 

Все описанные выше даже сомнительные виды договоров не являются в строгом смысле чем-то криминальным. Просто одни – более рискованные для клиента, другие – менее, а «серых схем» как бы и не существует... Поэтому руководствоваться при покупке жилья надо и другими принципиальными соображениями. Выбрать проверенную строительную компанию, убедиться в ее положительной репутации, изучить послужной список.

 

В меньшей степени, как нетрудно догадаться, подвержены риску элитные клиенты. Рынок дорогого жилья настолько узок по составу игроков и настолько упорядочен благодаря влиятельным участникам (покупателям и продавцам), что все риски, в том числе связанные с юридическими сторонами сделки, сведены почти к нулю.

 

Типовые новостройки тоже перестают быть «группой риска» для покупателя. Но рынок есть рынок. Именно поэтому, говорят в агентствах, все больше клиентов приходят на сделку с юристами. Единственное затруднение – отказаться от покупки, если дом, цена и место очень приглянулись, а договор вызывает вопросы. Именно это и подталкивает граждан к компромиссам. Тем более, что изменить условия продажи по просьбе покупателей продавцы не стремятся. Даже сейчас, когда ажиотажного спроса нет и каждый покупатель – желанный гость в офисе продаж любого агентства.

 

Источник: Квартирный ряд



19.10.2007


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 643
Booking.com
Search Results from Ebay.US* DE* FR* UK
3 Story Brick Commercial Building for sale with NO RESERVE in ILLINOIS!

$15,500.00
End Date: Saturday Dec-16-2017 13:48:34 PST
Buy It Now for only: $15,500.00
|
1713 N Stevenson St Flint Michigan - $15,500 or Best Offer with Owner Financing

$4,050.00 (66 Bids)
End Date: Saturday Nov-18-2017 21:46:19 PST
Buy It Now for only: $12,000.00
| |
2 bed 1 bath Perfect Fixer Upper!!

$1,200,000.00
End Date: Tuesday Nov-21-2017 10:15:04 PST
Buy It Now for only: $1,200,000.00
|
Mediterranean Custom Waterfront Estate Versace Decor & 28' Cruiser Boat

$12,900.00 (0 Bids)
End Date: Monday Nov-27-2017 10:08:58 PST
Buy It Now for only: $16,900.00
| |
Home for Sell in Hazard Kentucky 4 BR on 2 lots adding up to 2.7 acres

$100.00 (1 Bid)
End Date: Tuesday Nov-28-2017 9:43:48 PST
Buy It Now for only: $7,400.00
| |
Big Discount ! Clear Title ! .... Warranty Deed , YES!

$2,000.00
End Date: Tuesday Dec-12-2017 17:18:32 PST
Buy It Now for only: $2,000.00
|
HOUSE / HOME TWO BEDROOM /ONE BATH

$2,650.00 (43 Bids)
End Date: Wednesday Nov-22-2017 20:27:26 PST
|
Condo / Townhouse Style Row Single Family Residence New Jersey

$139,900.00
End Date: Saturday Nov-25-2017 7:48:29 PST
Buy It Now for only: $139,900.00
|
Играть, чтобы жить, 978-5-699-83433-4

$8.35
End Date: Nov-28 03:10
Buy It Now for only: US $8.35
Buy it now |
Как сделать так, чтобы тебя любили, 978-5-17-089143-6

$4.73
End Date: Nov-28 03:12
Buy It Now for only: US $4.73
Buy it now |
Миллер. Вспоминать, чтобы помнить, 978-5-17-075958-3

$5.32
End Date: Nov-28 03:12
Buy It Now for only: US $5.32
Buy it now |
Леви. Уйти, чтобы вернуться, 978-5-9533-3206-4

$5.39
End Date: Nov-28 03:12
Buy It Now for only: US $5.39
Buy it now |
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Анна Моисеева, Сергей Тихоненко Как продать квартиру выгодно.  Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг
Как продать квартиру выгодно. Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг
Цитата
"Хоум-стейджинг поможет выделить вашу недвижимость из ряда других, ничего в ней кардинально не меняя. Это реально работает. Попробуйте - и убедитесь сами".
Анна Моисеева

О чем книга
Абсолютно любую квартиру, даже самую "убитую", можно продать быстро и дорого, если грамотно преподнести ее покупателю. Как это сделать, затратив минимальное количество времени и денег? Для этого не нужен дорогой ремонт и фееричный дизайн. Наоборот - и то и другое категорически не рекомендуется! Попросту не окупится. Часто достаточно лишь несколько легких штрихов. Каких и где - подскажет хоум-стейджинг, наука на стыке психологии, ремонта, дизайна и риелторского мастерства, давно применяемая за рубежом, но в России пока вовсе неизвестная.
Основное внимание в книге уделяется предпродажной подготовке городских квартир, однако не забыты и другие виды недвижимости: комнаты в коммуналках, загородные дома, офисы. Одинаково пристально рассматриваются все классы жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитное жилье. Есть отдельная глава про подготовку квартир к сдаче в аренду. Книга сфокусирована на рынке жилья Москвы и Подмосковья, однако советы в ней подойдут для всего российского рынка недвижимости.
Книга будет полезна собственникам недвижимости, профессиональным риелторам, а также всем, кто интересуется законами рынка недвижимости и психологией его участников. Если вы планируете продать или сдать жилье в аренду, стоимость этой книги окупится для вас многократно!

Почему книга достойна прочтения
Что получает читатель этой книги?
  • Конкретные, проверенные жизнью рекомендации, которые существенно облегчат сделку с недвижимостью и принесут значительную прибыль, многократно окупив минимальные вложения в хоум-стейджинг.
  • Множество примеров, реальных историй из практики.
  • Понимание того, как функционирует и развивается рынок недвижимости.
  • Полезные советы по дизайну и ремонту.
  • Занимательную информацию о психологии покупателей и продавцов недвижимости.

    Книга не является переводом какого-либо зарубежного пособия и не содержит никаких элементов плагиата! Это абсолютно оригинальный авторский текст. Рынок недвижимости России очень отличается от рынка недвижимости США (Европы). Другие условия жизни, другие финансовые расчеты, другая психология у людей. Книга описывает именно российский рынок недвижимости, со всеми его особенностями и нюансами. Ранее об этом никто так полно и подробно не писал.

    Кто автор
    Анна Моисеева - риелтор, юрист по образованию, в прошлом - журналист, более 6 лет профессионально пишет о недвижимости. Сотрудничает с десятком тематических СМИ. Имеет внушительный опыт сделок с недвижимостью не только для клиентов, но и для себя.
    Сергей Тихоненко - риелтор с 16-летним стажем, глава московского агентства недвижимости "Априори". Провел сотни сделок с недвижимостью (как в России, так и в СНГ), в том числе инвестиционных. Имеет обширный опыт подготовки недвижимости к продаже.

    Также в создании книги участвовали эксперты - топ-менеджеры крупнейших московских агентств недвижимости ("ИНКОМ-Недвижимость", "МИЭЛЬ",WELHOME, Blackwood, Cushman &Wakefield), а также профессионалы сферы дизайна и ремонта.

    Ключевые понятия
    Хоум-стейджинг.

    Особенности оформления книги
    Цветные фото-иллюстрации.





    ...

  • Цена:
    429 руб

    А. Г. Барсегян, Е. С. Урумова Аренда коммерческой недвижимости. Не повторяйте чужих ошибок. Консультации экспертов
    Аренда коммерческой недвижимости. Не повторяйте чужих ошибок. Консультации экспертов
    В сборнике представлены юридические консультации экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ, посвященные различным вопросам аренды зданий, помещений и сооружений в коммерческих целях.
    В материалы книги включены ответы на вопросы, возникавшие у арендодателей и арендаторов о заключении, форме и регистрации договора аренды, сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, сроках аренды, арендной плате, пользовании арендованным имуществом, дополнительных условиях договора аренды, пользовании земельным участком при аренде объекта недвижимости, субаренде, аренде при смене собственника и др.
    В книге вы найдете также краткие аннотации и ссылки на упоминаемые в ответах экспертов решения Федеральных арбитражных судов округов.

    Книга предназначена для арендаторов и собственников недвижимого имущества....

    Цена:
    1079 руб

    Кен Макэлрой Азбука инвестирования в недвижимость The ABC's of Real Estate Investing
    Азбука инвестирования в недвижимость
    Книга о том, как находить хорошую недвижимость, правильно оценивать ее, вести переговоры, заключать сделки и "делать" большие деньги.

    Для широкого круга читателей старше 16 лет....

    Цена:
    403 руб

    А. В. Широков Реформирование управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью. Административно-правовой аспект
    Реформирование управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью. Административно-правовой аспект
    Одна из наиболее "многострадальных" реформ бывшей социалистической экономики - это реформа жилищно-коммунального хозяйства, которое теперь существует в виде двух секторов - коммунального и жилищного, где сформированы различные виды собственности, требующие, очевидно, и различных форм управления. Проблема состоит сегодня в том, что, определив конечные цели реформы, законодатель практически не уделяет внимания административно-правовому регулированию самого процесса реформирования, хотя уже ясно, что здесь стало массовым явлением пренебрежение новыми правовыми нормами, а также стремление различных органов публичной власти к участию в исполнении функций, не установленных законами.

    Книга будет интересна широкому кругу читателей - от правоведов и чиновников различных уровней публичной власти до собственников помещений управления своей собственностью, найдут и предложения по их разрешению....

    Цена:
    183 руб

    Саша Тамм Собственность Eigentum
    Собственность
    В популярной форме автор рассказывает о значении частной собственности для экономического развития и ее роли в обществе, анализирует последствия государственного вмешательства в отношения собственности. Отдельная глава посвящена институциональной защите прав собственности. Рассматриваются проблемы государственной собственности и интеллектуальной собственности....

    Цена:
    116 руб

     Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 2. Организационно-технический модуль системы сервейвинга в строительстве
    Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 2. Организационно-технический модуль системы сервейвинга в строительстве
    В трилогию "Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижи­мости. Теория и практика" вошли: ч.1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие; ч.2. Организационно-технический модуль си­стемы сервейинга в строительстве; ч.3. Эксплуатационный модуль систе­мы сервейинга и развитие недвижимости.
    Организационно-технический модуль сервейинга предполагает раз­витие селитебного образования, выражающееся в качественном и коли­чественном изменении как отдельных элементов, так и всего инженерно-строительного фонда в целом, преобразовании его структуры и состава в соответствии с современными требованиями.
    Обобщены результаты исследований, выполненных коллективом ав­торов, по проблемам развития в России сервейинга и профессионального девелопмента недвижимости с позиций экономики, организации управле­ния строительством и эксплуатации зданий.

    Для инженеров (сервейеров) - специалистов по недвижимости....

    Цена:
    899 руб

    В. Н. Вылегжанин Как правильно продать / купить квартиру. Памятка для продавца и покупателя недвижимости
    Как правильно продать / купить квартиру. Памятка для продавца и покупателя недвижимости

    Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться на рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает рынок, когда лучше заключать сделку, кого выбирать в помощники при совершении сделки, как понять, насколько компания надежна, чтобы провести сделку по всем правилам. Как подписывать договор, на каком этапе вносить предоплату, что лучше вносить: аванс или задаток? На основании каких законов сделка может быть признана недействительной? Ответы на все эти вопросы, а также комментарии опытных юристов - в этой книге.

    ...

    Цена:
    98 руб

    Buying Property in Portugal (third edition)
    Buying Property in Portugal (third edition)
    Buying a home in Portugal should be straightforward, yet often people fall foul of some of the hidden pitfalls that can derail their overseas property dreams. In this clearly laid out and no-nonsense guide, Gabrielle Collison shares her insider tips and...

    Цена:
    3490 руб

    Редакция журнала Компания Компания 24-2015
    Компания 24-2015

    Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

    ...

    Цена:
    44 руб

     Управление многоквартирным домом № 8 2014
    Управление многоквартирным домом № 8 2014

    «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

    В каждом номере журнала:

    • минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

    • минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

    • планирование деятельности по управлению МКД;

    • организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

    • защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

    • работа с неплательщиками за ЖКУ;

    • создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

    • налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

    • раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

    ...

    Цена:
    396 руб

    Booking.com
    2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
    Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
    Яндекс.Метрика Яндекс цитирования