Недвижимость, Жилищное право
Как заключить договор долевого участия?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Как заключить договор долевого участия?


После того, как покупатель определился с местоположением и типом возводимого дома, выбрал оптимальную для себя квартиру, утвердился в благонадежности компании-продавца, перед ним стоит вопрос: на основании какого документа оформлять сделку? Вариантов может быть несколько, но даже если продавец работает только по одной схеме (и, соответственно, навязывает вам ее), лучше получить представление о разных типах договоров.


«Подводных камней» в договорах долевого участия бывает множество

Поскольку, приобретая квартиру на стадии строительства, покупатель, прежде всего, преследует цель сэкономить собственные денежные средства, то он старается сотрудничать напрямую с застройщиком (если тот может выступать в роли продавца), и, чтобы не было путаницы, в дальнейшем мы будем понимать под застройщиком (строителем) и продавцом одно и тоже лицо.

Самый распространенный тип сотрудничества покупателя и продавца недостроенного жилья - заключение договора долевого участия (ДДУ). На основании этого документа покупатель становиться дольщиком и обязуется в указанные в договоре сроки (на зафиксированных условиях) оплачивать строительство возводимого жилого объекта в объеме его будущей жилплощади (то есть квартиры).

Договор долевого участия должен заключаться строго на определенную квартиру, то есть в нем обязательно должен указываться точный почтовый адрес строения и номер квартиры. Если почтовый адрес не определен, то в договоре должен стоять временно присвоенный (строительный) адрес, который в дальнейшем уточняется отдельным приложением к договору и оформляется должным образом (с подписью и печатью).

Единой формы договора для всех не существует, поскольку объекты и условия строительства различаются. Однако основные пункты договора, как правило, неизменны везде.

В договоре обязательно должно быть четкое описание приобретаемого объекта недвижимости, права и обязанности сторон, сроки исполнения взаимных обязательств и ответственность за их невыполнение или несвоевременное (неполное) исполнение, условия и порядок досрочного расторжения данного договора (с указанием причин расторжения), а также перечислены виды обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) за которые стороны не несут ответственности.

Но это далеко не все. ДДУ содержит, как правило, несколько страниц с множеством пунктов, разобраться сразу в которых бывает непросто. Начнем с самого начала. Буквально в первых строках договор должен содержать полную информацию о застройщике-продавце или юридическом лице заключающего договор от имени компании-застройщика (наименование, форма организации, все банковские реквизиты, юридический адрес и телефон). Если застройщик продает через фирму-продавца, то к договору должен быть приложен соответствующий документ, подтверждающий полномочия продавца.

В данные об объекте строительства входит характеристика дома, включая его эскизный проект. В крайнем случае, эскизный проект должен беспрепятственно предоставляться для ознакомления покупателю (этот документ должен быть завизирован подписью и подкреплен печатью). Точно также потенциальному покупателю обязаны продемонстрировать документы с подтверждением права застройки земельного участка на основе соответствующего разрешения Правительства РФ (это может быть оформление земли в собственность, долгосрочную аренду, постановление на основе открытых торгов или победы в тендере).

Точное описание квартиры включает ее привязку к поэтажному плану и указание строительных осей.

Значительное внимание в договоре должно быть уделено определению размера долевого взноса (как правило, исходят из стоимости одного квадратного метра). Желательно, чтобы он был фиксированным или привязанным к твердой валюте. Обязательно должны быть оговорены сроки выплат, проводимых покупателем и размер штрафных санкций (либо начисления пени) за срыв этих сроков по вине плательщика.

Возможное увеличение стоимости строительства, которое может привести к увеличению размера оплаты дольщиком, тоже должно быть отражено в договоре долевого участия.

В большинстве договоров также присутствует пункт о движении средств дольщика, то есть, указано, кто и на основании каких документов ими пользуется (подрядчики, субподрядчики и др.), на какие цели расходует (проводимые закупки стройматериалов или работы и пр.) и в каком объеме.

Как правило, дольщик платит за площадь своего будущего жилья, которая уже определена перед началом строительства (согласно утвержденному плану возводимого здания). Однако после завершения строительных работ происходит корректировка этой площади. Незначительное отличие возможно (в пределах 1-2 кв. м). По идее, если площадь получилась несколько меньше, застройщик обязан вернуть переплату покупателю. Если же площадь получилась больше, то покупатель обязан доплатить застройщику. В действительности в 99% случаев доплачивать приходится покупателю. Однако нюансы таких взаимоотношений непременно должны быть оговорены в договоре. При этом не стоит забывать, что некоторые участки жилой площади исчисляются по так называемому «уменьшаемому» коэффициенту. В частности балкон, лоджия, сантехнические помещения. И когда человек получает свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в нем на основе обмера БТИ может быть указана площадь меньшая, нежели та, которая проставлена в договоре ДДУ и, соответственно оплаченная в полном объеме. Возможно, по закону покупатель и вправе оспорить такое положение вещей, ведь фактически он переплачивает неизвестно за что. Однако в действительности доказать что-либо в подобном случае бывает крайне проблематично. Так что если есть возможность оговорить такой нюанс в договоре ДДУ или же уточнить эту деталь до его подписания, то лучше это сделать.

После пунктов об оплате и строительных работах идет описание госприемки жилья и оформления его в собственность покупателя. Здесь важно еще раз внимательно обратить внимание на сроки завершения строительства. Помните, если в договоре указан II или III квартал года, то раньше окончания этого срока никто дом не сдаст. Более того, задержка строительства может составить 1 и 2 года. При этом «разбор полетов» навряд ли ускорит дело. У застройщика всегда есть в арсенале масса законных причин, снимающих с него вину и ответственность за срыв сроков. Даже с 2005 года, когда долевое строительство регламентируется более жесткой для застройщика правовой базой расхождения между запланированным окончанием строительства и реальным его завершением - часто встречающаяся ситуация.

Зачастую застройщик может, согласно условиям договора, не нарушать сроков сдачи дома госкомиссии, он может вообще сдавать его госкомиссии, когда угодно. Вопрос в другом: примет ли его госкомиссия? Во многих случаях с первого раза сдать не удается из-за обнаружения массы недостатков. Госкомиссия выделяет срок на их устранение, но и это не означает, что дом будет сдан со второго раза. Поэтому, если есть возможность уточнить в договоре не срок сдачи дома госкомиссии, а срок принятия дома госкомиссией, то такую возможность упускать не стоит (но вряд ли на это пойдет застройщик). В крайнем случае, можно попытаться определить максимальное число раз сдачи дома госкомиссии, после чего решение о сдаче дома должно быть рассмотрено в вышестоящей инстанции.

Кроме приема госкомиссией жилье должно быть показано дольщику и в случае объективных строительных недоделок, они должны быть безвозмездно устранены в сроки оговоренные ДДУ. Только после этого дольщик подписывает документ о принятии жилья. Поэтому пункты о принятии дома госкомиссией и принятии дольщиком его квартиры обязательно должны присутствовать в договоре.

В договоре также должно быть четко оговорено на чьем балансе будет находиться построенный и сданный дом, кто и за чей счет переводит его на этот баланс. Также определяется форма управления домом (ТСЖ, управляющая компания и пр.). Соответственно в договоре должен быть описан порядок организации общего собрания для выбора способом управления домом. Причем, чем раньше будет проведено это собрание, тем лучше для самих жильцов и вот почему. Дело в том, что до официального собрания собственников вся бухгалтерия и хозяйственная деятельность висит на застройщике. Как правило, застройщик выделяет одного из своих сотрудников, который отвечает за все хозяйственно-правовую деятельность дома. Формально, разумеется, поскольку финансовые потоки формулирует сам застройщик. Довольно часто проследить на что тратятся деньги в этом случае трудно, однако, известно немало примеров, когда после проведения собрания на собственников навешивают непонятно откуда взявшиеся долги, якобы оставленные прошлым руководством по бог знает каким причинам. И долги эти приходится возвращать, иначе коммунальщики могут отключить и воду, и свет, и лифт, и газ (если он подведен к дому).

Сразу же в договоре определяется порядок и сроки оформления квартир в собственность, и, соответственно, размер оплаты этой процедуры. В большинстве случаев оформление в собственность берет на себя застройщик или его дочерняя фирма и опять же этот механизм должен быть отражен в ДДУ.

Конечно, «подводных камней» в договорах долевого участия бывает множество. Мы пока рассмотрели только обязательные моменты, игнорирование которых со стороны покупателя может сразу привести к серьезным и невосполнимым потерям. В дальнейшем мы обязательно посветим отдельное время обсуждению наиболее скользких моментов при заключении ДДУ. Пока только можно добавить, что покупатель всегда вправе проверить ДДУ у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью прежде, чем его подписывать.

Источник Личные деньги


24.08.2007


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 2334
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Summer Bay Resort in Orlando, Florida ~2BR/Sleeps 8~ 7Nts September 2019

$550.00
End Date: Wednesday Apr-17-2019 10:15:25 PDT
Buy It Now for only: $550.00
|
Wyndham Smoky Mountains, TN, 2-BR/2-BA deluxe, Apr 27-May 4 timeshare rental

$399.00
End Date: Thursday Mar-21-2019 8:26:59 PDT
Buy It Now for only: $399.00
|
Wyndham Smoky Mts, April 13-17, 1B, Sevierville, TN, Other Dates Available

$490.00 (0 Bids)
End Date: Thursday Mar-28-2019 10:13:05 PDT
Buy It Now for only: $637.00
| |
Wyndham Smoky Mountains, TN, 2-BR/2-BA deluxe, Apr 27-May 4 timeshare rental

$395.00
End Date: Tuesday Apr-2-2019 19:47:03 PDT
Buy It Now for only: $395.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Майк Самми и Роджер Доусон Как разбогатеть на недвижимости в свободное время The Weekend Millionaire's Secrets to Investing in Real Estate: How to Become Wealthy in Your Spare Time
Как разбогатеть на недвижимости в свободное время
Может ли обычный человек разбогатеть, не имея начального капитала и дедушки-миллионера? Конечно, нет, скажете вы. Конечно, может! - утверждают авторы книги. Собственные судьбы тому подтверждение. Начиная буквально с нуля, Майк Самми и Роджер Доусон заработали миллионы долларов, мудро и осмотрительно вкладывая деньги в недвижимость. О том, как правильно это делать, они рассказывают в своей книге. Любой человек, который готов вложить свободное время в собственное обогащение, следуя их советам, сможет если не превратиться в миллионера, то наверняка обеспечить себе безбедное существование. Работать на рынке недвижимости не так уж трудно, достаточно не рисковать попусту и точно знать, чего хочешь. Читайте, инвестируйте, богатейте - у вас получится!

Книга рассчитана на самую широкую читательскую аудитория, но в первую очередь будет интересна риэлтерам и брокерам по недвижимости....

Цена:
880 руб

 Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм-2001. Часть 8. Электротехнические установки
Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм-2001. Часть 8. Электротехнические установки
Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (далее - ГЭСНм) предназначены для определения потребности в ресурсах (затрат труда рабочих, машинистов, времени эксплуатации строительных машин и механизмов, материальных ресурсов) при выполнении работ по монтажу оборудования и для составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ ресурсным и ресурсно-индексным методами.
ГЭСНм являются исходными нормами для разработки других сметных нормативов: единичных расценок федерального, территориального и отраслевого уровней, индивидуальных и укрупненных сметных нормативов.

Формат: 20,5 см x 29 см...

Цена:
3641 руб

 Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы. ГЭСНп-2001. Часть 4. Подъемно-транспортное оборудование
Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы. ГЭСНп-2001. Часть 4. Подъемно-транспортное оборудование
Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (далее - ГЭСНм) предназначены для определения потребности в ресурсах (затрат труда рабочих, машинистов, времени эксплуатации строительных машин и механизмов, материальных ресурсов) при выполнении работ по монтажу оборудования и для составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ ресурсным и ресурсно-индексным методами.
ГЭСНм являются исходными нормами для разработки других сметных нормативов: единичных расценок федерального, территориального и отраслевого уровней, индивидуальных и укрупненных сметных нормативов.

Формат: 20,5 см x 29 см...

Цена:
457 руб

Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
These are just some of the new rules of online marketing that you'll find in this helpful, hands-on guide. In the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing, Dan Gooder Richard offers new solutions and proven ways to use the Internet to drive your real estate business. Whether you're a novice or a veteran real estate pro, you'll find all the cutting-edge online strategies you need to design and implement your own effective, profitable marketing strategy-with practical guidance on building a unique online brand with web domains, websites, and e-mail marketing strategies. Full of real-world examples and straightforward guidelines, the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing will help you generate more leads and more business than you ever thought possible!...

Цена:
1999 руб

Кен Макэлрой Азбука инвестирования в недвижимость The ABC's of Real Estate Investing
Азбука инвестирования в недвижимость
Книга о том, как находить хорошую недвижимость, правильно оценивать ее, вести переговоры, заключать сделки и "делать" большие деньги.

Для широкого круга читателей старше 16 лет....

Цена:
475 руб

Назайкин Александр Недвижимость. Как ее рекламировать
Недвижимость. Как ее рекламировать

В книге рассматриваются основные моменты продажи объектов недвижимости с помощью рекламы. Автор подробно и популярно объясняет, что и как нужно сделать продавцу квартиры или дома для подготовки эффективной рекламы.

Книга рассчитана на широкий круг читателей: как на людей, впервые столкнувшихся с проблемой продажи недвижимости, так и на профессиональных агентов, маклеров и риелторов, решающих рекламные задачи ежедневно.

...

Цена:
120 руб

Коллектив авторов Нормы и расценки на новые технологии в строительстве. Часть I
Нормы и расценки на новые технологии в строительстве. Часть I

Предлагаемый Справочник включает дополнительные элементные сметные нормы и единичные расценки в базисном уровне цен 2000 года на работы с применением новых технологий, оборудования, машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций, в том числе импортного производства, а также дополнительные нормы и расценки по традиционным технологиям производства работ.

Предназначен для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

...

Цена:
400 руб

Катышев П. К., Хакимова Ю. А. Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)
Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)

В статье рассматриваются модели ценообразования на рынке недвижимости Москвы, включающие факторы, характеризующие состояние окружающей среды. Установлена значимая связь между ценой квартиры и концентрацией оксида углерода в воздухе, а также с расстоянием до ближайших промышленных предприятий. Влияние концентраций других вредных примесей (оксида и диоксида азота) на цены квартир не выявлено.

...

Цена:
80 руб

 Управление многоквартирным домом № 5 2015
Управление многоквартирным домом № 5 2015

«Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

В каждом номере журнала:

• минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

• минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

• планирование деятельности по управлению МКД;

• организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

• защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

• работа с неплательщиками за ЖКУ;

• создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

• налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

• раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

...

Цена:
396 руб

 Управление многоквартирным домом № 11 2014
Управление многоквартирным домом № 11 2014

«Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

В каждом номере журнала:

• минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

• минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

• планирование деятельности по управлению МКД;

• организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

• защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

• работа с неплательщиками за ЖКУ;

• создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

• налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

• раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

...

Цена:
396 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования