Недвижимость, Жилищное право
Юридическая чистота недвижимости

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Юридическая чистота недвижимости


Термин `юридическая чистота недвижимости` используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально - в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь в агентство недвижимости и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.

В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти невозможно. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.

Что нужно проверять

Для того чтобы проверить юридическую чистоту, необходимо обратить внимание на ряд моментов.

  1. Информация о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства (постоянная прописка) или пребывания (временная прописка) ранее и в настоящее время.
    Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства или пребывания, причем как на данный момент, так и за срок, намного предшествующий сделке. Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в `никуда` или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную), выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭКа (ордера, копии финансово-лицевого счета).
    Лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по настоящему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи. Опять же, проверив эту информацию заранее, можно решить во внесудебном порядке вопрос о прописке-выписке бывшего собственника и проживающих в приобретаемом жилье лиц.
  2. Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью.
    Если квартира не была недавно приватизирована или оформлена в собственность после окончания строительства (новостройка), а с ней проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять. Так, в ходе проверки юридической чистоты одной квартиры в Московской области, проверяющих насторожила информация о том, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно (конечно же, не всегда) жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, брат сестре и т.д.). Когда же вскрывается подобная информация, возникает повод для дополнительной проверки (так как сделка может быть отнесена к притворной по ст. 170 Гражданского кодекса РФ).
    После проверки этого варианта вскрылось конечное общее число переходов права собственности - 25 раз! Скорее всего, квартиру (а точнее, ее части) использовали для обналичивания воинских сертификатов или других фиктивных операций (купля-продажа через дарение, например). Сами понимаете, что проверить законность такого количества сделок совершенно невозможно, поэтому от покупки этого варианта было предложено отказаться.
  3. Продавцы квартиры.
    Необходимо получить и проверить информацию о собственниках квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Поэтому согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной.
    В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно всегда), желательно эту информацию проверять, взяв или попросив справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Сразу оговорюсь - нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организацию по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд!
    Если же справки показывают, что продавец состоит на учете в данных организациях (либо одной из них), а вам всё же хочется купить данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст справку, что на момент подписания договора человек в полной мере осознавал свои действия.
    Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов (Семейный кодекс РФ) и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, покупатель рискует через некоторое время судиться с обиженной `половиной`.
    Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (в нормальном ли рассудке - может быть доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца).
    Обязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, а также срок их действия. Не забудьте, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно менять. Если сделка будет проведена по недействительному паспорту (такое, к сожалению, встречалось), то риск судебных разбирательств увеличивается.
  4. Документы на недвижимость.
    Правоустанавливающие документы тоже могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения - есть и более экзотические (а значит, сложные) - договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение.
    Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в прошлом регистрацией занималось БТИ, сейчас - Главное Управление Федеральной Регистрационной Службы по определенному региону). Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме).
    Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств (например, это касается договоров ренты). Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.

Обстоятельства, влияющие на подготовку и прохождение сделки

  1. Отсутствие ограничений и обременений.
    Недвижимость может быть обременена (залогом или арестом, например). В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав. Информация о наличии ограничений или обременений находится в свободном доступе (правда сроки её получения несколько велики) - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). По закону `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним` любое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган обязан предоставить её запросившему.
    Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление закона `О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним` в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время (в Москве это БТИ, ДМЖ). Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке на предмет соответствия предоставленным документам.
  2. Несовпадение адресов по приобретаемой недвижимости.
    Эту информацию стоит также тщательно проверить, сравнив информацию, содержащуюся в справках из БТИ, ЖЭКа с правоустанавливающими документами. В Москве нередко встречаются случаи несовпадения адресов в вышеуказанных справках, приходится искать подтверждения, получая дополнительные справки из БТИ и споря с работниками ЖЭКа.
  3. Несовпадение площадей квартиры, указанных в различных документах. Буквально недавно был случай, когда в правоустанавливающих документах стояла одна площадь, а в справке из БТИ совершенно другая, совсем не совпадающая. Сделку пришлось отложить и выяснять, где была допущена ошибка и кто сможет её исправить.
  4. Совпадение номеров помещений (касается комнат в коммунальной квартире). Изредка встречаются и такие варианты: человек продает комнату в коммунальной квартире под №2. По финансово-лицевому счету он в ней и проживает. А по информации из БТИ номер комнаты отличается (в конкретном случае был №1), хотя метражи и совпадают. В описываемом случае дело было в неправильной информации в справке из ЖЭКа, которую почему-то приняли во внимание в жилотделе во время приватизации и передали в собственность продавца комнату соседа.

Что проверить очень трудно

Помимо рассмотренных выше пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессиональному участнику рынка), но сравнительно реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна (в большей степени довольно экзотичные, не часто встречающиеся случаи). Рассмотрим и их.

  1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов.
    Нотариус по какой-либо причине может быть лишен полномочий на совершение определенных действий (реальный случай, когда такой нотариус удостоверил документы, имел место в одном из регионов России). Доверенности, выданные неуполномоченным нотариусом, будут недействительными.
  2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру энное количество лет назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может сознательно или несознательно скрыть эту информацию. Особенно при условии получения нового паспорта, в котором отметка о браке стоять уже не будет. Обманутый бывший супруг может потребовать свою долю, и соответственно риск судебных разбирательств до определенного момента сохраняется.
  3. Продажа по старому паспорту (якобы утерянному) при имеющемся новом. Продавец, опять же несознательно, но чаще сознательно, может получить новый паспорт (в случае потери или кражи), а продавать квартиру по старому (найденному за спинкой кровати уже после получения нового паспорта). Так как действительным является новый документ, то сделка отчуждения может быть в судебном порядке расторгнута и у покупателя опять возникнут проблемы.
  4. Практически невозможно обнаружить наличие внебрачных детей, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ). При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику часто удаётся отсудить свою долю в наследстве. А, соответственно, все будет возвращено назад - и продавцу (либо продавцам) будут выданы новые правоустанавливающие документы, с новым делением по долям.

Таким образом, юридическая чистота жилой недвижимости - очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости.


18.04.2006, /Вишняков Сергей, ипотечный брокер


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1069
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Hyatt Beach House Residence Club Key West 1300 points Deeded Annually Week 36

$1,450.00 (0 Bids)
End Date: Thursday Jun-28-2018 8:02:38 PDT
Buy It Now for only: $2,250.00
| |
4th of July week-Manhattan Club NYC luxury Penthouse Suite - 5 nights 7/1 to 7/6

$299.00 (0 Bids)
End Date: Thursday Jun-21-2018 23:37:29 PDT
|
LAKE ARROWHEAD CHALETS - 2 BR/2BA - SLEEPS 6 - 06/22/18 TO 06/29/18

$399.00
End Date: Saturday Jul-21-2018 18:06:44 PDT
Buy It Now for only: $399.00
|
Big Cedar Wilderness July 4th Week Summer 1 Bedroom Lodge July 1st to 3rd

$900.00
End Date: Saturday Jul-21-2018 8:27:37 PDT
Buy It Now for only: $900.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
В. Г. Шабалин, К. И. Манченко Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 2
Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 2
Настоящая книга рассчитана на профессионалов в сфере недвижимости - агентов, маклеров, брокеров, экспертов, юристов, сотрудников служб безопасности, психологов и конфликтологов риэлторских и девелоперских компаний, а также на владельцев и совладельцев бизнеса в области real estate - в первую очередь малого. Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости и строительства Московского региона, обобщили свой многолетний опыт ведения риэлторских сделок, показали основные технологии оказания услуг клиентам агентств недвижимости, составили психологический портрет успешного риэлтора, а также рассмотрели важнейшие прикладные вопросы: оценка, реклама, экспертиза, оформление, расчеты, налоговое планирование, защита от криминала и коррупции и ряд других, не менее важных в работе как начинающих, так и опытных специалистов в сфере real estate. Настоящее издание - 54-е в популярной серии «Сделки с недвижимостью», и оно также поможет широкому кругу читателей сориентироваться в подводных камнях рынка недвижимости, чтобы выбрать себе достойного риэлтора или даже тать таковым в дальнейшем....

Цена:
389 руб

Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
These are just some of the new rules of online marketing that you'll find in this helpful, hands-on guide. In the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing, Dan Gooder Richard offers new solutions and proven ways to use the Internet to drive your real estate business. Whether you're a novice or a veteran real estate pro, you'll find all the cutting-edge online strategies you need to design and implement your own effective, profitable marketing strategy-with practical guidance on building a unique online brand with web domains, websites, and e-mail marketing strategies. Full of real-world examples and straightforward guidelines, the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing will help you generate more leads and more business than you ever thought possible!...

Цена:
2059 руб

Михаил Делягин Почему мы выживем и в этом кризисе. Финансовые, деловые и практические советы
Почему мы выживем и в этом кризисе. Финансовые, деловые и практические советы
Россия проваливается в очередной кризис. Известный экономист рассказывает читателю, чем сегодняшняя ситуация отличается от кризиса 2008 года, и дает советы, как выжить в кризисе с наименьшей потерей сил, времени и денег, занимаясь своей повседневной жизнью.
В книге Вы найдете ответы на вопросы:
  • Как долго продлится экономический кризис?
  • Если есть сбережения: куда их инвестировать?
  • Каким банкам можно доверять, а каким нет?
  • Стоит ли в кризис покупать недвижимость?
  • Вкладывать ли средства в золото и антиквариат?
  • Как поступить со своими с кредитами?
  • Что делать, если Вы потеряли работу?
  • Что делать тем, у кого сбережений нет: как контролировать свои расходы, на чем экономить?
  • Как правильно выбирать места, где Вы будете делать покупки?
  • Как семья может поддержать человека в кризис?
    Научитесь жить в кризис правильно!...

  • Цена:
    262 руб

    Кен Макэлрой Азбука инвестирования в недвижимость The ABC's of Real Estate Investing
    Азбука инвестирования в недвижимость
    Книга о том, как находить хорошую недвижимость, правильно оценивать ее, вести переговоры, заключать сделки и "делать" большие деньги.

    Для широкого круга читателей старше 16 лет....

    Цена:
    379 руб

    Ильин Борис Владиславович Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции
    Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

    В предлагаемой вниманию читателя книге подробно освещаются вопросы реконструкции недвижимости, проводимой на основании актов исполнительной власти. Автор рассказывает о рисках инвесторов, проводящих «реконструкцию» по инициативе властей, уделяя особое внимание защите прав нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости от незаконной реконструкции.

    Книга содержит множество примеров из судебной и арбитражной практики, подборку нормативных правовых актов, знание которых необходимо в деле защиты прав владельцев и арендаторов недвижимости, а также образцы типичных судебных решений.

    Издание предназначено для владельцев недвижимости, инвесторов, риэлтеров, строителей, налоговиков, судей, прокуроров, адвокатов, а также студентов и преподавателей юридических и экономических вузов.

    2-е издание, дополненное.

    ...

    Цена:
    45 руб

    Назимова Анна Александровна, Королев Андрей Николаевич, Долганова Наталья Станиславовна, Зюзин Виталий Алексеевич Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
    Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

    Издание представляет собой научно-практический комментарий к новому Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

    Комментируемый Закон направлен на установление единой системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости и призван регулировать отношения, возникающие при проведении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, территориальных и функциональных зон, зон с особыми условиями использования территорий, а также устанавливает порядок и условия проведения кадастровой оценки объектов недвижимости, определяет состав и структуру сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, решает вопросы информационного взаимодействия при проведении государственного кадастрового учета и предоставления таких сведений.

    В книге рассматриваются вопросы, связанные с установлением правовой основы регулирования кадастровых отношений, правовым регулированием порядка ведения государственного кадастра недвижимости и кадастрового учета, а также вопросы осуществления кадастровой деятельности.

    Комментарий предназначен для юристов предприятий и организаций, работников органов государственной власти, студентов и преподавателей юридических учебных заведений, а также для всех читателей, интересующихся вопросами, связанными с правоотношениями, объектами которых выступает недвижимое имущество.

    ...

    Цена:
    90 руб

    Коллектив авторов Консультации по вопросам ценообразования в строительстве. Часть II
    Консультации по вопросам ценообразования в строительстве. Часть II

    Предлагаемое издание является продолжением справочника, выпущенного в 2004 году, и включает в себя наиболее интересные вопросы из практики сметного дела последних лет.

    Сборник предназначен для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

    В подготовке сборника принимали участие ведущие специалисты Союза инженеров-сметчиков, Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве и ряда других организаций.

    ...

    Цена:
    500 руб

    Макэлрой Кен Азбука инвестирования в недвижимость
    Азбука инвестирования в недвижимость

    Книга о том, как находить хорошую недвижимость, правильно оценивать ее, вести переговоры, заключать сделки и «делать» большие деньги.

    Для широкого круга читателей.

    ...

    Цена:
    319 руб

    Анна Моисеева, Сергей Тихоненко Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум - получите максимум
    Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум - получите максимум
    Покупка квартиры - дело сложное и рискованное. Но книга Анны Моисеевой и Сергея Тихоненко поможет сделать этот процесс понятным и предсказуемым. Читатели, задумавшие обзавестись квадратными метрами, получат исчерпывающие рекомендации относительно того, как избежать рисков и приобрести жилье, в наибольшей степени отвечающее их вкусам и возможностям.
    В книге подробно отображены все этапы покупки квартиры - начиная с поиска самого объекта и заканчивая оформлением прав собственности. Авторы раскрывают нюансы приобретения жилья в различных домах - от новостроек до панельных пятиэтажек; описывают способы оплаты и торга, методику взаимодействия с риелтором, подводные камни наследственного приобретения; рассказывают о том, как не стать жертвой мошенников. Книга будет интересна потенциальным покупателям квартир, риелторам, а также всем, кто интересуется законами и принципами функционирования рынка жилья....

    Цена:
    459 руб

     Управление многоквартирным домом № 5 2015
    Управление многоквартирным домом № 5 2015

    «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

    В каждом номере журнала:

    • минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

    • минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

    • планирование деятельности по управлению МКД;

    • организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

    • защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

    • работа с неплательщиками за ЖКУ;

    • создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

    • налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

    • раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

    ...

    Цена:
    396 руб

    2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
    Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
    Яндекс.Метрика Яндекс цитирования