Недвижимость, Жилищное право
Юридическая чистота недвижимости

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Юридическая чистота недвижимости


Термин `юридическая чистота недвижимости` используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально - в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь в агентство недвижимости и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.

В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти невозможно. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.

Что нужно проверять

Для того чтобы проверить юридическую чистоту, необходимо обратить внимание на ряд моментов.

  1. Информация о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства (постоянная прописка) или пребывания (временная прописка) ранее и в настоящее время.
    Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства или пребывания, причем как на данный момент, так и за срок, намного предшествующий сделке. Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в `никуда` или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную), выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭКа (ордера, копии финансово-лицевого счета).
    Лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по настоящему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи. Опять же, проверив эту информацию заранее, можно решить во внесудебном порядке вопрос о прописке-выписке бывшего собственника и проживающих в приобретаемом жилье лиц.
  2. Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью.
    Если квартира не была недавно приватизирована или оформлена в собственность после окончания строительства (новостройка), а с ней проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять. Так, в ходе проверки юридической чистоты одной квартиры в Московской области, проверяющих насторожила информация о том, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно (конечно же, не всегда) жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, брат сестре и т.д.). Когда же вскрывается подобная информация, возникает повод для дополнительной проверки (так как сделка может быть отнесена к притворной по ст. 170 Гражданского кодекса РФ).
    После проверки этого варианта вскрылось конечное общее число переходов права собственности - 25 раз! Скорее всего, квартиру (а точнее, ее части) использовали для обналичивания воинских сертификатов или других фиктивных операций (купля-продажа через дарение, например). Сами понимаете, что проверить законность такого количества сделок совершенно невозможно, поэтому от покупки этого варианта было предложено отказаться.
  3. Продавцы квартиры.
    Необходимо получить и проверить информацию о собственниках квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Поэтому согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной.
    В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно всегда), желательно эту информацию проверять, взяв или попросив справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Сразу оговорюсь - нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организацию по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд!
    Если же справки показывают, что продавец состоит на учете в данных организациях (либо одной из них), а вам всё же хочется купить данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст справку, что на момент подписания договора человек в полной мере осознавал свои действия.
    Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов (Семейный кодекс РФ) и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, покупатель рискует через некоторое время судиться с обиженной `половиной`.
    Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (в нормальном ли рассудке - может быть доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца).
    Обязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, а также срок их действия. Не забудьте, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно менять. Если сделка будет проведена по недействительному паспорту (такое, к сожалению, встречалось), то риск судебных разбирательств увеличивается.
  4. Документы на недвижимость.
    Правоустанавливающие документы тоже могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения - есть и более экзотические (а значит, сложные) - договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение.
    Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в прошлом регистрацией занималось БТИ, сейчас - Главное Управление Федеральной Регистрационной Службы по определенному региону). Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме).
    Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств (например, это касается договоров ренты). Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.

Обстоятельства, влияющие на подготовку и прохождение сделки

  1. Отсутствие ограничений и обременений.
    Недвижимость может быть обременена (залогом или арестом, например). В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав. Информация о наличии ограничений или обременений находится в свободном доступе (правда сроки её получения несколько велики) - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). По закону `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним` любое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган обязан предоставить её запросившему.
    Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление закона `О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним` в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время (в Москве это БТИ, ДМЖ). Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке на предмет соответствия предоставленным документам.
  2. Несовпадение адресов по приобретаемой недвижимости.
    Эту информацию стоит также тщательно проверить, сравнив информацию, содержащуюся в справках из БТИ, ЖЭКа с правоустанавливающими документами. В Москве нередко встречаются случаи несовпадения адресов в вышеуказанных справках, приходится искать подтверждения, получая дополнительные справки из БТИ и споря с работниками ЖЭКа.
  3. Несовпадение площадей квартиры, указанных в различных документах. Буквально недавно был случай, когда в правоустанавливающих документах стояла одна площадь, а в справке из БТИ совершенно другая, совсем не совпадающая. Сделку пришлось отложить и выяснять, где была допущена ошибка и кто сможет её исправить.
  4. Совпадение номеров помещений (касается комнат в коммунальной квартире). Изредка встречаются и такие варианты: человек продает комнату в коммунальной квартире под №2. По финансово-лицевому счету он в ней и проживает. А по информации из БТИ номер комнаты отличается (в конкретном случае был №1), хотя метражи и совпадают. В описываемом случае дело было в неправильной информации в справке из ЖЭКа, которую почему-то приняли во внимание в жилотделе во время приватизации и передали в собственность продавца комнату соседа.

Что проверить очень трудно

Помимо рассмотренных выше пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессиональному участнику рынка), но сравнительно реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна (в большей степени довольно экзотичные, не часто встречающиеся случаи). Рассмотрим и их.

  1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов.
    Нотариус по какой-либо причине может быть лишен полномочий на совершение определенных действий (реальный случай, когда такой нотариус удостоверил документы, имел место в одном из регионов России). Доверенности, выданные неуполномоченным нотариусом, будут недействительными.
  2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру энное количество лет назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может сознательно или несознательно скрыть эту информацию. Особенно при условии получения нового паспорта, в котором отметка о браке стоять уже не будет. Обманутый бывший супруг может потребовать свою долю, и соответственно риск судебных разбирательств до определенного момента сохраняется.
  3. Продажа по старому паспорту (якобы утерянному) при имеющемся новом. Продавец, опять же несознательно, но чаще сознательно, может получить новый паспорт (в случае потери или кражи), а продавать квартиру по старому (найденному за спинкой кровати уже после получения нового паспорта). Так как действительным является новый документ, то сделка отчуждения может быть в судебном порядке расторгнута и у покупателя опять возникнут проблемы.
  4. Практически невозможно обнаружить наличие внебрачных детей, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ). При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику часто удаётся отсудить свою долю в наследстве. А, соответственно, все будет возвращено назад - и продавцу (либо продавцам) будут выданы новые правоустанавливающие документы, с новым делением по долям.

Таким образом, юридическая чистота жилой недвижимости - очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости.


18.04.2006, /Вишняков Сергей, ипотечный брокер


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1527
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Wyndham Great Smokies Lodge 1BR(Max4) 6/7-6/10 - 3 nights Waterpark pass Weekend

$500.00
End Date: Sunday Jun-23-2019 12:51:41 PDT
Buy It Now for only: $500.00
|
Daytona Beach Castaways Condo JULY 12-20 ONLY Newly *Refurbished* Rental WiFi

$550.00
End Date: Saturday Jun-22-2019 17:03:54 PDT
Buy It Now for only: $550.00
|
DAYTONA - 2 NIGHTS 1 bed DLX WYNDHAM OCEAN WALK- May 25th-May 27th Memorial Day!

$625.00 (0 Bids)
End Date: Thursday May-30-2019 20:05:24 PDT
Buy It Now for only: $825.00
| |
7 nights studio Hyatt Sunset Harbor September 1-8, 2019 Key West Florida FL

$550.00
End Date: Tuesday Jun-18-2019 3:36:28 PDT
Buy It Now for only: $550.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Сергей Разуваев Стройка, которая продает. Стандарты оформления строительной площадки
Стройка, которая продает. Стандарты оформления строительной площадки
О книге
В 9 из 10 случаев стройка напоминает место военных действий. И в таком виде не способствует росту продаж. Но можно ли заставить строительную площадку работать на девелопера?

Авторы отвечают утвердительно и уверяют, что грамотное оформление строительной площадки - мультипликатор дохода с продаж. Создайте условия для комфортного просмотра и приобретения квартиры - и конверсия из показа в сделку вырастет вдвое, а это сотни миллионов рублей, если речь идет о комплексной застройке.

В этой книге авторы собрали и систематизировали варианты оформления строительных площадок, предложив единые стандарты оформления. Эта инструкция подходит любому российскому застройщику. Остается внедрить эти стандарты и поддерживать их. Грамотное оформление стройки принесет очевидные дивиденды:

• рост продаж;
• добавленная стоимость по отношению к конкурентам;
• сила бренда;
• имидж социальной ответственности.
...

Цена:
2230 руб

И. А. Базанов Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства
Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства
В книге, принадлежащей перу профессора И.А.Базанова, исследуются вопросы организации ипотечной (вотчинной) системы в различных странах мира. Работа представляет собой магистерскую диссертацию автора и была им написана в связи с предпринимавшимися в конце XIX в. попытками ввести в России так называемый вотчинно-ипотечный режим (т.е. систему регистрации прав на недвижимое имущество), уже прочно утвердившийся к тому времени в праве западных стран. Не утратившая своего значения и сегодня, она может служить образцом подлинно научного, классического произведения - одного из тех, которыми была так богата русская юриспруденция конца XIX - начала XX вв., и достойна, занять почетное место на полке любого современного цивилиста.

Предлагается вниманию научных работников, преподавателей, аспирантов и студентов юридических вузов и факультетов, практикующих юристов, а также всех тех, чей круг интересов связан с гражданским правом и его историей....

Цена:
1421 руб

Эндрю Мак-Лин и Гари В. Элдред Инвестирование в недвижимость Investing in Real Estate
Инвестирование в недвижимость
В бестселлере известных американских специалистов по работе с недвижимостью подробно описано, как зарабатывать деньги на всех операциях с недвижимостью: съеме или сдаче внаем, продаже, покупке, ремонте, выборе кредита, операциях с заложенных имуществом. Здесь рассказано, что следует оговаривать в договорах, как минимизировать свои расходы и правильно модифицировать недвижимость, чтобы извлечь из нее максимальный доход. Приведенные в качестве примеров цены, районы, детали юридических процедур, процентные ставки и так далее, не отличаются качественно от тех, что характерны для нашего рынка, - если вы овладеете универсальными законами правильного обращения с недвижимостью, вы сможете зарабатывать деньги по всему миру - в США, России, ОАЭ или любой другой стране....

Цена:
1319 руб

Васильева Людмила Сидоровна Экономика недвижимости
Экономика недвижимости

В учебнике (имеет гриф Минобрнауки России) рассмотрены теоретические основы экономики недвижимости, методы оценки объектов недвижимости, общие понятия природного ресурса «земля».

Приведены классификация рисков объектов недвижимости, основные принципы и особенности методов оценки риска операций с объектами недвижимости, а также классификация инвестиций, источники финансирования и методы оценки эффективности инвестиций в объекты недвижимости.

Теоретический материал проиллюстрирован на большом количестве примеров из практики; после каждой главы даны контрольные вопросы, задания, тесты.

Для студентов, аспирантов и преподавателей экономических вузов, слушателей программ второго высшего образования, профессиональной подготовки и дистанционного обучения.

...

Цена:
60 руб

Коллектив авторов Консультации по вопросам ценообразования в строительстве. Часть III
Консультации по вопросам ценообразования в строительстве. Часть III

Предлагаемое издание является продолжением справочников, выпущенных в 2004 и 2007 годах, и включает в себя наиболее интересные вопросы из практики сметного дела последних лет.

Сборник предназначен для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

В подготовке сборника принимали участие ведущие специалисты Союза инженеров-сметчиков, Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве и ряда других организаций.

...

Цена:
800 руб

Коллектив авторов Нормы и расценки на новые технологии в строительстве. Часть I
Нормы и расценки на новые технологии в строительстве. Часть I

Предлагаемый Справочник включает дополнительные элементные сметные нормы и единичные расценки в базисном уровне цен 2000 года на работы с применением новых технологий, оборудования, машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций, в том числе импортного производства, а также дополнительные нормы и расценки по традиционным технологиям производства работ.

Предназначен для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

...

Цена:
400 руб

Анна Моисеева, Сергей Тихоненко Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум - получите максимум
Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум - получите максимум
Покупка квартиры - дело сложное и рискованное. Но книга Анны Моисеевой и Сергея Тихоненко поможет сделать этот процесс понятным и предсказуемым. Читатели, задумавшие обзавестись квадратными метрами, получат исчерпывающие рекомендации относительно того, как избежать рисков и приобрести жилье, в наибольшей степени отвечающее их вкусам и возможностям.
В книге подробно отображены все этапы покупки квартиры - начиная с поиска самого объекта и заканчивая оформлением прав собственности. Авторы раскрывают нюансы приобретения жилья в различных домах - от новостроек до панельных пятиэтажек; описывают способы оплаты и торга, методику взаимодействия с риелтором, подводные камни наследственного приобретения; рассказывают о том, как не стать жертвой мошенников. Книга будет интересна потенциальным покупателям квартир, риелторам, а также всем, кто интересуется законами и принципами функционирования рынка жилья....

Цена:
516 руб

Редакция журнала Компания Компания 23-2015
Компания 23-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
20 руб

Дейнека Андрей Альтернативное разрешение споров. Как разрешать споры и конфликты с выгодой. Практические рекомендации менеджерам (агентам) по недвижимости
Альтернативное разрешение споров. Как разрешать споры и конфликты с выгодой. Практические рекомендации менеджерам (агентам) по недвижимости

Эта книга для менеджеров и агентов по недвижимости, которые в своей работе постоянно сталкиваются с различными спорами и конфликтами, и хотят научиться извлекать из них максимальную выгоду, а также минимизировать всевозможные издержки, связанные с ними. Она позволит читателям по новому взглянуть на взаимоотношения с клиентами, с коллегами по работе, с контрагентами и на жизнь в целом.

В этой книге автор обобщил опыт, полученный во время работы в недвижимости, и с удовольствием делится им с вами. Навыки по разрешению споров и конфликтов помогают стать успешным агентом и руководителем, повышают самооценку, позволяют чувствовать себя уверенным в любой сложной ситуации не только во время работы с клиентами, но и в повседневной жизни.

Это настольное пособие для агентов, которое настроит их позитивный лад при разрешении сложных ситуаций, и позволит из них выходить легко и непринуждённо.

Навыки разрешения споров и конфликтов помогут решать самые сложные задачи не только в профессиональной деятельности, но и в повседневной жизни.

...

Цена:
60 руб

 Управление многоквартирным домом № 7 2014
Управление многоквартирным домом № 7 2014

«Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

В каждом номере журнала:

• минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

• минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

• планирование деятельности по управлению МКД;

• организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

• защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

• работа с неплательщиками за ЖКУ;

• создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

• налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

• раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

...

Цена:
396 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования