Недвижимость, Жилищное право
Чем отличается обычная сделка от ипотечной?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Чем отличается обычная сделка от ипотечной?


О неудобстве ипотечных сделок ходят легенды, но так ли это на самом деле? С точки зрения риэлторов, для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи.

Десять заповедей для получателя ипотечного кредита

Главное отличие — в отношениях `продавец–риэлтор–покупатель` появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.

Кроме того, обязательно производится независимая оценка квартиры. `Необходимо, чтобы оценочная компания, аккредитованная при банке, дала свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день, — рассказывает начальник отдела ипотечных сделок `Фосборн хоум` Наталья Россошанская. — Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет — естественно, все затраты несет покупатель`.

Проверка страхователем титула тоже на продавце не сказывается. Как правило, оценку и страховку делают одновременно. Разумеется, если собственники недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотеки, но такое препятствие усложняет любую продажу. Само страхование продавца уже не касается.

Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.

По словам директора центра ипотечных программ компании `МИЭЛЬ-Недвижимость` Елены Пановой, встречаются ситуации, когда заемщик берет кредит в московском банке, а квартира продается в Московской области. Не все продавцы соглашаются ехать в столицу для подписания договора и закладки денег в банковскую ячейку. Впрочем, по мере расширения филиальной сети банков такое случается все реже.

Бумага и время

По мнению риэлторов, одно из главных опасений продавцов касается того, что для продажи через ипотеку необходима подготовка огромного количества дополнительных документов. `Для ипотечной сделки некоторые банки требуют две справки: из психоневрологического и наркологического диспансеров, — уточняет руководитель отдела поиска бюро недвижимости `Агент 002` Владимир Митрюков. — Но заменить их реально водительским удостоверением: ведь, состоя на учете в этих заведениях, получить его невозможно`.

Поэтому если у вас есть права или, что тоже подойдет, охотничий билет, то единственным дополнительным документом станет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). `Получить ее не трудно, поэтому говорить, что дополнительные бумаги сильно осложняют жизнь продавцу, вряд ли обоснованно, — добавляет В. Митрюков. — В остальном нужен стандартный пакет документов`. К ним относятся свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, выписка из домовой книги, копия с финансово-лицевого счета, справки из БТИ и т. д. — то же самое, что и для любой другой сделки. `Когда у продавца готовы все бумаги для обычной продажи и выписка из ЕГРП действительна на момент внесения аванса, подготовка сделки занимает максимум три–пять дней`, — утверждает Н. Россошанская.

`Если банк и страховая компания работают по ипотеке давно и у них хорошо отлажен механизм работы с `ипотечниками`, то сроки сделки не удлиняются, — объясняет В. Митрюков. — И это задача риэлтора — подсказать продавцу, стоит ли иметь дело с покупателем, который пришел от того или иного банка`.

Параллельно производится оценка, срок оформления которой занимает обычно не более трех дней. Покупатели заинтересованы в скорейшем заключении сделки и, как правило, доплачивают за срочность, так что оценка проходит еще быстрее.

Основное различие в сроках обычной и ипотечной сделок — это время, которое требуется на регистрацию собственности и оформление закладной на банк. `При обычной сделке продавец и покупатель часто используют банковскую ячейку, но бывает, что покупатель готов отдать деньги в полном объеме и сразу. Тогда может быть подписан договор купли-продажи, осуществлена передача денег, а уже потом начата регистрация, — рассказывает Н. Россошанская. — При ипотеке, как правило, используется либо аккредитив, либо банковская ячейка. В первом случае продавец получает сертификат о праве требования на перечисление денежных средств. Принеся в банк копию документа о праве собственности на квартиру, принадлежащую теперь покупателю, или любой другой документ, подтверждающий исполнение им своих обязательств, он получит свои деньги безналичным перечислением.

Аренда ячейки отличается тем, что после подписания договора купли-продажи заключается договор аренды банковской ячейки и при продавце происходит закладка средств. Когда продавец также получит копию свидетельства о собственности, он может прийти в банк, предъявить права на ячейку, получить ключи и забрать деньги`.

Стандартное оформление в собственность занимает месяц. Однако в данном случае регистрацию, как правило, ускоряют, и получение денег происходит через две недели.

Фискальные страхи

Учитывая, насколько часто продавцы хотят видеть в договорах купли-продажи заниженную сумму сделки, не стоит удивляться, что многие банки идут им навстречу. `И банкам, и заемщикам невыгодно препятствовать сделкам на покупку квартиры с фиктивной стоимостью, — рассказывает В. Митрюков. — Чтобы не остаться без клиентов (которые, между прочим, уже прошли проверку и получили одобрение), многие финансовые институты пересматривают свое отношение к этому вопросу. Для покупателя же важна не та сумма, что прописана в договоре купли-продажи, а та, на которую она застрахована. В свою очередь страховая компания опирается не на договор, а на данные независимого оценщика`.

По словам риэлторов, чаще всего продавцы опасаются, что отраженная в банковской отчетности фактическая стоимость квартиры станет известна налоговой инспекции. `В договоре декларируются те суммы, которые необходимы продавцу, — объясняет Н. Россошанская. — Банки подходят к делу гибко. Некоторые занижают цифру в договоре до суммы кредита, кто-то — даже до половины от нее. Достаточно и тех, кто соглашается указывать стоимость менее 1 млн руб. При этом существует процедура, которая гарантирует, что реальная цена недвижимости нигде фигурировать не будет`.

Плата за хлопоты

В `сухом остатке` ипотечная продажа доставляет следующие неудобства. Во-первых, это дополнительные документы: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (или водительские права) и выписка из ЕГРП. Во-вторых, три дня подготовки. Две недели ожидания денег тоже важны, но в полной мере их учитывать нельзя — передача денег через банковскую ячейку применяется и при обычной сделке.

Однако эти неприятности оплачиваются. `Поскольку на столичном рынке катастрофически не хватает квартир, рынком правят продавцы, — рассказывает В. Митрюков. — Они диктуют свои условия и могут предпочесть покупателя со свободными средствами, а не с заемными. Именно поэтому `ипотечники` порой вынуждены предлагать более высокую цену, чем их `свободные` конкуренты`.

`Основное достоинство продажи через ипотеку — это прозрачность и надежность сделки, гарантированное получение продавцом денежных средств. Так как она осуществляется через банк, не нужно бегать с чемоданом наличных, — считает Н. Россошанская. — Если говорить о том, что таким образом мы избегаем определенных рисков, то все неудобства окупаются. Я и сама на данный момент продаю квартиру через ипотеку`.

22.05.2006

Источник: М-2


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1828
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Wyndham Mountain Vista, June 22-29, 2B, Branson, MO, Other Dates Available

$280.00
End Date: Tuesday May-21-2019 16:30:54 PDT
Buy It Now for only: $280.00
|
WYNDHAM BONNET CREEK 1 BR DEL SLPS 4, 5 NTS MAY 5 - 10

$275.00 (0 Bids)
End Date: Sunday Apr-28-2019 19:35:30 PDT
|
ORLANDO / KISSIMMEE, FL--WYNDHAM CYPRESS PALMS--2BR DELUXE--5 NIGHTS--MAY 19-24

$400.00
End Date: Monday May-20-2019 14:28:16 PDT
Buy It Now for only: $400.00
|
Myrtle Beach Vacation, April 22-26 Oceanfront 2 Bedroom Suite, Shorecrest Villas

$449.00 (0 Bids)
End Date: Sunday Apr-28-2019 14:29:07 PDT
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Роберт Кийосаки Инвестиции в недвижимость The Real Book of Real Estate
Инвестиции в недвижимость
В мире, где многие финансовые консультанты сами не следуют собственным советам, появилась книга, написанная экспертами, которые используют на практике все, что проповедуют. Они расскажут вам, как стать по-настоящему богатым человеком, а не просто выживать в сегодняшней экономической ситуации.
Что может быть лучше, чем эксперт, который учит вас грамотно инвестировать? Только 22 таких эксперта! Роберт Кийосаки собрал под одной обложкой непревзойденную команду специалистов и консультантов, преследуя единственную цель - поделиться своими знаниями и научить вас одерживать блистательные победы в инвестиционной борьбе за недвижимость.
Команда экспертов Роберта Кийосаки расскажет вам: - как использовать скрытые инвестиционные возможности - как находить перспективную недвижимость, - как оценивать недвижимость - как сдавать недвижимость в аренду - как получать финансирование - как защитить свои активы - как минимизировать налоги - как оформлять юридическое право собственности
Для широкого круга читателей....

Цена:
1010 руб

Дирк Зеллер Как стать успешным агентом по недвижимости для чайников
Как стать успешным агентом по недвижимости для чайников
Эта книга расскажет о том, как добиться успеха в качестве агента по недвижимости. Кроме того, она поможет развить в себе навыки ведения продаж, преподаст основы маркетинга, научит эффективно управлять своим временем, а также поможет найти в себе коммерческую жилку. Изучив предложенный материал, вы узнаете, как необходимо работать для того, чтобы добиться уважения со стороны клиентов, повысить свою репутацию, заработать больше денег и совершить больше сделок.
Данная книга является руководством к действию, которое поможет достичь жизненных целей, которые вы ставите для себя и своей семьи....

Цена:
427 руб

Валерий Меркулов, Юрий Щербатых Недвижимость в России. Построй, продай, заработай!
Недвижимость в России. Построй, продай, заработай!
Все говорят о кризисе рынка недвижимости в России. Так ли это? Как зарабатывать на недвижимости? Как продавать и что покупать? В книге приведены новейшая статистика и опыт лидеров отрасли, представлены 200 методик и технологий по увеличению прибыли, которые помогут участнику рынка незамедлительно получить финансовый результат и перестать терять деньги. Она не о том, как продавать дома из бетона или кирпича, а о построении грамотного и высокодоходного бизнеса. О возможностях и их грамотном использовании, наладке бизнес-машины, которая "печатает" вам деньги. Рынок недвижимости из каменного века шагает в высокотехнологичную эру, и для этого перехода уже собраны необходимые инструменты. Только вам решать — работать как раньше или получить больше денег от вашего бизнеса. Книга будет полезна: • собственникам компаний, • маркетологам, • коммерческим директорам и всем тем, кто хочет грамотно и с минимальными затратами выстроить "денежную машину" из собственного бизнеса....

Цена:
477 руб

М. Шмырев, Н. Сухорукова Все о недвижимости. Рынок загородного жилья
Все о недвижимости. Рынок загородного жилья
Еще десять-пятнадцать лет назад подмосковная недвижимость ассоциировалась с деревенскими домиками и участками в старых дачных поселках. С тех пор рынок загородного жилья радикально изменился. Появились новые виды собственности, повысился уровень качества загородной жизни, расширился выбор объектов. Ориентироваться в обновленном рынке стало сложнее. Вместе с тем все больше жителей столицы стремятся перебраться в пригород для постоянного или временного проживания.
Издание знакомит читателей с историей рынка загородного жилья с момента его зарождения до сегодняшнего дня. В нем вы найдете объяснение ключевых терминов, описание основных видов собственности. Специалисты корпорации "ИНКОМ-недвижимость" дадут практические советы по выбору и покупке жилья, поделятся знаниями о правилах безопасности и юридических тонкостях заключения сделок.

Книга может быть полезна планирующим покупку или продажу загородного жилья, а также профессиональным девелоперам и риелторам....

Цена:
239 руб

Коваленко Павел Александрович Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Книга будет настоящим проводником для людей, впервые столкнувшихся с решением жилищного вопроса. Также она предназначена для риелторов с любым уровнем квалификации, методистов-риелторов, психологов, специалистов по человеческому фактору и всех интересующихся рынком недвижимости.

Автор рассказывает на основе собственного опыта об особенностях проведения сделок с жилой недвижимостью, дает список документов, необходимых для продажи, покупки и обмена жилплощади, приводит критерии, которым должны соответствовать хорошее агентство недвижимости и профессиональный риелтор.

...

Цена:
70 руб

Моисеева Анна, Тихоненко Сергей Как продать квартиру выгодно: Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг
Как продать квартиру выгодно: Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг

Абсолютно любую квартиру, даже самую «убитую», можно продать быстро и дорого, если грамотно преподнести ее покупателю. Как это сделать, затратив минимальное количество времени и денег? Поможет хоум-стейджинг – наука о том, как правильно подготовить недвижимость к продаже или аренде. Стейджинг – это не ремонт и не дизайн интерьера, это создание универсального интерьера, который будет максимально соответствовать ожиданиям покупателя. Качественный ремонт никогда не окупается. Грамотный стейджинг окупается многократно. Авторы детально изучили опыт США и Европы, где хоум-стейджинг успешно развивается уже несколько десятилетий, и адаптировали зарубежный опыт к реалиям российского рынка недвижимости, на котором давно и успешно работают.

Это первая книга про хоум-стейджинге на русском языке, и она будет полезна собственникам недвижимости, профессиональным риелторам, а также всем, кто интересуется законами рынка недвижимости и психологией его участников. Если вы планируете продать или сдать жилье в аренду, стоимость этой книги окупится для вас многократно!

...

Цена:
299 руб

Хищники. Теория и практика рейдерских захватов
Хищники. Теория и практика рейдерских захватов
Рейдерство - силовое поглощение предприятия против воли его собственника или руководителя - уже более десяти лет беспокоит российский бизнес. Кажется, защититься от рейдерства невозможно, ведь этим занимаются самые хитрые и беспринципные мошенники, как правило, связанные с милицией и судами. Автор книги - сотрудник Следственного комитета при МВД России - на примере разбора реальных уголовных дел дает советы, как заранее предупредить захват предприятия и как действовать, если ваш бизнес стал предметом интереса рейдеров.

Книга будет интересна владельцам и топ-менеджерам предприятий и корпоративным юристам из самых разных отраслей бизнеса....

Цена:
256 руб

Недвижимость
Недвижимость
Андрей Волос родился в 1955 году в Душанбе, по специальности геофизик. С конца 80-х годов его рассказы и повести публикуются в журналах. Часть из них, посвященная Востоку, составила впоследствии `книгу `Хуррамабад`, получившую престижные литературные премии. Новый роман — `Недвижимость` — написан на московском материале. Главный герой повествования — риэлтер, агент по продаже квартир, человек, склонный к рефлексии, но сумевший адаптироваться к новым условиям. Выбор такого героя позволил писателю построитьнеобычайно динамичный сюжет, описать множество ярких психологических типов и воспроизвести лихорадочный ритм нынешней жизни, зачастую оборачивающейся бессмысленной суетой. Андрей Волос нашел золотую середину между остросюжетной беллетристикой и серьезной `исповедальной` литературой и создал действительно современный роман, продолжающий традиции русской классической прозы....

Цена:
529 руб

Редакция журнала Компания Компания 42-2015
Компания 42-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
44 руб

 ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера № 1 2015
ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера № 1 2015

«ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера» – ежемесячный отраслевой журнал для руководителей, главных бухгалтеров, инженеров, ведущих технических специалистов предприятий жилищно-коммунального комплекса России.

Издается с 1998 года, выходит в 2-х частях.

Часть I. Экономика и управление предприятием ЖКХ:

• Саморегулирование в сфере ЖКХ: новое законодательство и опыт внедрения

• Применение новых нормативных правовых актов в сфере тепло- и водоснабжения

• Порядок предоставления энерго-, водо- и теплоресурсов, взаимодействия ресурсоснабжающих организаций с организациями, управляющими многоквартирными домами

• Технологии привлечения инвестиций в сферу ЖКХ, механизмы формирования инвестиционных потоков, опыт управления инвестициями в сфере ЖКХ

• Правовые и организационные аспекты формирования и заключения государственных и муниципальных контрактов в сфере ЖКХ

• Инновационный потенциал ЖКХ: опыт разработки и внедрения новых технологий

Часть II. Официальный раздел:

• Применение Правил предоставления коммунальных услуг в свете постановления Правительства РФ от 16.04.2013 № 344

• Договоры теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения МКД: предмет, существенные условия, порядок заключения

• Полномочия органов местного самоуправления в сфере жилищно-коммунального хозяйства: изменения в законодательстве

• Практика применения освобождения от НДС в деятельности управляющих организаций по содержанию и ремонту общего имущества и по предоставлению коммунальных услуг

• Капитальный ремонт многоквартирного дома

• Взаимодействие с контрольно-надзорными органами

...

Цена:
1408 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования