Недвижимость, Жилищное право
Чем отличается обычная сделка от ипотечной?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Чем отличается обычная сделка от ипотечной?


О неудобстве ипотечных сделок ходят легенды, но так ли это на самом деле? С точки зрения риэлторов, для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи.

Десять заповедей для получателя ипотечного кредита

Главное отличие — в отношениях `продавец–риэлтор–покупатель` появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.

Кроме того, обязательно производится независимая оценка квартиры. `Необходимо, чтобы оценочная компания, аккредитованная при банке, дала свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день, — рассказывает начальник отдела ипотечных сделок `Фосборн хоум` Наталья Россошанская. — Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет — естественно, все затраты несет покупатель`.

Проверка страхователем титула тоже на продавце не сказывается. Как правило, оценку и страховку делают одновременно. Разумеется, если собственники недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотеки, но такое препятствие усложняет любую продажу. Само страхование продавца уже не касается.

Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.

По словам директора центра ипотечных программ компании `МИЭЛЬ-Недвижимость` Елены Пановой, встречаются ситуации, когда заемщик берет кредит в московском банке, а квартира продается в Московской области. Не все продавцы соглашаются ехать в столицу для подписания договора и закладки денег в банковскую ячейку. Впрочем, по мере расширения филиальной сети банков такое случается все реже.

Бумага и время

По мнению риэлторов, одно из главных опасений продавцов касается того, что для продажи через ипотеку необходима подготовка огромного количества дополнительных документов. `Для ипотечной сделки некоторые банки требуют две справки: из психоневрологического и наркологического диспансеров, — уточняет руководитель отдела поиска бюро недвижимости `Агент 002` Владимир Митрюков. — Но заменить их реально водительским удостоверением: ведь, состоя на учете в этих заведениях, получить его невозможно`.

Поэтому если у вас есть права или, что тоже подойдет, охотничий билет, то единственным дополнительным документом станет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). `Получить ее не трудно, поэтому говорить, что дополнительные бумаги сильно осложняют жизнь продавцу, вряд ли обоснованно, — добавляет В. Митрюков. — В остальном нужен стандартный пакет документов`. К ним относятся свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, выписка из домовой книги, копия с финансово-лицевого счета, справки из БТИ и т. д. — то же самое, что и для любой другой сделки. `Когда у продавца готовы все бумаги для обычной продажи и выписка из ЕГРП действительна на момент внесения аванса, подготовка сделки занимает максимум три–пять дней`, — утверждает Н. Россошанская.

`Если банк и страховая компания работают по ипотеке давно и у них хорошо отлажен механизм работы с `ипотечниками`, то сроки сделки не удлиняются, — объясняет В. Митрюков. — И это задача риэлтора — подсказать продавцу, стоит ли иметь дело с покупателем, который пришел от того или иного банка`.

Параллельно производится оценка, срок оформления которой занимает обычно не более трех дней. Покупатели заинтересованы в скорейшем заключении сделки и, как правило, доплачивают за срочность, так что оценка проходит еще быстрее.

Основное различие в сроках обычной и ипотечной сделок — это время, которое требуется на регистрацию собственности и оформление закладной на банк. `При обычной сделке продавец и покупатель часто используют банковскую ячейку, но бывает, что покупатель готов отдать деньги в полном объеме и сразу. Тогда может быть подписан договор купли-продажи, осуществлена передача денег, а уже потом начата регистрация, — рассказывает Н. Россошанская. — При ипотеке, как правило, используется либо аккредитив, либо банковская ячейка. В первом случае продавец получает сертификат о праве требования на перечисление денежных средств. Принеся в банк копию документа о праве собственности на квартиру, принадлежащую теперь покупателю, или любой другой документ, подтверждающий исполнение им своих обязательств, он получит свои деньги безналичным перечислением.

Аренда ячейки отличается тем, что после подписания договора купли-продажи заключается договор аренды банковской ячейки и при продавце происходит закладка средств. Когда продавец также получит копию свидетельства о собственности, он может прийти в банк, предъявить права на ячейку, получить ключи и забрать деньги`.

Стандартное оформление в собственность занимает месяц. Однако в данном случае регистрацию, как правило, ускоряют, и получение денег происходит через две недели.

Фискальные страхи

Учитывая, насколько часто продавцы хотят видеть в договорах купли-продажи заниженную сумму сделки, не стоит удивляться, что многие банки идут им навстречу. `И банкам, и заемщикам невыгодно препятствовать сделкам на покупку квартиры с фиктивной стоимостью, — рассказывает В. Митрюков. — Чтобы не остаться без клиентов (которые, между прочим, уже прошли проверку и получили одобрение), многие финансовые институты пересматривают свое отношение к этому вопросу. Для покупателя же важна не та сумма, что прописана в договоре купли-продажи, а та, на которую она застрахована. В свою очередь страховая компания опирается не на договор, а на данные независимого оценщика`.

По словам риэлторов, чаще всего продавцы опасаются, что отраженная в банковской отчетности фактическая стоимость квартиры станет известна налоговой инспекции. `В договоре декларируются те суммы, которые необходимы продавцу, — объясняет Н. Россошанская. — Банки подходят к делу гибко. Некоторые занижают цифру в договоре до суммы кредита, кто-то — даже до половины от нее. Достаточно и тех, кто соглашается указывать стоимость менее 1 млн руб. При этом существует процедура, которая гарантирует, что реальная цена недвижимости нигде фигурировать не будет`.

Плата за хлопоты

В `сухом остатке` ипотечная продажа доставляет следующие неудобства. Во-первых, это дополнительные документы: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (или водительские права) и выписка из ЕГРП. Во-вторых, три дня подготовки. Две недели ожидания денег тоже важны, но в полной мере их учитывать нельзя — передача денег через банковскую ячейку применяется и при обычной сделке.

Однако эти неприятности оплачиваются. `Поскольку на столичном рынке катастрофически не хватает квартир, рынком правят продавцы, — рассказывает В. Митрюков. — Они диктуют свои условия и могут предпочесть покупателя со свободными средствами, а не с заемными. Именно поэтому `ипотечники` порой вынуждены предлагать более высокую цену, чем их `свободные` конкуренты`.

`Основное достоинство продажи через ипотеку — это прозрачность и надежность сделки, гарантированное получение продавцом денежных средств. Так как она осуществляется через банк, не нужно бегать с чемоданом наличных, — считает Н. Россошанская. — Если говорить о том, что таким образом мы избегаем определенных рисков, то все неудобства окупаются. Я и сама на данный момент продаю квартиру через ипотеку`.

22.05.2006

Источник: М-2


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 871
Booking.com
Search Results from Ebay.US* DE* FR* UK
Ranch home for sale in North Carolina with acreage, two bedrooms and two baths

$25,000.00
End Date: Saturday Oct-21-2017 11:01:10 PDT
Buy It Now for only: $25,000.00
|
4 unit Apartment Building

$590.00 (15 Bids)
End Date: Wednesday Oct-4-2017 12:15:50 PDT
|
One Family Home located in Lawrence County, PA

$2,025.00 (2 Bids)
End Date: Wednesday Sep-27-2017 15:21:45 PDT
|
House for sale in Youngstown, OH

$3,550.00 (64 Bids)
End Date: Monday Sep-25-2017 11:59:44 PDT
|
3/2 Home in Trenton NJ, Execllent investment home

$449.44 (13 Bids)
End Date: Wednesday Oct-4-2017 12:32:10 PDT
|
One Family Solid HUGE BRICK Home located in Reading, PA

$145,000.00
End Date: Sunday Oct-22-2017 23:54:48 PDT
Buy It Now for only: $145,000.00
|
HONOLULU 1 BED/ 1BATH GORGEOUS APARTMENT DOWN TOWN

$155.00 (10 Bids)
End Date: Wednesday Oct-4-2017 11:43:17 PDT
|
One Family Home located in Schuylkill County, PA

$16,500.00
End Date: Sunday Oct-22-2017 16:34:10 PDT
Buy It Now for only: $16,500.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Анна Моисеева, Сергей Тихоненко Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум - получите максимум
Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум - получите максимум
Покупка квартиры - дело сложное и рискованное. Но книга Анны Моисеевой и Сергея Тихоненко поможет сделать этот процесс понятным и предсказуемым. Читатели, задумавшие обзавестись квадратными метрами, получат исчерпывающие рекомендации относительно того, как избежать рисков и приобрести жилье, в наибольшей степени отвечающее их вкусам и возможностям.
В книге подробно отображены все этапы покупки квартиры - начиная с поиска самого объекта и заканчивая оформлением прав собственности. Авторы раскрывают нюансы приобретения жилья в различных домах - от новостроек до панельных пятиэтажек; описывают способы оплаты и торга, методику взаимодействия с риелтором, подводные камни наследственного приобретения; рассказывают о том, как не стать жертвой мошенников. Книга будет интересна потенциальным покупателям квартир, риелторам, а также всем, кто интересуется законами и принципами функционирования рынка жилья....

Цена:
395 руб

А. Г. Барсегян, Е. С. Урумова Аренда коммерческой недвижимости. Не повторяйте чужих ошибок. Консультации экспертов
Аренда коммерческой недвижимости. Не повторяйте чужих ошибок. Консультации экспертов
В сборнике представлены юридические консультации экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ, посвященные различным вопросам аренды зданий, помещений и сооружений в коммерческих целях.
В материалы книги включены ответы на вопросы, возникавшие у арендодателей и арендаторов о заключении, форме и регистрации договора аренды, сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, сроках аренды, арендной плате, пользовании арендованным имуществом, дополнительных условиях договора аренды, пользовании земельным участком при аренде объекта недвижимости, субаренде, аренде при смене собственника и др.
В книге вы найдете также краткие аннотации и ссылки на упоминаемые в ответах экспертов решения Федеральных арбитражных судов округов.

Книга предназначена для арендаторов и собственников недвижимого имущества....

Цена:
949 руб

Е. П. Панкратов, О. Е. Панкратова Основные фонды строительства. Производство и обновление
Основные фонды строительства. Производство и обновление
Рассматриваются теоретические основы и закономерности воспроизводства и обновления основных фондов строительства, темпы, пропорции и особенности их развития, возмещение и накопление в современных условиях хозяйствования, дан анализ состояния, тенденций и структуры формирования основных фондов. Исследован инвестиционный потенциал и источники воспроизводства основных фондов, предложена методика расчета эффективности их обновления и функционирования. Выявлены резервы повышения эффективности воспроизводства и обновления основных фондов на инновационной основе, обоснованы предложения по совершенствованию методов начисления и использования амортизации; привлечению иностранных инвестиций в развитие и модернизацию производственного потенциала отрасли; улучшению системы использования и ремонта основных фондов.
Значительное место в работе уделено новому финансово-экономическому механизму инновационного обновления основных фондов — развитию и совершенствованию лизинга.

Книга предназначена для специалистов научно-исследовательских и строительных организаций, планирующих органов министерств и ведомств, лизинговых компаний, преподавателей и студентов строительных вузов....

Цена:
789 руб

Коваленко Павел Александрович Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Книга будет настоящим проводником для людей, впервые столкнувшихся с решением жилищного вопроса. Также она предназначена для риелторов с любым уровнем квалификации, методистов-риелторов, психологов, специалистов по человеческому фактору и всех интересующихся рынком недвижимости.

Автор рассказывает на основе собственного опыта об особенностях проведения сделок с жилой недвижимостью, дает список документов, необходимых для продажи, покупки и обмена жилплощади, приводит критерии, которым должны соответствовать хорошее агентство недвижимости и профессиональный риелтор.

...

Цена:
70 руб

Коллектив авторов Консультации по вопросам ценообразования в строительстве. Часть III
Консультации по вопросам ценообразования в строительстве. Часть III

Предлагаемое издание является продолжением справочников, выпущенных в 2004 и 2007 годах, и включает в себя наиболее интересные вопросы из практики сметного дела последних лет.

Сборник предназначен для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

В подготовке сборника принимали участие ведущие специалисты Союза инженеров-сметчиков, Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве и ряда других организаций.

...

Цена:
800 руб

Коллектив авторов Нормы и расценки на новые технологии в строительстве. Часть I
Нормы и расценки на новые технологии в строительстве. Часть I

Предлагаемый Справочник включает дополнительные элементные сметные нормы и единичные расценки в базисном уровне цен 2000 года на работы с применением новых технологий, оборудования, машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций, в том числе импортного производства, а также дополнительные нормы и расценки по традиционным технологиям производства работ.

Предназначен для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

...

Цена:
400 руб

Балаш В. А., Балаш О. С., Харламов А. В. Эконометрический анализ геокодированных данных о ценах на жилую недвижимость
Эконометрический анализ геокодированных данных о ценах на жилую недвижимость

В представленной статье рассматриваются проблемы регрессионного анализа пространственных данных на примере моделирования цен вторичного рынка жилья в городе Саратове методом географически взвешенной регрессии.

...

Цена:
152 руб

Magnus Jan, Peresetsky Anatoly The price of Moscow apartments
The price of Moscow apartments

We present a simple hedonic model for apartment prices in Moscow in the year 2003. Based on some 15,000 observations we estimate the model and use the estimates for prediction. Pretest issues are explicitly taken into account.

...

Цена:
80 руб

Зуев Роман Квартира и ипотека. 50 хитростей покупки
Квартира и ипотека. 50 хитростей покупки

Аудиокнига станет незаменимой для тех, кто хочет приобрести квартиру в ипотеку. В пошаговом руководстве содержится вся необходимая информация, которую Вы должны знать: требования банка к заемщикам, процесс оформления, расчет рисков и многое другое. Вы сможете правильно выбрать банк, сократить расходы по ипотеке и приобрести квартиру Вашей мечты!

Что такое ипотека, и какой она может быть?

Какие требования банки предъявляют к заемщикам?

Пошаговое руководство как купить квартиру в ипотеку

Какие дополнительные расходы потребуются для оформления ипотеки

Как сократить расходы связанные с ипотекой?

Как выбирать банк для ипотечного кредитования?

Кто может помочь в оформлении ипотеки и стоит ли пользоваться такой помощью?

Что нужно учитывать заключая договор ипотечного кредитования?

Какие риски стоит учитывать?

Так стоит ли брать ипотеку?

...

Цена:
149 руб

Nothing Down for the 2000s
Nothing Down for the 2000s
Цена:
1578 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования