Недвижимость, Жилищное право
Чем отличается обычная сделка от ипотечной?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Чем отличается обычная сделка от ипотечной?


О неудобстве ипотечных сделок ходят легенды, но так ли это на самом деле? С точки зрения риэлторов, для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи.

Десять заповедей для получателя ипотечного кредита

Главное отличие — в отношениях `продавец–риэлтор–покупатель` появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.

Кроме того, обязательно производится независимая оценка квартиры. `Необходимо, чтобы оценочная компания, аккредитованная при банке, дала свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день, — рассказывает начальник отдела ипотечных сделок `Фосборн хоум` Наталья Россошанская. — Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет — естественно, все затраты несет покупатель`.

Проверка страхователем титула тоже на продавце не сказывается. Как правило, оценку и страховку делают одновременно. Разумеется, если собственники недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотеки, но такое препятствие усложняет любую продажу. Само страхование продавца уже не касается.

Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.

По словам директора центра ипотечных программ компании `МИЭЛЬ-Недвижимость` Елены Пановой, встречаются ситуации, когда заемщик берет кредит в московском банке, а квартира продается в Московской области. Не все продавцы соглашаются ехать в столицу для подписания договора и закладки денег в банковскую ячейку. Впрочем, по мере расширения филиальной сети банков такое случается все реже.

Бумага и время

По мнению риэлторов, одно из главных опасений продавцов касается того, что для продажи через ипотеку необходима подготовка огромного количества дополнительных документов. `Для ипотечной сделки некоторые банки требуют две справки: из психоневрологического и наркологического диспансеров, — уточняет руководитель отдела поиска бюро недвижимости `Агент 002` Владимир Митрюков. — Но заменить их реально водительским удостоверением: ведь, состоя на учете в этих заведениях, получить его невозможно`.

Поэтому если у вас есть права или, что тоже подойдет, охотничий билет, то единственным дополнительным документом станет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). `Получить ее не трудно, поэтому говорить, что дополнительные бумаги сильно осложняют жизнь продавцу, вряд ли обоснованно, — добавляет В. Митрюков. — В остальном нужен стандартный пакет документов`. К ним относятся свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, выписка из домовой книги, копия с финансово-лицевого счета, справки из БТИ и т. д. — то же самое, что и для любой другой сделки. `Когда у продавца готовы все бумаги для обычной продажи и выписка из ЕГРП действительна на момент внесения аванса, подготовка сделки занимает максимум три–пять дней`, — утверждает Н. Россошанская.

`Если банк и страховая компания работают по ипотеке давно и у них хорошо отлажен механизм работы с `ипотечниками`, то сроки сделки не удлиняются, — объясняет В. Митрюков. — И это задача риэлтора — подсказать продавцу, стоит ли иметь дело с покупателем, который пришел от того или иного банка`.

Параллельно производится оценка, срок оформления которой занимает обычно не более трех дней. Покупатели заинтересованы в скорейшем заключении сделки и, как правило, доплачивают за срочность, так что оценка проходит еще быстрее.

Основное различие в сроках обычной и ипотечной сделок — это время, которое требуется на регистрацию собственности и оформление закладной на банк. `При обычной сделке продавец и покупатель часто используют банковскую ячейку, но бывает, что покупатель готов отдать деньги в полном объеме и сразу. Тогда может быть подписан договор купли-продажи, осуществлена передача денег, а уже потом начата регистрация, — рассказывает Н. Россошанская. — При ипотеке, как правило, используется либо аккредитив, либо банковская ячейка. В первом случае продавец получает сертификат о праве требования на перечисление денежных средств. Принеся в банк копию документа о праве собственности на квартиру, принадлежащую теперь покупателю, или любой другой документ, подтверждающий исполнение им своих обязательств, он получит свои деньги безналичным перечислением.

Аренда ячейки отличается тем, что после подписания договора купли-продажи заключается договор аренды банковской ячейки и при продавце происходит закладка средств. Когда продавец также получит копию свидетельства о собственности, он может прийти в банк, предъявить права на ячейку, получить ключи и забрать деньги`.

Стандартное оформление в собственность занимает месяц. Однако в данном случае регистрацию, как правило, ускоряют, и получение денег происходит через две недели.

Фискальные страхи

Учитывая, насколько часто продавцы хотят видеть в договорах купли-продажи заниженную сумму сделки, не стоит удивляться, что многие банки идут им навстречу. `И банкам, и заемщикам невыгодно препятствовать сделкам на покупку квартиры с фиктивной стоимостью, — рассказывает В. Митрюков. — Чтобы не остаться без клиентов (которые, между прочим, уже прошли проверку и получили одобрение), многие финансовые институты пересматривают свое отношение к этому вопросу. Для покупателя же важна не та сумма, что прописана в договоре купли-продажи, а та, на которую она застрахована. В свою очередь страховая компания опирается не на договор, а на данные независимого оценщика`.

По словам риэлторов, чаще всего продавцы опасаются, что отраженная в банковской отчетности фактическая стоимость квартиры станет известна налоговой инспекции. `В договоре декларируются те суммы, которые необходимы продавцу, — объясняет Н. Россошанская. — Банки подходят к делу гибко. Некоторые занижают цифру в договоре до суммы кредита, кто-то — даже до половины от нее. Достаточно и тех, кто соглашается указывать стоимость менее 1 млн руб. При этом существует процедура, которая гарантирует, что реальная цена недвижимости нигде фигурировать не будет`.

Плата за хлопоты

В `сухом остатке` ипотечная продажа доставляет следующие неудобства. Во-первых, это дополнительные документы: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (или водительские права) и выписка из ЕГРП. Во-вторых, три дня подготовки. Две недели ожидания денег тоже важны, но в полной мере их учитывать нельзя — передача денег через банковскую ячейку применяется и при обычной сделке.

Однако эти неприятности оплачиваются. `Поскольку на столичном рынке катастрофически не хватает квартир, рынком правят продавцы, — рассказывает В. Митрюков. — Они диктуют свои условия и могут предпочесть покупателя со свободными средствами, а не с заемными. Именно поэтому `ипотечники` порой вынуждены предлагать более высокую цену, чем их `свободные` конкуренты`.

`Основное достоинство продажи через ипотеку — это прозрачность и надежность сделки, гарантированное получение продавцом денежных средств. Так как она осуществляется через банк, не нужно бегать с чемоданом наличных, — считает Н. Россошанская. — Если говорить о том, что таким образом мы избегаем определенных рисков, то все неудобства окупаются. Я и сама на данный момент продаю квартиру через ипотеку`.

22.05.2006

Источник: М-2


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1321
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Wisconsin Dells, Wyndham at Glacier Canyon, 1 Bed Deluxe, 4-6 May 2018

$499.99
End Date: Thursday May-24-2018 20:17:10 PDT
Buy It Now for only: $499.99
|
Wyndham Smoky Mountains, TN, 2-BR/2-BA deluxe, May 28-June 3 timeshare rental

$449.99
End Date: Sunday May-13-2018 10:08:58 PDT
Buy It Now for only: $449.99
|
Legacy Vacation Club Orlando ~ Florida ~2BR/Sleeps 6~ 7Nts May/June 2018

$399.99
End Date: Sunday May-6-2018 10:21:23 PDT
Buy It Now for only: $399.99
|
Summer Bay Resort in Orlando, Florida ~1BR/Sleeps 4~ 7Nts Weekly Rental

$449.99
End Date: Saturday May-12-2018 10:09:53 PDT
Buy It Now for only: $449.99
|
Чем пахнет жизнь, 978-5-699-76602-4

$7.63
End Date: Apr-27 04:12
Buy It Now for only: US $7.63
Buy it now |
Чем женщина отличается от человека, 978-5-17-086952-7

$5.59
End Date: Apr-27 04:12
Buy It Now for only: US $5.59
Buy it now |
О чем молчат ангелы, 978-5-17-084300-8

$5.32
End Date: Apr-27 04:00
Buy It Now for only: US $5.32
Buy it now |
Больше, чем это, 978-5-386-08137-9

$6.63
End Date: Apr-27 04:12
Buy It Now for only: US $6.63
Buy it now |
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Игорь Манн, Иван Черемных Та самая книга для девелопера. Исчерпывающее руководство по маркетингу и продажам недвижимости
Та самая книга для девелопера. Исчерпывающее руководство по маркетингу и продажам недвижимости
От авторов
Зачем мы написали эту книгу?
Если коротко - чтобы вы, наши клиенты, работали профессионально, системно и эффективнее (уверены, вы так и будете работать после прочтения и проработки ее).
Чтобы вы могли продать всю вашу недвижимость.
Продать быстро.
Продать дорого.
Продать правильно.
Материала в этой книге очень-очень много. Как говорил Вольтер: "Секрет быть скучным состоит в умении рассказать всё".
Мы не будем скучными, обещаем. Вас ждут истории, кейсы, технологии, методики, пошаговые инструкции и ноу-хау.

Для кого эта книга
Это книга для:
собственников, 
генеральных директоров, 
исполнительных директоров, 
коммерческих директоров, 
руководителей отделов продаж и маркетеров (менеджеров и директоров по маркетингу), 
PR-директоров и специалистов по связям с общественностью.

Цитаты из книги
Город - квартира
Модель "город - ... - квартира". Ее смысл в том, что вы должны продавать потенциальному покупателю одновременно несколько уровней (город, район, территорию, жилой комплекс, корпус, подъезд, этаж, квартиру). И каждый уровень нужно подавать покупателю по модели "свойства/ характеристики - преимущества - выгоды (недостатки)".
Первый контакт
Первый контакт - как первое свидание. Вряд ли сделка произойдет сразу после него (хотя такое и случается). Для того чтобы клиент решился на покупку, мы должны выстроить с ним отношения. Это самый трудоемкий и очень важный участок работы отдела продаж. Задача менеджеров - совершать "касания" клиентов и после каждого касания достигать договоренностей.
Воронка продаж
Воронка продаж в недвижимости отличается от обычной. По сути, в обычной воронке роль продавца сводится к отгрузке заказа. В недвижимости, чтобы привести клиента к сделке, нужно методично искать "своего" клиента и строить с ним долгосрочные отношения с первого контакта.
Бренд
Если вы хотите, чтобы вас считали брендом, вам лучше держать слово. Делать, что обещали и обещаете: сдавать объекты в срок, обустраивать детскую площадку, которую вы показывали в рекламе, организовать двор без машин, как обещали в буклете, обеспечить соответствие реальности красивых рендеров домов на сайте.
Инфополе
Покупатель часто обращает внимание на то, какая компания строит дом. Если информационное поле застройщика пустое или отрицательное, покупатель ищет дальше. Поэтому формируйте свое информационное поле офлайн и онлайн. Если этого не сделаете вы, за вас это сделают конкуренты.
Продукт
Главное в маркетинге - это продукт. Плохому продукту не поможет и самая хорошая реклама. А если у вас отличный продукт, его можно продавать дороже. И при этом проще....

Цена:
1545 руб

В. Г. Шабалин Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью. Часть 1
Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью. Часть 1
Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделку с 1 недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке). Автор рассматривает вопросы оценки жилья, ведения рекламы, психологии работы с партнерами, личной безопасности при совершении сделки, ее грамотного юридического оформления; дает подробные рекомендации, как найти и выбрать специалистов-риэлторов, а также построить свои взаимоотношения с представителями государственных органов. Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является первой час чью новой серии "Сам себе риэлтор" и логическим продолжением серии "Сделки с недвижимостью", книги которой вышли в 1997 2016 годах....

Цена:
275 руб

И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко Оценка недвижимости
Оценка недвижимости
Предлагаемое учебное пособие содержит учебный материал по дисциплине "Оценка собственности", читаемой для студентов, обучающихся по специальности 291500 - "Экспертиза и управление недвижимостью". Содержит базовые понятия видов собственности с рассмотрением различных аспектов недвижимой собственности.

Представлено системное изложение зависимости стоимости недвижимой собственности от среды обитания, экологии местоположения объекта, его качества, капитальности, стадии жизненного цикла и уровня износа. Приведены методы оценки земельных участков, объектов, зданий, квартир с учетом величины, комфорта, инженерного жизнеобеспечения, безопасности и благоустройства.

Освещены вопросы риэлтерской и оценочной деятельности. Приведены документы по правовому (ФЗ РФ) обеспечению и защите прав собственника....

Цена:
203 руб

Ю. Н. Забродин, В. Л. Коликов, В. Д. Шапиро Управление инвестиционно-строительным бизнесом. Справочное пособие
Управление инвестиционно-строительным бизнесом. Справочное пособие
В справочнике системно рассмотрены вопросы современной концепции интегрированного управления бизнесом и компаниями; базовых стратегий развития бизнеса в современных условиях, организационных форм управления бизнесом и компаниями; процессных и проектных подходов к управлению компаниями; технологий, функций и подсистем управления компанией; корпоративной стандартизации; управления проектами, программами и портфелями проектов; корпоративных информационных систем; организационного развития компании; комплексной диагностики бизнеса и компаний; управления реструктуризацией компаний и бизнеса.

Книга предназначена для широкого круга специалистов, занятых в инвестиционно-строительной сфере....

Цена:
899 руб

Бобылева Ирина Евгеньевна, Леонтьев Алексей Вячеславович, Терентьева Людмила Фоминична Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет
Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

Настоящее издание представляет собой практическое пособие.

Авторы, практикующие специалисты, простым и доступным языком расскажут о правовой природе аренды, о правилах заключения различных договоров. Второй раздел пособия посвящен рассмотрению вопросов отражения в бухгалтерском и налоговом учете сделок по договорам аренды, лизинга (финансовой аренды) и безвозмездного пользования.

Настоящее издание предназначено как практикам, так и всем, интересующимся вопросами аренды недвижимости.

...

Цена:
100 руб

Моисеева Анна, Тихоненко Сергей Как продать квартиру выгодно: Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг
Как продать квартиру выгодно: Вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг

Абсолютно любую квартиру, даже самую «убитую», можно продать быстро и дорого, если грамотно преподнести ее покупателю. Как это сделать, затратив минимальное количество времени и денег? Поможет хоум-стейджинг – наука о том, как правильно подготовить недвижимость к продаже или аренде. Стейджинг – это не ремонт и не дизайн интерьера, это создание универсального интерьера, который будет максимально соответствовать ожиданиям покупателя. Качественный ремонт никогда не окупается. Грамотный стейджинг окупается многократно. Авторы детально изучили опыт США и Европы, где хоум-стейджинг успешно развивается уже несколько десятилетий, и адаптировали зарубежный опыт к реалиям российского рынка недвижимости, на котором давно и успешно работают.

Это первая книга про хоум-стейджинге на русском языке, и она будет полезна собственникам недвижимости, профессиональным риелторам, а также всем, кто интересуется законами рынка недвижимости и психологией его участников. Если вы планируете продать или сдать жилье в аренду, стоимость этой книги окупится для вас многократно!

...

Цена:
379 руб

Рейдерские захваты. Узаконенный разбой
Рейдерские захваты. Узаконенный разбой
Потенциальным объектом атаки рейдеров сегодня может стать и становится практически любая российская компания. Рейдерские захваты предприятий стали настоящим бедствием для бизнеса. В отечественную практику постепенно внедряются технологии корпоративного шантажа. Эти процессы приобрели настолько массовый характер, что проблема уже давно превратилась в общероссийскую.
В данной книге изложены причины и история возникновения рейдерства, международная и российская практика слияний и поглощений, рассмотрены основные технологии, используемые для захвата активов, предложены практические рекомендации по предупреждению, предотвращению и борьбе с незаконными поглощениями и слияниями. Представлен рейдерский лист - кому, за что и сколько платят рейдеры (по состоянию на текущий момент).

Издание адресовано собственникам и топ-менеджерам компаний, а также широкому кругу читателей, интересующихся проблемами современной российской экономики и состоянием бизнеса в области корпоративных захватов, слияний и поглощений предприятий....

Цена:
549 руб

Т. К. Кузьмина, П. П. Олейник, С. А. Синенко Деятельность заказчика в рыночных условиях
Деятельность заказчика в рыночных условиях
В справочнике обобщены и изложены современные правовые положения, рекомендации и решения по направлениям деятельности заказчика в рыночных условиях.
Раскрыты функциональные обязанности и права заказчика с акцентом на выполнение менеджерской миссии по всем переделам управления проектом - организация и порядок проведения торгов, разработка и утверждение проектной документации, формирование разрешительных документов и получение разрешения на строительство, организация и проведение контроля и технического надзора, разработка пакета исполнительной документации, сдача-приемка объекта и организация ввода его в эксплуатацию.
Приводятся зарубежный опыт и отечественная нормативная база по правовому регулированию градостроительной деятельности.

Справочник предназначен для широкого круга специалистов строительной отрасли - заказчиков (застройщиков), технических заказчиков, юристов и экономистов, работающих в строительной отрасли, инвесторов, а также аспирантов и магистров строительных специальностей....

Цена:
1148 руб

Резцова Ирина Сдайте в аренду пустующее помещение. И прямо сейчас!
Сдайте в аренду пустующее помещение. И прямо сейчас!

Автор щедро делится изюминками, которые помогают сдать абсолютно любое помещение за любые деньги. Все, что вы прочтете в книге Ирины Резцовой, тщательно скрывается успешными арендодателями и риэлторами. Уже через три дня после прочтения книги вы сможете самостоятельно сдать свое помещение за вашу цену, без посредников и в кратчайшие сроки.

...

Цена:
208 руб

 Управление многоквартирным домом № 6 2014
Управление многоквартирным домом № 6 2014

«Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

В каждом номере журнала:

• минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

• минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

• планирование деятельности по управлению МКД;

• организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

• защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

• работа с неплательщиками за ЖКУ;

• создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

• налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

• раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

...

Цена:
396 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования