Недвижимость, Жилищное право
Чем отличается обычная сделка от ипотечной?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Чем отличается обычная сделка от ипотечной?


О неудобстве ипотечных сделок ходят легенды, но так ли это на самом деле? С точки зрения риэлторов, для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи.

Десять заповедей для получателя ипотечного кредита

Главное отличие — в отношениях `продавец–риэлтор–покупатель` появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.

Кроме того, обязательно производится независимая оценка квартиры. `Необходимо, чтобы оценочная компания, аккредитованная при банке, дала свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день, — рассказывает начальник отдела ипотечных сделок `Фосборн хоум` Наталья Россошанская. — Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет — естественно, все затраты несет покупатель`.

Проверка страхователем титула тоже на продавце не сказывается. Как правило, оценку и страховку делают одновременно. Разумеется, если собственники недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотеки, но такое препятствие усложняет любую продажу. Само страхование продавца уже не касается.

Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.

По словам директора центра ипотечных программ компании `МИЭЛЬ-Недвижимость` Елены Пановой, встречаются ситуации, когда заемщик берет кредит в московском банке, а квартира продается в Московской области. Не все продавцы соглашаются ехать в столицу для подписания договора и закладки денег в банковскую ячейку. Впрочем, по мере расширения филиальной сети банков такое случается все реже.

Бумага и время

По мнению риэлторов, одно из главных опасений продавцов касается того, что для продажи через ипотеку необходима подготовка огромного количества дополнительных документов. `Для ипотечной сделки некоторые банки требуют две справки: из психоневрологического и наркологического диспансеров, — уточняет руководитель отдела поиска бюро недвижимости `Агент 002` Владимир Митрюков. — Но заменить их реально водительским удостоверением: ведь, состоя на учете в этих заведениях, получить его невозможно`.

Поэтому если у вас есть права или, что тоже подойдет, охотничий билет, то единственным дополнительным документом станет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). `Получить ее не трудно, поэтому говорить, что дополнительные бумаги сильно осложняют жизнь продавцу, вряд ли обоснованно, — добавляет В. Митрюков. — В остальном нужен стандартный пакет документов`. К ним относятся свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, выписка из домовой книги, копия с финансово-лицевого счета, справки из БТИ и т. д. — то же самое, что и для любой другой сделки. `Когда у продавца готовы все бумаги для обычной продажи и выписка из ЕГРП действительна на момент внесения аванса, подготовка сделки занимает максимум три–пять дней`, — утверждает Н. Россошанская.

`Если банк и страховая компания работают по ипотеке давно и у них хорошо отлажен механизм работы с `ипотечниками`, то сроки сделки не удлиняются, — объясняет В. Митрюков. — И это задача риэлтора — подсказать продавцу, стоит ли иметь дело с покупателем, который пришел от того или иного банка`.

Параллельно производится оценка, срок оформления которой занимает обычно не более трех дней. Покупатели заинтересованы в скорейшем заключении сделки и, как правило, доплачивают за срочность, так что оценка проходит еще быстрее.

Основное различие в сроках обычной и ипотечной сделок — это время, которое требуется на регистрацию собственности и оформление закладной на банк. `При обычной сделке продавец и покупатель часто используют банковскую ячейку, но бывает, что покупатель готов отдать деньги в полном объеме и сразу. Тогда может быть подписан договор купли-продажи, осуществлена передача денег, а уже потом начата регистрация, — рассказывает Н. Россошанская. — При ипотеке, как правило, используется либо аккредитив, либо банковская ячейка. В первом случае продавец получает сертификат о праве требования на перечисление денежных средств. Принеся в банк копию документа о праве собственности на квартиру, принадлежащую теперь покупателю, или любой другой документ, подтверждающий исполнение им своих обязательств, он получит свои деньги безналичным перечислением.

Аренда ячейки отличается тем, что после подписания договора купли-продажи заключается договор аренды банковской ячейки и при продавце происходит закладка средств. Когда продавец также получит копию свидетельства о собственности, он может прийти в банк, предъявить права на ячейку, получить ключи и забрать деньги`.

Стандартное оформление в собственность занимает месяц. Однако в данном случае регистрацию, как правило, ускоряют, и получение денег происходит через две недели.

Фискальные страхи

Учитывая, насколько часто продавцы хотят видеть в договорах купли-продажи заниженную сумму сделки, не стоит удивляться, что многие банки идут им навстречу. `И банкам, и заемщикам невыгодно препятствовать сделкам на покупку квартиры с фиктивной стоимостью, — рассказывает В. Митрюков. — Чтобы не остаться без клиентов (которые, между прочим, уже прошли проверку и получили одобрение), многие финансовые институты пересматривают свое отношение к этому вопросу. Для покупателя же важна не та сумма, что прописана в договоре купли-продажи, а та, на которую она застрахована. В свою очередь страховая компания опирается не на договор, а на данные независимого оценщика`.

По словам риэлторов, чаще всего продавцы опасаются, что отраженная в банковской отчетности фактическая стоимость квартиры станет известна налоговой инспекции. `В договоре декларируются те суммы, которые необходимы продавцу, — объясняет Н. Россошанская. — Банки подходят к делу гибко. Некоторые занижают цифру в договоре до суммы кредита, кто-то — даже до половины от нее. Достаточно и тех, кто соглашается указывать стоимость менее 1 млн руб. При этом существует процедура, которая гарантирует, что реальная цена недвижимости нигде фигурировать не будет`.

Плата за хлопоты

В `сухом остатке` ипотечная продажа доставляет следующие неудобства. Во-первых, это дополнительные документы: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (или водительские права) и выписка из ЕГРП. Во-вторых, три дня подготовки. Две недели ожидания денег тоже важны, но в полной мере их учитывать нельзя — передача денег через банковскую ячейку применяется и при обычной сделке.

Однако эти неприятности оплачиваются. `Поскольку на столичном рынке катастрофически не хватает квартир, рынком правят продавцы, — рассказывает В. Митрюков. — Они диктуют свои условия и могут предпочесть покупателя со свободными средствами, а не с заемными. Именно поэтому `ипотечники` порой вынуждены предлагать более высокую цену, чем их `свободные` конкуренты`.

`Основное достоинство продажи через ипотеку — это прозрачность и надежность сделки, гарантированное получение продавцом денежных средств. Так как она осуществляется через банк, не нужно бегать с чемоданом наличных, — считает Н. Россошанская. — Если говорить о том, что таким образом мы избегаем определенных рисков, то все неудобства окупаются. Я и сама на данный момент продаю квартиру через ипотеку`.

22.05.2006

Источник: М-2


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1491
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Wyndham Ocean Boulevard, N Myrtle Beach, 2BR PRES, OV, Upper level 9-28--9-30

$340.00 (4 Bids)
End Date: Sunday Aug-19-2018 17:36:23 PDT
|
Wyndham Great Smokies Lodge, 4 BR Presidential, Sept 7-9, 2018

$535.00
End Date: Wednesday Aug-22-2018 8:18:55 PDT
Buy It Now for only: $535.00
|
DISNEY'S BEACH CLUB VILLAS DELUXE STUDIO SEP 23-SEP 25 2018 2 NIGHTS

$999.00
End Date: Tuesday Sep-18-2018 5:37:56 PDT
Buy It Now for only: $999.00
|
Walt Disney World Saratoga Sprgs 1 bdrm Villa Aug 31-Sept 7'18-Labor Day Weekend

$229.00
End Date: Tuesday Sep-18-2018 9:51:36 PDT
Buy It Now for only: $229.00
|
Чем женщина отличается от человека, 978-5-17-086952-7

$5.20
End Date: Aug-25 04:12
Buy It Now for only: US $5.20
Buy it now |
Чем пахнет жизнь, 978-5-699-76602-4

$7.09
End Date: Aug-25 04:12
Buy It Now for only: US $7.09
Buy it now |
О чем молчат ангелы, 978-5-17-084300-8

$4.95
End Date: Aug-25 04:00
Buy It Now for only: US $4.95
Buy it now |
О чем молчат мужчины... когда ты рядом, 978-5-699-82111-2

$4.43
End Date: Aug-25 04:12
Buy It Now for only: US $4.43
Buy it now |
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Михаил Делягин Почему мы выживем и в этом кризисе. Финансовые, деловые и практические советы
Почему мы выживем и в этом кризисе. Финансовые, деловые и практические советы
Россия проваливается в очередной кризис. Известный экономист рассказывает читателю, чем сегодняшняя ситуация отличается от кризиса 2008 года, и дает советы, как выжить в кризисе с наименьшей потерей сил, времени и денег, занимаясь своей повседневной жизнью.
В книге Вы найдете ответы на вопросы:
  • Как долго продлится экономический кризис?
  • Если есть сбережения: куда их инвестировать?
  • Каким банкам можно доверять, а каким нет?
  • Стоит ли в кризис покупать недвижимость?
  • Вкладывать ли средства в золото и антиквариат?
  • Как поступить со своими с кредитами?
  • Что делать, если Вы потеряли работу?
  • Что делать тем, у кого сбережений нет: как контролировать свои расходы, на чем экономить?
  • Как правильно выбирать места, где Вы будете делать покупки?
  • Как семья может поддержать человека в кризис?
    Научитесь жить в кризис правильно!...

  • Цена:
    197 руб

    Формирование портфеля недвижимости
    Формирование портфеля недвижимости
    Формирование портфеля недвижимости Л. П. Белых Финансы и статистика Анализируются особенности становления рынка недвижимости в России и методы определения емкости (на примере рынка недвижимости московского региона); инструменты инвестирования в недвижимость; связь рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном и долгосрочном периодах; причины избыточного инвестирования в недвижимость; формирование портфеля недвижимости и управление им. Книга включает задачи и их решения, вопросы для самопроверки, структурно - логические схемы, позволяющие лучше воспринимать материал. Она может быть использована как учебное пособие. Для студентов, аспирантов, преподавателей экономических вузов и факультетов, инвесторов, научных работников, менеджеров....

    Цена:
    409 руб

    И. А. Базанов Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства
    Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства
    В книге, принадлежащей перу профессора И.А.Базанова, исследуются вопросы организации ипотечной (вотчинной) системы в различных странах мира. Работа представляет собой магистерскую диссертацию автора и была им написана в связи с предпринимавшимися в конце XIX в. попытками ввести в России так называемый вотчинно-ипотечный режим (т.е. систему регистрации прав на недвижимое имущество), уже прочно утвердившийся к тому времени в праве западных стран. Не утратившая своего значения и сегодня, она может служить образцом подлинно научного, классического произведения - одного из тех, которыми была так богата русская юриспруденция конца XIX - начала XX вв., и достойна, занять почетное место на полке любого современного цивилиста.

    Предлагается вниманию научных работников, преподавателей, аспирантов и студентов юридических вузов и факультетов, практикующих юристов, а также всех тех, чей круг интересов связан с гражданским правом и его историей....

    Цена:
    1169 руб

    Дональд Трамп Первые 90 дней на пути к процветанию Wealth Building 101: Your First 90 Days on the Path to Prosperity
    Первые 90 дней на пути к процветанию
    Если вы отдадите себя целиком воплощению стратегии курса "Основы построения богатства" от Университета Трампа, вы станете очень состоятельным человеком. Если вы сделаете эту книгу частью своей жизни, она сделает вас богатым. Данная книга написана ведущими экспертами в своих сферах и призвана помочь вам выбрать свой путь к построению богатства - недвижимость, покупка готового прибыльного бизнеса, инвестирование в акции и ценные бумаги, сохранение и преумножение своих средств и т.д....

    Цена:
    1428 руб

    Алексей Алешко Недвижимость Inside-2
    Недвижимость Inside-2
    Вашему вниманию предлагается книга А.Алешко "Недвижимость Inside-2"....

    Цена:
    395 руб

     Управление многоквартирным домом № 1 2015
    Управление многоквартирным домом № 1 2015

    «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

    В каждом номере журнала:

    • минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

    • минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

    • планирование деятельности по управлению МКД;

    • организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

    • защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

    • работа с неплательщиками за ЖКУ;

    • создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

    • налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

    • раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

    ...

    Цена:
    396 руб

     Управление многоквартирным домом № 7 2014
    Управление многоквартирным домом № 7 2014

    «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

    В каждом номере журнала:

    • минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

    • минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

    • планирование деятельности по управлению МКД;

    • организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

    • защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

    • работа с неплательщиками за ЖКУ;

    • создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

    • налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

    • раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

    ...

    Цена:
    396 руб

     Управление многоквартирным домом № 4 2015
    Управление многоквартирным домом № 4 2015

    «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

    В каждом номере журнала:

    • минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

    • минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

    • планирование деятельности по управлению МКД;

    • организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

    • защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

    • работа с неплательщиками за ЖКУ;

    • создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

    • налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

    • раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

    ...

    Цена:
    396 руб

     Управление многоквартирным домом № 11 2014
    Управление многоквартирным домом № 11 2014

    «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

    В каждом номере журнала:

    • минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

    • минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

    • планирование деятельности по управлению МКД;

    • организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

    • защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

    • работа с неплательщиками за ЖКУ;

    • создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

    • налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

    • раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

    ...

    Цена:
    396 руб

    Редакция журнала Компания Компания 39-2015
    Компания 39-2015

    Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

    ...

    Цена:
    20 руб

    2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
    Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
    Яндекс.Метрика Яндекс цитирования