Недвижимость, Жилищное право
Чем отличается обычная сделка от ипотечной?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Чем отличается обычная сделка от ипотечной?


О неудобстве ипотечных сделок ходят легенды, но так ли это на самом деле? С точки зрения риэлторов, для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи.

Десять заповедей для получателя ипотечного кредита

Главное отличие — в отношениях `продавец–риэлтор–покупатель` появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.

Кроме того, обязательно производится независимая оценка квартиры. `Необходимо, чтобы оценочная компания, аккредитованная при банке, дала свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день, — рассказывает начальник отдела ипотечных сделок `Фосборн хоум` Наталья Россошанская. — Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет — естественно, все затраты несет покупатель`.

Проверка страхователем титула тоже на продавце не сказывается. Как правило, оценку и страховку делают одновременно. Разумеется, если собственники недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотеки, но такое препятствие усложняет любую продажу. Само страхование продавца уже не касается.

Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.

По словам директора центра ипотечных программ компании `МИЭЛЬ-Недвижимость` Елены Пановой, встречаются ситуации, когда заемщик берет кредит в московском банке, а квартира продается в Московской области. Не все продавцы соглашаются ехать в столицу для подписания договора и закладки денег в банковскую ячейку. Впрочем, по мере расширения филиальной сети банков такое случается все реже.

Бумага и время

По мнению риэлторов, одно из главных опасений продавцов касается того, что для продажи через ипотеку необходима подготовка огромного количества дополнительных документов. `Для ипотечной сделки некоторые банки требуют две справки: из психоневрологического и наркологического диспансеров, — уточняет руководитель отдела поиска бюро недвижимости `Агент 002` Владимир Митрюков. — Но заменить их реально водительским удостоверением: ведь, состоя на учете в этих заведениях, получить его невозможно`.

Поэтому если у вас есть права или, что тоже подойдет, охотничий билет, то единственным дополнительным документом станет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). `Получить ее не трудно, поэтому говорить, что дополнительные бумаги сильно осложняют жизнь продавцу, вряд ли обоснованно, — добавляет В. Митрюков. — В остальном нужен стандартный пакет документов`. К ним относятся свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, выписка из домовой книги, копия с финансово-лицевого счета, справки из БТИ и т. д. — то же самое, что и для любой другой сделки. `Когда у продавца готовы все бумаги для обычной продажи и выписка из ЕГРП действительна на момент внесения аванса, подготовка сделки занимает максимум три–пять дней`, — утверждает Н. Россошанская.

`Если банк и страховая компания работают по ипотеке давно и у них хорошо отлажен механизм работы с `ипотечниками`, то сроки сделки не удлиняются, — объясняет В. Митрюков. — И это задача риэлтора — подсказать продавцу, стоит ли иметь дело с покупателем, который пришел от того или иного банка`.

Параллельно производится оценка, срок оформления которой занимает обычно не более трех дней. Покупатели заинтересованы в скорейшем заключении сделки и, как правило, доплачивают за срочность, так что оценка проходит еще быстрее.

Основное различие в сроках обычной и ипотечной сделок — это время, которое требуется на регистрацию собственности и оформление закладной на банк. `При обычной сделке продавец и покупатель часто используют банковскую ячейку, но бывает, что покупатель готов отдать деньги в полном объеме и сразу. Тогда может быть подписан договор купли-продажи, осуществлена передача денег, а уже потом начата регистрация, — рассказывает Н. Россошанская. — При ипотеке, как правило, используется либо аккредитив, либо банковская ячейка. В первом случае продавец получает сертификат о праве требования на перечисление денежных средств. Принеся в банк копию документа о праве собственности на квартиру, принадлежащую теперь покупателю, или любой другой документ, подтверждающий исполнение им своих обязательств, он получит свои деньги безналичным перечислением.

Аренда ячейки отличается тем, что после подписания договора купли-продажи заключается договор аренды банковской ячейки и при продавце происходит закладка средств. Когда продавец также получит копию свидетельства о собственности, он может прийти в банк, предъявить права на ячейку, получить ключи и забрать деньги`.

Стандартное оформление в собственность занимает месяц. Однако в данном случае регистрацию, как правило, ускоряют, и получение денег происходит через две недели.

Фискальные страхи

Учитывая, насколько часто продавцы хотят видеть в договорах купли-продажи заниженную сумму сделки, не стоит удивляться, что многие банки идут им навстречу. `И банкам, и заемщикам невыгодно препятствовать сделкам на покупку квартиры с фиктивной стоимостью, — рассказывает В. Митрюков. — Чтобы не остаться без клиентов (которые, между прочим, уже прошли проверку и получили одобрение), многие финансовые институты пересматривают свое отношение к этому вопросу. Для покупателя же важна не та сумма, что прописана в договоре купли-продажи, а та, на которую она застрахована. В свою очередь страховая компания опирается не на договор, а на данные независимого оценщика`.

По словам риэлторов, чаще всего продавцы опасаются, что отраженная в банковской отчетности фактическая стоимость квартиры станет известна налоговой инспекции. `В договоре декларируются те суммы, которые необходимы продавцу, — объясняет Н. Россошанская. — Банки подходят к делу гибко. Некоторые занижают цифру в договоре до суммы кредита, кто-то — даже до половины от нее. Достаточно и тех, кто соглашается указывать стоимость менее 1 млн руб. При этом существует процедура, которая гарантирует, что реальная цена недвижимости нигде фигурировать не будет`.

Плата за хлопоты

В `сухом остатке` ипотечная продажа доставляет следующие неудобства. Во-первых, это дополнительные документы: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (или водительские права) и выписка из ЕГРП. Во-вторых, три дня подготовки. Две недели ожидания денег тоже важны, но в полной мере их учитывать нельзя — передача денег через банковскую ячейку применяется и при обычной сделке.

Однако эти неприятности оплачиваются. `Поскольку на столичном рынке катастрофически не хватает квартир, рынком правят продавцы, — рассказывает В. Митрюков. — Они диктуют свои условия и могут предпочесть покупателя со свободными средствами, а не с заемными. Именно поэтому `ипотечники` порой вынуждены предлагать более высокую цену, чем их `свободные` конкуренты`.

`Основное достоинство продажи через ипотеку — это прозрачность и надежность сделки, гарантированное получение продавцом денежных средств. Так как она осуществляется через банк, не нужно бегать с чемоданом наличных, — считает Н. Россошанская. — Если говорить о том, что таким образом мы избегаем определенных рисков, то все неудобства окупаются. Я и сама на данный момент продаю квартиру через ипотеку`.

22.05.2006

Источник: М-2


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1553
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Mystic Dunes Resort Orlando Disney Vacation Thanksgiving Week 2 BR Nov 18-Nov 25

$750.00
End Date: Tuesday Nov-13-2018 11:28:49 PST
Buy It Now for only: $750.00
|
Westin Princeville Ocean Resort Hawaii Rental sleeps 4 12/08-15/18

$500.00
End Date: Wednesday Nov-14-2018 8:57:50 PST
Buy It Now for only: $500.00
|
Wyndham Smoky Mountains, TN, 2-BR/2-BA deluxe, Dec 15-21 timeshare rental

$375.00 (0 Bids)
End Date: Tuesday Oct-16-2018 16:08:03 PDT
|
WILDERNESS CLUB at BIG CEDAR VACATION, 2 BR Lodge, 7 NIGHTS, SLEEPS 8. FEB 9-16

$499.99
End Date: Thursday Oct-25-2018 9:15:53 PDT
Buy It Now for only: $499.99
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Эндрю Мак-Лин, Гари В. Элдред Инвестирование в недвижимость Investing in Real Estate
Инвестирование в недвижимость
В бестселлере известных американских специалистов по работе с недвижимостью подробно описано, как зарабатывать деньги на всех операциях с недвижимостью: съеме или сдаче внаем, продаже, покупке, ремонте, выборе кредита, операциях с заложенных имуществом. Здесь рассказано, что следует оговаривать в договорах, как минимизировать свои расходы и правильно модифицировать недвижимость, чтобы извлечь из нее максимальный доход. Приведенные в качестве примеров цены, районы, детали юридических процедур, процентные ставки и т.д., не отличаются качественно от тех, что характерны для нашего рынка, - если вы овладеете универсальными законами правильного обращения с недвижимостью, вы сможете зарабатывать деньги по всему миру - в США, России, ОАЭ или любой другой стране. Эндрю Мак-Лин имеет большой опыт работы в сфере недвижимости и написал еще шесть книг, в том числе "Руководство к ипотечным кредитам на жилье" и "Советник покупателя недвижимости", опубликованные Wiley. Гари В.Элдред, доктор наук - успешный инвестор в недвижимость, преподаватель Станфордского университета и Университета Иллинойса. Он также является автором книг 106 самых распространенных ошибок, совершаемых покупателями недвижимости (и как их избежать), Полное пособие по покупке вторых домов для отпусков, пенсии и вложения денег и серии Заработай денег!, опубликованных Wiley.
...

Цена:
1259 руб

В. Н. Вылегжанин Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости
Как избежать обмана при покупке или продаже недвижимости
Наш отечественный рынок недвижимости, к сожалению, пока далек от цивилизованных отношений. На нем все еще крутится немало откровенных мошенников. Все же квартира - большая ценность, большие деньги, поэтому она и притягивает к этому рынку аферистов всех мастей. Чтобы не стать их жертвой, надо научиться ориентироваться в хитросплетениях рынка недвижимости. Понятно, что неспециалисту это сделать сложно, но описанные в книге ситуации помогут вам увидеть истинные намерения людей, которые стоят по ту сторону сделки.
Законодательство приводится по состоянию на 1 марта 2017 г.
Книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи пройдет успешно.

...

Цена:
139 руб

И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко Оценка недвижимости
Оценка недвижимости
Предлагаемое учебное пособие содержит учебный материал по дисциплине "Оценка собственности", читаемой для студентов, обучающихся по специальности 291500 - "Экспертиза и управление недвижимостью". Содержит базовые понятия видов собственности с рассмотрением различных аспектов недвижимой собственности.

Представлено системное изложение зависимости стоимости недвижимой собственности от среды обитания, экологии местоположения объекта, его качества, капитальности, стадии жизненного цикла и уровня износа. Приведены методы оценки земельных участков, объектов, зданий, квартир с учетом величины, комфорта, инженерного жизнеобеспечения, безопасности и благоустройства.

Освещены вопросы риэлтерской и оценочной деятельности. Приведены документы по правовому (ФЗ РФ) обеспечению и защите прав собственника....

Цена:
230 руб

Сергей Глазунов, Владимир Самошин Доступное жилье. Люди и национальный проект
Доступное жилье. Люди и национальный проект
Национальный проект "Доступное жилье", обозначив цель и финансовые средства для ее достижения, не содержал конкретного указания на способы достижения цели, вследствие чего вокруг задач нового строительства разыгралась серьезная борьба. Это отнюдь не академическая дискуссия. Крупный строительный бизнес стремится развернуть национальный проект в сторону закрепления своего монопольного положения на рынке. Средний бизнес стремится разрушить монополию мощных строительных компаний. Авторы брошюры определенно выступают за расширение предложения на строительном рынке, за нормализацию рынка жилья, то есть за расширение зоны коммерческого найма (доходные дома) и правильное прочтение социального найма. Их цель - показать пути относительного удешевления жилищного строительства при сохранении необходимого комфорта и при учете совокупных расходов на строительство, и содержание жилого фонда....

Цена:
62 руб

Роберт Нагаев Как развиваться в кризис
Как развиваться в кризис
В книге отражены вопросы, связанные с трудностями, с которыми столкнулись граждане и предприниматели в условиях экономического кризиса.
Много интересного и полезного сможет найти здесь для себя читатель на примере отдельных предпринимателей, которые не только находят выходы их кризиса, но и успешно развиваются.
Широко освещены вопросы недвижимости как надежного средства обеспечения финансовой защищенности граждан и предпринимателей и как хорошей антикризисной меры.
Издание продолжает серию уже вышедших книг Р.Т.Нагаева о недвижимости как источнике богатства.

Книга предназначена для широкого круга читателей....

Цена:
283 руб

Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
Real Estate Rainmaker: Guide to Online Marketing
These are just some of the new rules of online marketing that you'll find in this helpful, hands-on guide. In the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing, Dan Gooder Richard offers new solutions and proven ways to use the Internet to drive your real estate business. Whether you're a novice or a veteran real estate pro, you'll find all the cutting-edge online strategies you need to design and implement your own effective, profitable marketing strategy-with practical guidance on building a unique online brand with web domains, websites, and e-mail marketing strategies. Full of real-world examples and straightforward guidelines, the REAL ESTATE RAINMAKER Guide to Online Marketing will help you generate more leads and more business than you ever thought possible!...

Цена:
2059 руб

 Сервеинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория и практика. В 3 частях. Часть 1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие
Сервеинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория и практика. В 3 частях. Часть 1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие
Монография "Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория и практика" состоит из: часть 1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие; часть 2. Организационно-технический модуль системы сервейинга в строительстве; ч. 3. Эксплуатационный модуль системы сервейинга и развитие недвижимости.
Освещены вопросы создания и управления объектов недвижимости, в том числе реконструкции, переустройства, эксплуатации зданий и сооружений в условиях сложившейся инфраструктуры городов и поселений. Изложены тенденции развития селитебной территории с учётом социально-экономических условий развития общества. Представлен современный взгляд на архитектурный облик жилых кварталов и отдельных зданий, а также объектов на территории промышленной зоны, на условия комфорта, удобства проживания и работы, на социальные и экономические требования, на уровень обустройства квартир и благоустройство городской территории. Содержатся материалы по вопросам инвестиционной политики, экономики и управления в области строительного производства. Обобщены результаты исследований, выполненных коллективом авторов по проблемам развития в России сервейинга и профессионального девелопмента недвижимости с позиций экономики, организации управления строительством и эксплуатации зданий. Комплексно и системно изложена концепция сервейинга применительно к отечественному опыту строительства и управлению объектами недвижимости во взаимосвязи с профессиональным девелопментом недвижимости как основы эффективного воспроизводства всех типов недвижимости.

Для инженеров (сервейеров) — специалистов по недвижимости....

Цена:
529 руб

Пономарева Наталья Георгиевна Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью
Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Предлагаемое издание представляет собой практическое пособие. Сложная сфера анализа арбитражной практики по сделкам с недвижимостью раскрывается для читателей на основе действующего законодательства. Автор не только доступным языком излагает арбитражную практику по сделкам с недвижимостью, но и дает собственный комментарий и анализ.

Пособие предназначено для широкого круга читателей.

...

Цена:
100 руб

Петров Михаил Игоревич Жилье в кредит
Жилье в кредит

Настоящее издание представляет собой практическое пособие. Вопросы приобретения жилья в кредит, а также проблемы с которыми приходится сталкиваться при этом, становятся все более и более наболевшими. Автор достаточно подробно освещает сущность кредита, процедуру и условия его получения и оформления, а также дает советы, как избежать и вовремя предупредить ошибки, чтобы избежать проблем и лишних расходов.

Издание предназначено для широкого круга читателей.

...

Цена:
40 руб

Редакция журнала Компания Компания 23-2015
Компания 23-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
20 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования