Недвижимость, Жилищное право
Как использовать доверенность при сделках с жильем?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Как использовать доверенность при сделках с жильем?


Использовать доверенности в сделках с недвижимостью можно и нужно, но - осмотрительно. Главное полностью отдавать себе отчет в том, кого мы делаем доверенным лицом и какими полномочиями его наделяем. Ведь с помощью доверенности можно избавиться от ненужных хлопот, а можно - лишиться жилья.

Выдача доверенности: оправданная осторожность

`Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами`, - сказано в статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так что представительство по доверенности является абсолютно законным и широко распространено в практике сделок с недвижимостью. При этом действия, осуществляемые по доверенности, имеют самый разнообразный `калибр`: от полномочия на простое получение документов в разных инстанциях вместо доверителя - до наделения доверенного лица правом отчуждения имущества и получения всех причитающихся продавцу денег. Основные правила выдачи и использования доверенностей, а также плюсы и минусы наделения других людей полномочиями разного рода мы и проанализируем.

`Доверительная` продажа

Никто не берется утверждать, что приобретать недвижимость, продаваемую по доверенности, рискованно всегда. Например, если отчуждается квартира, являющаяся общей долевой собственностью большой семьи, некоторые ее члены вполне могут прибегать к оформлению доверенности на продажу своих долей на имя более энергичных или менее занятых родственников. Это вполне логично, особенно если клиенты, продавая одну недвижимость, тут же приобретают другую. Но полномочия, которыми одни граждане наделяют других, должны быть четко обозначены в документе.

Наиболее широко распространена и безопасна практика оформления доверенностей на выполнение отдельных поручений, связанных с упрощением процедуры подготовки сделки. К примеру, продавцы наделяют специалиста риэлтерской фирмы полномочиями на подготовку документов, необходимых для продажи квартиры. Для того чтобы собрать полный пакет документов к купле-продаже, необходимо посетить (и не один раз) хронически осаждаемые толпами граждан паспортную службу, районное проектно-инвентаризационное бюро (для заказа и получения технического паспорта), явиться в органы регистрации за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Кроме того, порой неизбежен поход в налоговую и прочие инстанции.

Естественно, нет никакого риска в оформлении клиентом такой доверенности с обязательным подробным перечислением полномочий: того, какие бумаги и в каких учреждениях заказывает и получает представитель. Ведь в документе не предусмотрено право на отчуждение (продажу, дарение, мену) недвижимости, а тем более . на получение денег вместо клиента.

Криминальная генеральная

А вот присутствие в сделке так называемой генеральной доверенности требует особой бдительности. Слабо разбирающегося в юридических вопросах человека уговорить на ее выдачу несложно. В качестве аргумента нечистые на руку маклеры могут предъявить внушительный список действий, которые им предстоит совершить, скажем, для приватизации или оформления наследства и пр. А потому предложат сразу оформить доверенность, `пригодную на все случаи жизни`.

Стандартная формулировка такой доверенности на первый взгляд достаточно невинна: `Управлять и распоряжаться моим имуществом, - совершать от моего имени разрешенные законом сделки, - подавать заявления и расписываться за меня`.

Казалось бы, ни слова не сказано о продаже квартиры и получении вырученных за нее денег, хотя и таким правом `распоряжения имуществом`, в числе прочих, наделяет запутавшийся продавец своих недобросовестных представителей.

Правда, нотариусы с большой осторожностью относятся к удостоверению сделок на основании подобных документов. Ведь хлопот им не избежать, если бывший собственник заявит, что был введен в заблуждение относительно цели выдачи доверенности, и попытается отсудить потерянное жилье.

Нотариальная палата Санкт-Петербурга давно уже не рекомендует проводить сделки по генеральной доверенности, кроме тех естественных житейских случаев, когда данный документ оформлен для удобства самой семьи. Например, от имени пожилых родителей . на более активных и лучше ориентирующихся в современных реалиях детей. При наделении друг друга самым широким кругом полномочий внутри семьи для визита к нотариусу целесообразно собрать документы, подтверждающие степень родства, и указать ее в `генералке`, чтобы ни у кого в будущем не возникало ненужных сомнений или недоверия. Если же вам предлагают приобрести жилье, отчуждаемое по генеральной доверенности, советуем уточнить причины ее выдачи. Хотя бы убедитесь, что доверитель полностью в курсе происходящего с его жилплощадью, чтобы потом не бегать по судам.

Подстелить соломки не мешает

Также настоятельно советуем - особенно если доверенность выдана весьма пожилым человеком - убедиться, что доверитель по-прежнему жив-здоров. Ведь действие данного документа автоматически прекращается с момента смерти доверителя в соответствии со ст. 188 ГК РФ. Доверенные лица покойного не обязательно злоумышленны - они могут просто не знать об этом положении закона. Но сделка по такому документу в любом случае будет ничтожной.

Фраза `Доверяй, но проверяй!` - давно уже стала назойливым штампом, не утратившим, к сожалению, своей актуальности. Специалисты утверждают: у покупателя при продаже по доверенности есть возможность обезопасить свои интересы. Для этого можно ввести в договор следующее условие: `Надлежащее исполнение договора стороны связывают с подтверждением намерения совершить сделку лицом, выдавшим доверенность, удостоверяемым в нотариальной форме, которое должно быть получено до производства расчетов между сторонами`. И доверитель может оформить письменное заявление у нотариуса в том городе или в консульстве в той стране, где он находится, по факту совершения продажи. Если он подтвердит, что жив, здоров и одобряет действия своих доверенных лиц, можно смело производить расчеты.

Анатомия полномочий

Разберемся в том, как производится нотариальное удостоверение доверенности. Присутствия доверенного лица не требуется. Доверитель сам является к нотариусу (естественно, с действующим паспортом). О доверенном же лице необходимы следующие сведения: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации.

Как можно более подробно и конкретно следует перечислить действия, которые доверенное лицо может производить. Срок действия доверенности устанавливается любой, но не более трех лет. В одной и той же доверенности могут фигурировать несколько доверителей (например, все жильцы коммунальной квартиры, поручающие агенту осуществление приватизации на их имя) или несколько доверенных лиц (по принципу взаимозаменяемости или с наделением каждого из них своими полномочиями). Можно оформить доверенность с правом передоверия. В таких случаях тот, на кого доверенность оформлена, может передать конкретные полномочия третьему лицу по собственному усмотрению, в зависимости от ситуации.

Если обстоятельства изменятся до окончания срока действия доверенности, ее можно отозвать. Уместнее обратиться к нотариусу, оформлявшему документ, хотя теоретически это можно сделать и у любого другого. Сведения об отзыве доверенности передаются в базу данных Нотариальной палаты. Правда, в соответствии со ст. 189 ГК РФ `лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана.` И если представитель, не зная об отмене, совершил некие действия (например, продал квартиру), то по закону они (действия) `сохраняют силу в отношении третьих лиц`, т. е. покупателя. При этом факт извещения или, наоборот, сокрытия отмены должен быть доказан. Но даже если судебное разбирательство подтвердит правомочия сторон и законность такой сделки - представляете, какой моральный ущерб может быть нанесен добросовестным покупателям?

Без нотариального благословения

Внутри страны доверенность на все виды полномочий может быть оформлена у любого нотариуса Российской Федерации, независимо от того, где находится доверенное лицо, где - объект недвижимости и где - сам нотариус. Сложнее с теми, кто постоянно проживает за границей, а собственность имеет в России. В большинстве развитых стран действуют международные конвенции, договоры о правовой помощи, упрощающие порядок легализации доверенностей, выданных иностранным нотариусом. Порядок выдачи таких доверенностей должен быть уточнен заранее, а перевод - выполнен российским специалистом с государственной лицензией. Поэтому проще за границей обращаться сразу в родное консульство. Консул (или уполномоченный сотрудник консульского отдела на местах) наделен необходимыми правами по закону. Однако порой он чувствует некую неуверенность и не берется произвольно формулировать и удостоверять документы, составленные с малейшими отклонениями от имеющихся у него образцов (зачастую устаревших или неоправданно обобщенных). Поэтому лучше заблаговременно проконсультироваться у российского нотариуса, у которого вы планируете совершать сделку, получив от него не общие рекомендации, а конкретный текст требуемого из консульства документа и представить его туда для удостоверения в практически готовом виде.

Также вместо нотариуса могут удостоверить доверенность, в том числе и на отчуждение недвижимости, и многие должностные лица: главные и дежурные врачи больниц, командиры воинских частей, начальники исправительных заведений. Подробный список приводится в ст. 185 ГК РФ. Но сделки, совершенные по таким доверенностям, несмотря на их соответствие закону, чаще других становятся предметом судебного разбирательства. Правда, обычно оспариваются не полномочия удостоверившего документ лица, а, например, было ли адекватным состояние больного. Или заявляется, что заключенный выдал документ под принуждением. Особой осторожности требуют ситуации, в которых по такой доверенности продается недвижимость, а взамен ничего не приобретается.

Доверенность, выполненная в простой письменной форме, - в принципе, тоже законна. Но на практике возможность ее использования просто не обсуждается, когда речь идет о таких `материально и морально емких` сделках, как операции с недвижимостью.

29.05.2006

Источник: Бюллетень недвижимости


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1306
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Mystic Dunes Resort Orlando Disney Vacation Thanksgiving Week 2 BR Nov 18-Nov 25

$750.00
End Date: Tuesday Nov-13-2018 11:28:49 PST
Buy It Now for only: $750.00
|
Westin Princeville Ocean Resort Hawaii Rental sleeps 4 12/08-15/18

$500.00
End Date: Wednesday Nov-14-2018 8:57:50 PST
Buy It Now for only: $500.00
|
Wyndham Smoky Mountains, TN, 2-BR/2-BA deluxe, Dec 15-21 timeshare rental

$375.00 (0 Bids)
End Date: Tuesday Oct-16-2018 16:08:03 PDT
|
WILDERNESS CLUB at BIG CEDAR VACATION, 2 BR Lodge, 7 NIGHTS, SLEEPS 8. FEB 9-16

$499.99
End Date: Thursday Oct-25-2018 9:15:53 PDT
Buy It Now for only: $499.99
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
В. Г. Шабалин, А. А. Хромов Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1
Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1
Настоящая книга рассчитана на профессионалов в сфере недвижимости - агентов, маклеров, брокеров, экспертов, юристов, сотрудников служб безопасности, психологов и конфликтологов риэлтерских и девелоперских компаний, а также на владельцев и совладельцев бизнеса в области real estate - в первую очередь малого. Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости и строительства Московского региона, обобщили свой многолетний опыт ведения риэлтерских сделок, показали основные технологии оказания услуг клиентам агентств недвижимости, составили психологический портрет успешного риэлтера, а также рассмотрели важнейшие прикладные вопросы: оценка, реклама, экспертиза, оформление, расчеты, налоговое планирование, защита от криминала и коррупции, а также ряд других, не менее важных в работе как начинающих, так и опытных специалистов в сфере real estate. Настоящее издание - 52-е в популярной серии «Сделки с недвижимостью», и оно также поможет широкому кругу читателей сориентироваться в подводных камнях рынка недвижимости, чтобы выбрать себе достойного риэлтера или даже стать таковым в дальнейшем....

Цена:
395 руб

Ахмедова З.А., Бутырин А.Ю., Л Правовое сопровождение жизненного цикла объекта недвижимости
Правовое сопровождение жизненного цикла объекта недвижимости
В монографии рассмотрены актуальные вопросы, касающиеся правового и технического регулирования предпроектной и проектной документации, процесса строительства, эксплуатации зданий и сооружений, сноса зданий, санкций за нарушение требований действующего законодательства, судебной строительно-технической экспертизы. Описываются все правовые "жизненные" циклы объекта недвижимости, независимо от его формы собственности, назначения и использования.

Для студентов, аспирантов, преподавателей Международного института управления МГИМО и всех интересующихся данной проблематикой....

Цена:
509 руб

И. А. Базанов Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства
Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства
В книге, принадлежащей перу профессора И.А.Базанова, исследуются вопросы организации ипотечной (вотчинной) системы в различных странах мира. Работа представляет собой магистерскую диссертацию автора и была им написана в связи с предпринимавшимися в конце XIX в. попытками ввести в России так называемый вотчинно-ипотечный режим (т.е. систему регистрации прав на недвижимое имущество), уже прочно утвердившийся к тому времени в праве западных стран. Не утратившая своего значения и сегодня, она может служить образцом подлинно научного, классического произведения - одного из тех, которыми была так богата русская юриспруденция конца XIX - начала XX вв., и достойна, занять почетное место на полке любого современного цивилиста.

Предлагается вниманию научных работников, преподавателей, аспирантов и студентов юридических вузов и факультетов, практикующих юристов, а также всех тех, чей круг интересов связан с гражданским правом и его историей....

Цена:
1169 руб

И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко Оценка недвижимости
Оценка недвижимости
Предлагаемое учебное пособие содержит учебный материал по дисциплине "Оценка собственности", читаемой для студентов, обучающихся по специальности 291500 - "Экспертиза и управление недвижимостью". Содержит базовые понятия видов собственности с рассмотрением различных аспектов недвижимой собственности.

Представлено системное изложение зависимости стоимости недвижимой собственности от среды обитания, экологии местоположения объекта, его качества, капитальности, стадии жизненного цикла и уровня износа. Приведены методы оценки земельных участков, объектов, зданий, квартир с учетом величины, комфорта, инженерного жизнеобеспечения, безопасности и благоустройства.

Освещены вопросы риэлтерской и оценочной деятельности. Приведены документы по правовому (ФЗ РФ) обеспечению и защите прав собственника....

Цена:
230 руб

Дональд Трамп Первые 90 дней на пути к процветанию Wealth Building 101: Your First 90 Days on the Path to Prosperity
Первые 90 дней на пути к процветанию
Если вы отдадите себя целиком воплощению стратегии курса "Основы построения богатства" от Университета Трампа, вы станете очень состоятельным человеком. Если вы сделаете эту книгу частью своей жизни, она сделает вас богатым. Данная книга написана ведущими экспертами в своих сферах и призвана помочь вам выбрать свой путь к построению богатства - недвижимость, покупка готового прибыльного бизнеса, инвестирование в акции и ценные бумаги, сохранение и преумножение своих средств и т.д....

Цена:
1428 руб

 Сервеинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория и практика. В 3 частях. Часть 1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие
Сервеинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория и практика. В 3 частях. Часть 1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие
Монография "Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория и практика" состоит из: часть 1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие; часть 2. Организационно-технический модуль системы сервейинга в строительстве; ч. 3. Эксплуатационный модуль системы сервейинга и развитие недвижимости.
Освещены вопросы создания и управления объектов недвижимости, в том числе реконструкции, переустройства, эксплуатации зданий и сооружений в условиях сложившейся инфраструктуры городов и поселений. Изложены тенденции развития селитебной территории с учётом социально-экономических условий развития общества. Представлен современный взгляд на архитектурный облик жилых кварталов и отдельных зданий, а также объектов на территории промышленной зоны, на условия комфорта, удобства проживания и работы, на социальные и экономические требования, на уровень обустройства квартир и благоустройство городской территории. Содержатся материалы по вопросам инвестиционной политики, экономики и управления в области строительного производства. Обобщены результаты исследований, выполненных коллективом авторов по проблемам развития в России сервейинга и профессионального девелопмента недвижимости с позиций экономики, организации управления строительством и эксплуатации зданий. Комплексно и системно изложена концепция сервейинга применительно к отечественному опыту строительства и управлению объектами недвижимости во взаимосвязи с профессиональным девелопментом недвижимости как основы эффективного воспроизводства всех типов недвижимости.

Для инженеров (сервейеров) — специалистов по недвижимости....

Цена:
529 руб

Зайцева Ирина Александровна Недвижимость, которая вас разоряет
Недвижимость, которая вас разоряет

Основное назначение данной книги – познакомить читателя с особенностями рынка недвижимости, правами на недвижимость и правилами сделок с ней, а также предостеречь от возможных ошибок при совершении данных сделок.

Рынок недвижимости оперирует крупными денежными средствами, поэтому сделки с его объектами привлекают внимание мошенников и аферистов. Из данной книги вы узнаете об основных способах мошенничества, что позволит вам рационально оценивать ситуацию и быть уверенных, что сделка будет иметь благоприятный исход.

...

Цена:
99 руб

Резцова Ирина Сдайте в аренду пустующее помещение. И прямо сейчас!
Сдайте в аренду пустующее помещение. И прямо сейчас!

Автор щедро делится изюминками, которые помогают сдать абсолютно любое помещение за любые деньги. Все, что вы прочтете в книге Ирины Резцовой, тщательно скрывается успешными арендодателями и риэлторами. Уже через три дня после прочтения книги вы сможете самостоятельно сдать свое помещение за вашу цену, без посредников и в кратчайшие сроки.

...

Цена:
208 руб

Кийосаки Роберт Тору Инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость

На страницах книги ведущие эксперты и специалисты делятся своими знаниями и раскрывают все ньюансы инвестиций в недвижимость.

Для широкого круга читателей.

...

Цена:
759 руб

Редакция журнала Компания Компания 28-2015
Компания 28-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
20 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования