Недвижимость, Жилищное право
Как использовать доверенность при сделках с жильем?

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Как использовать доверенность при сделках с жильем?


Использовать доверенности в сделках с недвижимостью можно и нужно, но - осмотрительно. Главное полностью отдавать себе отчет в том, кого мы делаем доверенным лицом и какими полномочиями его наделяем. Ведь с помощью доверенности можно избавиться от ненужных хлопот, а можно - лишиться жилья.

Выдача доверенности: оправданная осторожность

`Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами`, - сказано в статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так что представительство по доверенности является абсолютно законным и широко распространено в практике сделок с недвижимостью. При этом действия, осуществляемые по доверенности, имеют самый разнообразный `калибр`: от полномочия на простое получение документов в разных инстанциях вместо доверителя - до наделения доверенного лица правом отчуждения имущества и получения всех причитающихся продавцу денег. Основные правила выдачи и использования доверенностей, а также плюсы и минусы наделения других людей полномочиями разного рода мы и проанализируем.

`Доверительная` продажа

Никто не берется утверждать, что приобретать недвижимость, продаваемую по доверенности, рискованно всегда. Например, если отчуждается квартира, являющаяся общей долевой собственностью большой семьи, некоторые ее члены вполне могут прибегать к оформлению доверенности на продажу своих долей на имя более энергичных или менее занятых родственников. Это вполне логично, особенно если клиенты, продавая одну недвижимость, тут же приобретают другую. Но полномочия, которыми одни граждане наделяют других, должны быть четко обозначены в документе.

Наиболее широко распространена и безопасна практика оформления доверенностей на выполнение отдельных поручений, связанных с упрощением процедуры подготовки сделки. К примеру, продавцы наделяют специалиста риэлтерской фирмы полномочиями на подготовку документов, необходимых для продажи квартиры. Для того чтобы собрать полный пакет документов к купле-продаже, необходимо посетить (и не один раз) хронически осаждаемые толпами граждан паспортную службу, районное проектно-инвентаризационное бюро (для заказа и получения технического паспорта), явиться в органы регистрации за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Кроме того, порой неизбежен поход в налоговую и прочие инстанции.

Естественно, нет никакого риска в оформлении клиентом такой доверенности с обязательным подробным перечислением полномочий: того, какие бумаги и в каких учреждениях заказывает и получает представитель. Ведь в документе не предусмотрено право на отчуждение (продажу, дарение, мену) недвижимости, а тем более . на получение денег вместо клиента.

Криминальная генеральная

А вот присутствие в сделке так называемой генеральной доверенности требует особой бдительности. Слабо разбирающегося в юридических вопросах человека уговорить на ее выдачу несложно. В качестве аргумента нечистые на руку маклеры могут предъявить внушительный список действий, которые им предстоит совершить, скажем, для приватизации или оформления наследства и пр. А потому предложат сразу оформить доверенность, `пригодную на все случаи жизни`.

Стандартная формулировка такой доверенности на первый взгляд достаточно невинна: `Управлять и распоряжаться моим имуществом, - совершать от моего имени разрешенные законом сделки, - подавать заявления и расписываться за меня`.

Казалось бы, ни слова не сказано о продаже квартиры и получении вырученных за нее денег, хотя и таким правом `распоряжения имуществом`, в числе прочих, наделяет запутавшийся продавец своих недобросовестных представителей.

Правда, нотариусы с большой осторожностью относятся к удостоверению сделок на основании подобных документов. Ведь хлопот им не избежать, если бывший собственник заявит, что был введен в заблуждение относительно цели выдачи доверенности, и попытается отсудить потерянное жилье.

Нотариальная палата Санкт-Петербурга давно уже не рекомендует проводить сделки по генеральной доверенности, кроме тех естественных житейских случаев, когда данный документ оформлен для удобства самой семьи. Например, от имени пожилых родителей . на более активных и лучше ориентирующихся в современных реалиях детей. При наделении друг друга самым широким кругом полномочий внутри семьи для визита к нотариусу целесообразно собрать документы, подтверждающие степень родства, и указать ее в `генералке`, чтобы ни у кого в будущем не возникало ненужных сомнений или недоверия. Если же вам предлагают приобрести жилье, отчуждаемое по генеральной доверенности, советуем уточнить причины ее выдачи. Хотя бы убедитесь, что доверитель полностью в курсе происходящего с его жилплощадью, чтобы потом не бегать по судам.

Подстелить соломки не мешает

Также настоятельно советуем - особенно если доверенность выдана весьма пожилым человеком - убедиться, что доверитель по-прежнему жив-здоров. Ведь действие данного документа автоматически прекращается с момента смерти доверителя в соответствии со ст. 188 ГК РФ. Доверенные лица покойного не обязательно злоумышленны - они могут просто не знать об этом положении закона. Но сделка по такому документу в любом случае будет ничтожной.

Фраза `Доверяй, но проверяй!` - давно уже стала назойливым штампом, не утратившим, к сожалению, своей актуальности. Специалисты утверждают: у покупателя при продаже по доверенности есть возможность обезопасить свои интересы. Для этого можно ввести в договор следующее условие: `Надлежащее исполнение договора стороны связывают с подтверждением намерения совершить сделку лицом, выдавшим доверенность, удостоверяемым в нотариальной форме, которое должно быть получено до производства расчетов между сторонами`. И доверитель может оформить письменное заявление у нотариуса в том городе или в консульстве в той стране, где он находится, по факту совершения продажи. Если он подтвердит, что жив, здоров и одобряет действия своих доверенных лиц, можно смело производить расчеты.

Анатомия полномочий

Разберемся в том, как производится нотариальное удостоверение доверенности. Присутствия доверенного лица не требуется. Доверитель сам является к нотариусу (естественно, с действующим паспортом). О доверенном же лице необходимы следующие сведения: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации.

Как можно более подробно и конкретно следует перечислить действия, которые доверенное лицо может производить. Срок действия доверенности устанавливается любой, но не более трех лет. В одной и той же доверенности могут фигурировать несколько доверителей (например, все жильцы коммунальной квартиры, поручающие агенту осуществление приватизации на их имя) или несколько доверенных лиц (по принципу взаимозаменяемости или с наделением каждого из них своими полномочиями). Можно оформить доверенность с правом передоверия. В таких случаях тот, на кого доверенность оформлена, может передать конкретные полномочия третьему лицу по собственному усмотрению, в зависимости от ситуации.

Если обстоятельства изменятся до окончания срока действия доверенности, ее можно отозвать. Уместнее обратиться к нотариусу, оформлявшему документ, хотя теоретически это можно сделать и у любого другого. Сведения об отзыве доверенности передаются в базу данных Нотариальной палаты. Правда, в соответствии со ст. 189 ГК РФ `лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана.` И если представитель, не зная об отмене, совершил некие действия (например, продал квартиру), то по закону они (действия) `сохраняют силу в отношении третьих лиц`, т. е. покупателя. При этом факт извещения или, наоборот, сокрытия отмены должен быть доказан. Но даже если судебное разбирательство подтвердит правомочия сторон и законность такой сделки - представляете, какой моральный ущерб может быть нанесен добросовестным покупателям?

Без нотариального благословения

Внутри страны доверенность на все виды полномочий может быть оформлена у любого нотариуса Российской Федерации, независимо от того, где находится доверенное лицо, где - объект недвижимости и где - сам нотариус. Сложнее с теми, кто постоянно проживает за границей, а собственность имеет в России. В большинстве развитых стран действуют международные конвенции, договоры о правовой помощи, упрощающие порядок легализации доверенностей, выданных иностранным нотариусом. Порядок выдачи таких доверенностей должен быть уточнен заранее, а перевод - выполнен российским специалистом с государственной лицензией. Поэтому проще за границей обращаться сразу в родное консульство. Консул (или уполномоченный сотрудник консульского отдела на местах) наделен необходимыми правами по закону. Однако порой он чувствует некую неуверенность и не берется произвольно формулировать и удостоверять документы, составленные с малейшими отклонениями от имеющихся у него образцов (зачастую устаревших или неоправданно обобщенных). Поэтому лучше заблаговременно проконсультироваться у российского нотариуса, у которого вы планируете совершать сделку, получив от него не общие рекомендации, а конкретный текст требуемого из консульства документа и представить его туда для удостоверения в практически готовом виде.

Также вместо нотариуса могут удостоверить доверенность, в том числе и на отчуждение недвижимости, и многие должностные лица: главные и дежурные врачи больниц, командиры воинских частей, начальники исправительных заведений. Подробный список приводится в ст. 185 ГК РФ. Но сделки, совершенные по таким доверенностям, несмотря на их соответствие закону, чаще других становятся предметом судебного разбирательства. Правда, обычно оспариваются не полномочия удостоверившего документ лица, а, например, было ли адекватным состояние больного. Или заявляется, что заключенный выдал документ под принуждением. Особой осторожности требуют ситуации, в которых по такой доверенности продается недвижимость, а взамен ничего не приобретается.

Доверенность, выполненная в простой письменной форме, - в принципе, тоже законна. Но на практике возможность ее использования просто не обсуждается, когда речь идет о таких `материально и морально емких` сделках, как операции с недвижимостью.

29.05.2006

Источник: Бюллетень недвижимости


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1489
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Tahiti Village - Las Vegas, Nevada ~1BR Bora Bora~ 7Nts FEB/JUNE

$199.00 (0 Bids)
End Date: Tuesday Feb-26-2019 19:42:42 PST
|
Orlando, FL - 7 Night Vacation Rental - Wyndham Cypress Palms - 1BR (4 persons)

$289.00
End Date: Saturday Mar-9-2019 17:32:02 PST
Buy It Now for only: $289.00
|
Vacation Rental Wyndham Bonnet Creek Disney World Orlando FL Any time

$479.00
End Date: Sunday Mar-17-2019 20:49:22 PDT
Buy It Now for only: $479.00
|
One week vacation luxury suite at the Grandview resort in Las Vegas from $479

$699.00
End Date: Thursday Mar-21-2019 19:24:52 PDT
Buy It Now for only: $699.00
|
 
В. Г. Шабалин, А. А. Хромов Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1
Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1
Настоящая книга рассчитана на профессионалов в сфере недвижимости - агентов, маклеров, брокеров, экспертов, юристов, сотрудников служб безопасности, психологов и конфликтологов риэлтерских и девелоперских компаний, а также на владельцев и совладельцев бизнеса в области real estate - в первую очередь малого. Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости и строительства Московского региона, обобщили свой многолетний опыт ведения риэлтерских сделок, показали основные технологии оказания услуг клиентам агентств недвижимости, составили психологический портрет успешного риэлтера, а также рассмотрели важнейшие прикладные вопросы: оценка, реклама, экспертиза, оформление, расчеты, налоговое планирование, защита от криминала и коррупции, а также ряд других, не менее важных в работе как начинающих, так и опытных специалистов в сфере real estate. Настоящее издание - 52-е в популярной серии «Сделки с недвижимостью», и оно также поможет широкому кругу читателей сориентироваться в подводных камнях рынка недвижимости, чтобы выбрать себе достойного риэлтера или даже стать таковым в дальнейшем....

Цена:
397 руб

Дирк Зеллер Как стать успешным агентом по недвижимости для чайников
Как стать успешным агентом по недвижимости для чайников
Эта книга расскажет о том, как добиться успеха в качестве агента по недвижимости. Кроме того, она поможет развить в себе навыки ведения продаж, преподаст основы маркетинга, научит эффективно управлять своим временем, а также поможет найти в себе коммерческую жилку. Изучив предложенный материал, вы узнаете, как необходимо работать для того, чтобы добиться уважения со стороны клиентов, повысить свою репутацию, заработать больше денег и совершить больше сделок.
Данная книга является руководством к действию, которое поможет достичь жизненных целей, которые вы ставите для себя и своей семьи....

Цена:
439 руб

Э. С. Милюкова Строительство. Бухгалтерский и налоговый учет у застройщика, инвестора, подрядчика. Документооборот, виды договоров, правовое регулирование
Строительство. Бухгалтерский и налоговый учет у застройщика, инвестора, подрядчика. Документооборот, виды договоров, правовое регулирование
Книга "Строительство: бухгалтерский и налоговый учет у застройщика, инвестора, подрядчика. Документооборот, виды договоров, правовое регулирование" посвящена рассмотрению вопросов правового регулирования деятельности строительных компаний, правил заключения договоров подряда на выполнение строительных и ремонтных работ. Большое внимание уделено вопросам бухгалтерского и налогового учета операций по договорам подряда у подрядчиков, заказчиков и инвесторов. В книге подробно рассмотрены: - учет доходов, расходов у подрядчика и застройщика - формирование стоимости строящегося объекта - налог на имущество с построенной недвижимости - трудовые отношения со строителями - субъекты строительной деятельности - договоры: долевого участия, инвестирования, уступки , товарищества, подряда, обособленные подразделения , членство в СРО - документооборот в строительстве: что нужно знать бухгалтеру Автором учтены все изменения законодательства 2018 года. Книга адресована бухгалтерам, аудиторам, налоговым консультантам, юристам, руководителям организаций всех форм собственности, а также индивидуальным предпринимателям, выполняющим работы в области строительства. 3-е издание, переработанное и дополненное....

Цена:
579 руб

 Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы. ГЭСНп 81-05-Пр-2001
Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы. ГЭСНп 81-05-Пр-2001
Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы (далее - ГЭСНп) предназначены для определения потребности в ресурсах (затрат труда пусконаладочного персонала) при выполнении пусконаладочных работ и для составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ ресурсным и ресурсно-индексным методами.
ГЭСНп являются исходными нормами для разработки других сметных нормативов: единичных расценок федерального, территориального и отраслевого уровней, индивидуальных и укрупненных сметных нормативов.

Формат: 20 см x 25 см....

Цена:
1000 руб

 Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм-2001. Часть 32. Оборудование предприятий электронной промышленности и промышленности средств связи
Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования. ГЭСНм-2001. Часть 32. Оборудование предприятий электронной промышленности и промышленности средств связи
Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (далее - ГЭСНм) предназначены для определения потребности в ресурсах (затрат труда рабочих, машинистов, времени эксплуатации строительных машин и механизмов, материальных ресурсов) при выполнении работ по монтажу оборудования и для составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ ресурсным и ресурсно-индексным методами.
ГЭСНм являются исходными нормами для разработки других сметных нормативов: единичных расценок федерального, территориального и отраслевого уровней, индивидуальных и укрупненных сметных нормативов.

Формат: 20,5 см x 29 см...

Цена:
392 руб

Барановская Наталия Игоревна, Котов Алексей Алексеевич Основы сметного дела в строительстве
Основы сметного дела в строительстве

Издание предназначено в качестве учебного пособия по подготовке инженеров-сметчиков в образовательных учреждениях различного уровня, а также для самостоятельного обучения сметному делу с учетом современных требований к уровню квалификации специалистов.

Пособие разработано ведущими преподавателями России по специализации «Сметное дело» и основано на практическом опыте подготовки инженеров-сметчиков в системе высшего и специального образования.

...

Цена:
540 руб

Magnus Jan, Peresetsky Anatoly The price of Moscow apartments
The price of Moscow apartments

We present a simple hedonic model for apartment prices in Moscow in the year 2003. Based on some 15,000 observations we estimate the model and use the estimates for prediction. Pretest issues are explicitly taken into account.

...

Цена:
80 руб

Редакция журнала Компания Компания 34-2015
Компания 34-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
44 руб

 Управление многоквартирным домом № 5 2015
Управление многоквартирным домом № 5 2015

«Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

В каждом номере журнала:

• минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

• минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

• планирование деятельности по управлению МКД;

• организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

• защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

• работа с неплательщиками за ЖКУ;

• создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

• налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

• раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

...

Цена:
396 руб

Редакция журнала Компания Компания 39-2015
Компания 39-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
44 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования