Недвижимость, Жилищное право
Трудности перевода: как из квартиры сделать офис

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Трудности перевода: как из квартиры сделать офис (на примере Петербурга)


Далеко не каждый начинающий предприниматель может позволить себе купить или арендовать офисное помещение. Поэтому многие стараются использовать в коммерческих целях обычную жилую квартиру. Но сначала собственники должны пройти нелегкую процедуру перевода недвижимости из жилищного фонда в нежилой.

Перевод в нежилой фонд – это изменение юридического статуса жилого помещения для организации в нем магазина, кафе, офиса или другого коммерческого предприятия. Жилищный кодекс разрешает перевод квартир в нежилой фонд, но с условием, что при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы. Зачастую процедура перевода только кажется простой. На самом деле это сложный процесс, который занимает от трех месяцев до года и требует достаточно высоких материальных затрат.

Полоса препятствий

Сделать нежилой можно не любую квартиру – существует масса требований, которым будущее деловое помещение должно соответствовать. Лучше всего, если предназначенное для перевода жилье находится на первом этаже. Перевести в нежилой фонд квартиру на втором или третьем этаже можно будет лишь при условии, что помещения внизу тоже нежилые. Вход в будущий офис, магазин или парикмахерскую должен быть отдельным, изолированным от входа в подъезд и лестничных площадок.

Важно, чтобы в квартире, предназначенной "под перевод", никто не был зарегистрирован. Кроме того, не удастся изменить статус квартиры в домах, которые ожидают планового капитального ремонта, а также в аварийных и подлежащих сносу зданиях. По словам специалиста Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга Александра Семенова, невозможно получить разрешение на перевод в нежилой фонд, если право собственности на квартиру обременено правами других лиц. "Например, если на жилье наложен арест или нарушены права недееспособных собственников", – объясняет Александр Семенов.

Помешать процедуре перевода жилого помещения в нежилое может наличие зарегистрированных по данному адресу граждан и отсутствие письменного согласия органа опеки, если одним из собственников помещения является несовершеннолетний. Если в квартире сделана перепланировка, узаконить которую не представляется возможным – это также служит препятствием к переводу квартиры в нежилой фонд. Естественно, при "смене статуса" не должны нарушаться строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические и другие нормы и правила.

Чаще всего перевод жилья в нежилой фонд затевают собственники квартир на первых этажах, уже имеющие другое, более комфортабельное жилье. "Квартиры на первом уровне часто не находят спроса у покупателей жилой недвижимости. В свою очередь, стоимость объекта, пригодного под коммерческое использование, значительно выше стоимости аналогичного по параметрам жилого помещения", – говорит специалист отдела по работе с клиентами агентства недвижимости "Итака" Александр Савелов. Однако необходимо понимать, что расположение квартиры на первом этаже еще не гарантирует ее будущее эффективное использование в качестве коммерческой недвижимости. Не менее важно, в каком районе находится дом. Не прогадают при переводе, прежде всего, владельцы квартир в домах, расположенных рядом с центральными городскими магистралями.

Этапы большого пути

Раньше граждане самостоятельно согласовывали процедуру изменения статуса помещения с Жилищным комитетом. После вступления в силу постановления правительства Санкт-Петербурга №1272 от 31.08.2005 "О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге", эта функция перешла к администрациям районов. Предполагалось, что процедура перевода станет проще, но вместо этого граждане столкнулись с новыми проблемами. Как показывает практика, в каждой администрации свой подход к переводу жилищного фонда в нежилой.

В общем виде процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд включает несколько этапов. Вначале необходимо собрать пакет документов в таких организациях, как проектно-инвентаризационное бюро, Центр санитарно-эпидемиологического надзора, Государственный пожарный надзор, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, Комитет по градостроительству и архитектуре, паспортная служба районного УВД.

"Собственникам нужно иметь в виду, что перед тем как получать разрешение на перевод помещения в нежилой фонд, необходимо подготовить проект переустройства и, при необходимости, перепланировки помещения, например, как минимум согласовать появление отдельного входа", – напоминает руководитель отдела недвижимости ООО "Институт юридических технологий" Анна Макарова.

В некоторых районах при изменении статуса жилья местные администрации требуют представить согласие всех проживающих в доме собственников, что надолго приостанавливает процедуру перевода. Или вообще ставит на ней крест.

Если собственнику удалось выполнить все требования, на основании поданных документов Жилищный комитет принимает решение о возможности перевода квартиры в нежилой фонд. При этом документы направляются в районную межведомственную комиссию, где определят техническую возможность использования конкретного помещения в "нежилых" целях.

Если такое использование разрешено, то Жилищный комитет готовит и направляет материалы на юридическую экспертизу, а затем на подпись губернатору. Когда юридический отдел выносит отрицательное заключение, документы возвращаются заявителю, но обязательно с обоснованием отказа.

Тридцать три – в теории

Согласно приложению к постановлению городского правительства №1272 от 31.08.2005, решить вопрос о переводе квартиры в нежилой фонд администрация района должна за 33 дня. Из них 20 дней дается на подготовку соответствующего решения, пять дней – для согласования его с Жилищным комитетом, еще пять – для подписания решения, и в течение трех дней оно должно быть направлено заявителю. Если для использования помещения в качестве нежилого требуется его переустройство или перепланировка, то закон дает районным администрациям еще 20 дней на согласование всех необходимых работ.

На практике эти сроки сильно затягиваются. По оценкам специалистов на сегодняшний день перевод квартир в нежилой фонд идет очень медленными темпами, а многие дела и вовсе приостановлены из-за невозможности собрать необходимый пакет документов.

Оформление перевода помещения у специализированных юридических фирм обходится в 35–40 тысяч рублей (в зависимости от сложности проекта, эта сумма может вырасти).

После того как все необходимые формальности выполнены, владельцу квартиры остается зарегистрироваться в качестве собственника нового нежилого помещения. Процедуру регистрации осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленинградской области.

Особенности регистрации

В конце 2006 года изменился порядок государственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое (постановление Правительства РФ №710 от 22.11.2006 о внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Раньше изменение назначения объекта влекло за собой прекращение прав на недвижимость и возникновение новых. На сегодняшний день перевод из жилого помещения в нежилое осуществляется путем внесения записи в ЕГРП об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Государственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 100 рублей физическими лицами и 300 рублей юридическими лицами.

Зачастую, при переводе помещения из жилого в нежилое, правообладатели самовольно присоединяют к нему лестничные клетки, коридоры, подвалы. "В таком случае регистрация прав собственности невозможна, так как право на общее имущество имеют все жильцы многоквартирного дома", – говорит специалист отдела регистрации прав на нежилые помещения Адмиралтейского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Мария Иванова.

Чтобы самостоятельно перевести жилую квартиру в нежилой фонд, ее владельцу потребуется собрать массу документов, обойти не одну инстанцию, при этом денежных затрат все равно не избежать. Возможно, имеет смысл доверить это нелегкое дело специалистам, которые существенно сэкономят время и нервы собственника.

Документы, необходимые для перевода помещения в нежилой фонд
- заявление собственника о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в нежилой фонд (по установленному Жилищным комитетом образцу). В заявлении необходимо указать предполагаемое функциональное назначение этого помещения;
- ксерокопия паспорта собственника жилого помещения; нотариально удостоверенные документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение;
- нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (если собственник жилого помещения – юридическое лицо);
- характеристика жилой площади, переводимой в нежилой фонд (форма 7) для жилых помещений;
- справка о регистрации по месту жительства в жилом помещении (форма 9), переводимом в нежилой фонд, содержащую сведения об отсутствии зарегистрированных в помещении граждан;
- документы, подтверждающие наличие у физических лиц – собственников помещения и членов их семьи, включая несовершеннолетних, – иного жилого помещения для постоянного проживания;
- согласие органов опеки и попечительства на перевод жилого помещения в нежилой фонд, в случае, если данная юридическая процедура затрагивает интересы несовершеннолетних;
- инвентаризационный план рассматриваемого помещения, а также нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений;
- заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости);
- акт санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой;
- согласие органа противопожарной службы;
- проект переустройства и перепланировки помещения;
- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома (ЖЭС, ЖЭК, ЖСК, ТСЖ и проч.).
- В случае необходимости для решения вопроса могут понадобиться дополнительные документы.

29.10.2007, /Любовь Холопова/

Источник: Бюллетень недвижимости


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 585
Booking.com
Search Results from Ebay.US* DE* FR* UK
3 Story Brick Commercial Building for sale with NO RESERVE in ILLINOIS!

$15,500.00
End Date: Saturday Dec-16-2017 13:48:34 PST
Buy It Now for only: $15,500.00
|
1713 N Stevenson St Flint Michigan - $15,500 or Best Offer with Owner Financing

$4,050.00 (66 Bids)
End Date: Saturday Nov-18-2017 21:46:19 PST
Buy It Now for only: $12,000.00
| |
2 bed 1 bath Perfect Fixer Upper!!

$1,200,000.00
End Date: Tuesday Nov-21-2017 10:15:04 PST
Buy It Now for only: $1,200,000.00
|
Mediterranean Custom Waterfront Estate Versace Decor & 28' Cruiser Boat

$12,900.00 (0 Bids)
End Date: Monday Nov-27-2017 10:08:58 PST
Buy It Now for only: $16,900.00
| |
Home for Sell in Hazard Kentucky 4 BR on 2 lots adding up to 2.7 acres

$2,650.00 (43 Bids)
End Date: Wednesday Nov-22-2017 20:27:26 PST
|
Condo / Townhouse Style Row Single Family Residence New Jersey

$2,000.00
End Date: Tuesday Dec-12-2017 17:18:32 PST
Buy It Now for only: $2,000.00
|
HOUSE / HOME TWO BEDROOM /ONE BATH

$0.99 (1 Bid)
End Date: Friday Nov-24-2017 19:00:58 PST
|
2BED/1BATH, SINGLE FAMILY HOME, PRE-FORECLOSURE, JACKSONVILLE,FL NO RESERVE

$139,900.00
End Date: Saturday Nov-25-2017 7:48:29 PST
Buy It Now for only: $139,900.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
В. Г. Шабалин, К. И. Манченко Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 2
Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 2
Настоящая книга рассчитана на профессионалов в сфере недвижимости - агентов, маклеров, брокеров, экспертов, юристов, сотрудников служб безопасности, психологов и конфликтологов риэлторских и девелоперских компаний, а также на владельцев и совладельцев бизнеса в области real estate - в первую очередь малого. Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости и строительства Московского региона, обобщили свой многолетний опыт ведения риэлторских сделок, показали основные технологии оказания услуг клиентам агентств недвижимости, составили психологический портрет успешного риэлтора, а также рассмотрели важнейшие прикладные вопросы: оценка, реклама, экспертиза, оформление, расчеты, налоговое планирование, защита от криминала и коррупции и ряд других, не менее важных в работе как начинающих, так и опытных специалистов в сфере real estate. Настоящее издание - 54-е в популярной серии «Сделки с недвижимостью», и оно также поможет широкому кругу читателей сориентироваться в подводных камнях рынка недвижимости, чтобы выбрать себе достойного риэлтора или даже тать таковым в дальнейшем....

Цена:
383 руб

Вадим Шабалин, Сергей Прокофьев Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде
Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде
Настоящее издание является юбилейным, 50-м в популярной серии "Сделки с недвижимостью", выпускаемой уже на протяжении почти 20 лет, и оно будет полезно не только непосредственным участникам арендных отношений, но и профессионалам рынка для повышения доходности своей работы и увеличения ежедневных заработков.
Книга предназначена для агентов по аренде жилья, профессионально оказывающих услуги собственникам (хозяевам) и нанимателям (жильцам). Авторы обобщили свои многолетние тренинги и опыт работы на рынке найма жилья в виде учебного пособия, которое будет полезно как новичкам, так и агентам с опытом работы.
Представленное издание фактически является википедией аренды и раскрывает не только ее основные схемы и особенности, но формирует практические навыки работы агентов на этом сегменте рынка недвижимости....

Цена:
246 руб

Д. Н. Силка Принципы государственного управления циклами деловой активности в строительстве
Принципы государственного управления циклами деловой активности в строительстве
Циклы деловой активности в современной экономике продолжают рассматриваться как важнейший индикатор состояния всей экономической деятельности. Вместе с тем циклы деловой активности могут характеризовать развитие и отдельных сфер деятельности. Рассмотрены актуальные вопросы государственного управления циклами деловой активности в строительстве. Строительство является локомотивом экономики любой страны и наравне с другими отраслями также развивается циклически. Такая цикличность может нести угрозу устойчивому развитию строительных предприятий, что негативным образом отражается на общей экономической динамике.

Для студентов и аспирантов, обучающихся по экономическим специальностям, преподавателей экономических дисциплин и заинтересованных лиц, занимающихся проблемами управления в условиях циклов деловой активности....

Цена:
365 руб

Кириенко Алевтина Анатольевна Ипотека в вопросах и ответах
Ипотека в вопросах и ответах

Эта книга для тех, кто собирается приобретать квартиру с помощью ипотеки или просто хочет понять значение этого термина, так часто используемого в наше время. Автор поможет читателю разобраться в сложных вопросах, возникающих при оформлении ипотеки. В книге приводится список ипотечных программ наиболее крупных банков, что поможет сориентироваться среди многообразия банковских предложений.

Издание предназначено для риэлторов, руководителей и юристов агентств по недвижимости, а также для всех, интересующихся вопросами ипотечного кредитования.

...

Цена:
90 руб

Ильин Борис Владиславович Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции
Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

В предлагаемой вниманию читателя книге подробно освещаются вопросы реконструкции недвижимости, проводимой на основании актов исполнительной власти. Автор рассказывает о рисках инвесторов, проводящих «реконструкцию» по инициативе властей, уделяя особое внимание защите прав нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости от незаконной реконструкции.

Книга содержит множество примеров из судебной и арбитражной практики, подборку нормативных правовых актов, знание которых необходимо в деле защиты прав владельцев и арендаторов недвижимости, а также образцы типичных судебных решений.

Издание предназначено для владельцев недвижимости, инвесторов, риэлтеров, строителей, налоговиков, судей, прокуроров, адвокатов, а также студентов и преподавателей юридических и экономических вузов.

2-е издание, дополненное.

...

Цена:
90 руб

Назимова Анна Александровна, Королев Андрей Николаевич, Долганова Наталья Станиславовна, Зюзин Виталий Алексеевич Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Издание представляет собой научно-практический комментарий к новому Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Комментируемый Закон направлен на установление единой системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости и призван регулировать отношения, возникающие при проведении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, территориальных и функциональных зон, зон с особыми условиями использования территорий, а также устанавливает порядок и условия проведения кадастровой оценки объектов недвижимости, определяет состав и структуру сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, решает вопросы информационного взаимодействия при проведении государственного кадастрового учета и предоставления таких сведений.

В книге рассматриваются вопросы, связанные с установлением правовой основы регулирования кадастровых отношений, правовым регулированием порядка ведения государственного кадастра недвижимости и кадастрового учета, а также вопросы осуществления кадастровой деятельности.

Комментарий предназначен для юристов предприятий и организаций, работников органов государственной власти, студентов и преподавателей юридических учебных заведений, а также для всех читателей, интересующихся вопросами, связанными с правоотношениями, объектами которых выступает недвижимое имущество.

...

Цена:
90 руб

Коллектив авторов Нормы и расценки на новые технологии в строительстве. Часть I
Нормы и расценки на новые технологии в строительстве. Часть I

Предлагаемый Справочник включает дополнительные элементные сметные нормы и единичные расценки в базисном уровне цен 2000 года на работы с применением новых технологий, оборудования, машин и механизмов, материалов, изделий и конструкций, в том числе импортного производства, а также дополнительные нормы и расценки по традиционным технологиям производства работ.

Предназначен для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

...

Цена:
400 руб

М. Ю. Ильичева Квартирный вопрос сегодня
Квартирный вопрос сегодня
В книге рассмотрены актуальные вопросы, связанные со сделками с недвижимостью и другими проблемами жилищного права в современных условиях. Отдельные главы посвящены мошенничеству на рынке жилья, жилищным кредитам, а также аренде жилья.

Книга написана простым доступным языком, содержит много примеров из практики и рассчитана на широкий круг читателей....

Цена:
145 руб

Л. Г. Дикман, Д. Л. Дикман Организация строительства в США
Организация строительства в США
книге предпринята попытка изложения основных отличительных особенностей американского опыта организации и управления строительным производством. Разные подходы, обусловленные принципиальными различиями экономических систем, нашли отражение в данной работе, прежде всего, при изложении вопросов, считающихся в США основными для успешной деятельности строительного бизнеса. В их число входят формы организации строительных фирм; виды контрактов и способы расчетов по ним; оперативное управление Проектами, организация производственного документооборота и роль Проект-менеджмента; социально-трудовые отношения, конфликты и способы их разрешения; строительные риски и способы защиты; строительное право как активный фактор взаимоотношений участников производства.
Рассматривается организация проектирования; источники и технология сметных расчетов на различных стадиях инвестиционного цикла; проблемы, связанные с проведением тендера; система государственного регулирования охраны труда; особенности материально-технического обеспечения.
Уделено внимание формам организации бизнеса и системе налогообложения, контролю качества, в том числе и на муниципальном уровне управления; технологии приема объекта в эксплуатацию.
Приведены статистические показатели, характеризующие строительную отрасль США, данные по оплате труда основных категорий рабочих, служащих и руководителей как строительных, так и проектных фирм, исторические индексы изменения стоимости строительной продукции и другие данные.

Книга предназначена для руководителей и специалистов строительных организаций, а также студентов строительных специальностей....

Цена:
1639 руб

 Управление программами и проектами возведения высотных зданий
Управление программами и проектами возведения высотных зданий
Монография соединяет основополагающие теоретические и методические подходы к решению вопросов управления при возведении высотных зданий. На основе анализа научных и практических работ в области проектирования и строительства высотных объектов определены особенности разработки организационно-технологической документации по данным объектам. Выявлены основные принципы конструктивных решений высотных объектов и технологические особенности возведения высотных зданий. Приведены сетевые модели управления строительством уникальных высотных объектов. Определена общая технологическая последовательность взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса при возведении высотных зданий.

Монография может быть полезна для административно-управленческого персонала и инженерно-технических работников инвестиционно-строительной сферы, а также студентов, аспирантов и преподавателей строительных ВУЗов....

Цена:
769 руб

Booking.com
2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования