Недвижимость, Жилищное право
Трудности перевода: как из квартиры сделать офис

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Трудности перевода: как из квартиры сделать офис (на примере Петербурга)


Далеко не каждый начинающий предприниматель может позволить себе купить или арендовать офисное помещение. Поэтому многие стараются использовать в коммерческих целях обычную жилую квартиру. Но сначала собственники должны пройти нелегкую процедуру перевода недвижимости из жилищного фонда в нежилой.

Перевод в нежилой фонд – это изменение юридического статуса жилого помещения для организации в нем магазина, кафе, офиса или другого коммерческого предприятия. Жилищный кодекс разрешает перевод квартир в нежилой фонд, но с условием, что при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы. Зачастую процедура перевода только кажется простой. На самом деле это сложный процесс, который занимает от трех месяцев до года и требует достаточно высоких материальных затрат.

Полоса препятствий

Сделать нежилой можно не любую квартиру – существует масса требований, которым будущее деловое помещение должно соответствовать. Лучше всего, если предназначенное для перевода жилье находится на первом этаже. Перевести в нежилой фонд квартиру на втором или третьем этаже можно будет лишь при условии, что помещения внизу тоже нежилые. Вход в будущий офис, магазин или парикмахерскую должен быть отдельным, изолированным от входа в подъезд и лестничных площадок.

Важно, чтобы в квартире, предназначенной "под перевод", никто не был зарегистрирован. Кроме того, не удастся изменить статус квартиры в домах, которые ожидают планового капитального ремонта, а также в аварийных и подлежащих сносу зданиях. По словам специалиста Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга Александра Семенова, невозможно получить разрешение на перевод в нежилой фонд, если право собственности на квартиру обременено правами других лиц. "Например, если на жилье наложен арест или нарушены права недееспособных собственников", – объясняет Александр Семенов.

Помешать процедуре перевода жилого помещения в нежилое может наличие зарегистрированных по данному адресу граждан и отсутствие письменного согласия органа опеки, если одним из собственников помещения является несовершеннолетний. Если в квартире сделана перепланировка, узаконить которую не представляется возможным – это также служит препятствием к переводу квартиры в нежилой фонд. Естественно, при "смене статуса" не должны нарушаться строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические и другие нормы и правила.

Чаще всего перевод жилья в нежилой фонд затевают собственники квартир на первых этажах, уже имеющие другое, более комфортабельное жилье. "Квартиры на первом уровне часто не находят спроса у покупателей жилой недвижимости. В свою очередь, стоимость объекта, пригодного под коммерческое использование, значительно выше стоимости аналогичного по параметрам жилого помещения", – говорит специалист отдела по работе с клиентами агентства недвижимости "Итака" Александр Савелов. Однако необходимо понимать, что расположение квартиры на первом этаже еще не гарантирует ее будущее эффективное использование в качестве коммерческой недвижимости. Не менее важно, в каком районе находится дом. Не прогадают при переводе, прежде всего, владельцы квартир в домах, расположенных рядом с центральными городскими магистралями.

Этапы большого пути

Раньше граждане самостоятельно согласовывали процедуру изменения статуса помещения с Жилищным комитетом. После вступления в силу постановления правительства Санкт-Петербурга №1272 от 31.08.2005 "О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге", эта функция перешла к администрациям районов. Предполагалось, что процедура перевода станет проще, но вместо этого граждане столкнулись с новыми проблемами. Как показывает практика, в каждой администрации свой подход к переводу жилищного фонда в нежилой.

В общем виде процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд включает несколько этапов. Вначале необходимо собрать пакет документов в таких организациях, как проектно-инвентаризационное бюро, Центр санитарно-эпидемиологического надзора, Государственный пожарный надзор, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, Комитет по градостроительству и архитектуре, паспортная служба районного УВД.

"Собственникам нужно иметь в виду, что перед тем как получать разрешение на перевод помещения в нежилой фонд, необходимо подготовить проект переустройства и, при необходимости, перепланировки помещения, например, как минимум согласовать появление отдельного входа", – напоминает руководитель отдела недвижимости ООО "Институт юридических технологий" Анна Макарова.

В некоторых районах при изменении статуса жилья местные администрации требуют представить согласие всех проживающих в доме собственников, что надолго приостанавливает процедуру перевода. Или вообще ставит на ней крест.

Если собственнику удалось выполнить все требования, на основании поданных документов Жилищный комитет принимает решение о возможности перевода квартиры в нежилой фонд. При этом документы направляются в районную межведомственную комиссию, где определят техническую возможность использования конкретного помещения в "нежилых" целях.

Если такое использование разрешено, то Жилищный комитет готовит и направляет материалы на юридическую экспертизу, а затем на подпись губернатору. Когда юридический отдел выносит отрицательное заключение, документы возвращаются заявителю, но обязательно с обоснованием отказа.

Тридцать три – в теории

Согласно приложению к постановлению городского правительства №1272 от 31.08.2005, решить вопрос о переводе квартиры в нежилой фонд администрация района должна за 33 дня. Из них 20 дней дается на подготовку соответствующего решения, пять дней – для согласования его с Жилищным комитетом, еще пять – для подписания решения, и в течение трех дней оно должно быть направлено заявителю. Если для использования помещения в качестве нежилого требуется его переустройство или перепланировка, то закон дает районным администрациям еще 20 дней на согласование всех необходимых работ.

На практике эти сроки сильно затягиваются. По оценкам специалистов на сегодняшний день перевод квартир в нежилой фонд идет очень медленными темпами, а многие дела и вовсе приостановлены из-за невозможности собрать необходимый пакет документов.

Оформление перевода помещения у специализированных юридических фирм обходится в 35–40 тысяч рублей (в зависимости от сложности проекта, эта сумма может вырасти).

После того как все необходимые формальности выполнены, владельцу квартиры остается зарегистрироваться в качестве собственника нового нежилого помещения. Процедуру регистрации осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленинградской области.

Особенности регистрации

В конце 2006 года изменился порядок государственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое (постановление Правительства РФ №710 от 22.11.2006 о внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Раньше изменение назначения объекта влекло за собой прекращение прав на недвижимость и возникновение новых. На сегодняшний день перевод из жилого помещения в нежилое осуществляется путем внесения записи в ЕГРП об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Государственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 100 рублей физическими лицами и 300 рублей юридическими лицами.

Зачастую, при переводе помещения из жилого в нежилое, правообладатели самовольно присоединяют к нему лестничные клетки, коридоры, подвалы. "В таком случае регистрация прав собственности невозможна, так как право на общее имущество имеют все жильцы многоквартирного дома", – говорит специалист отдела регистрации прав на нежилые помещения Адмиралтейского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Мария Иванова.

Чтобы самостоятельно перевести жилую квартиру в нежилой фонд, ее владельцу потребуется собрать массу документов, обойти не одну инстанцию, при этом денежных затрат все равно не избежать. Возможно, имеет смысл доверить это нелегкое дело специалистам, которые существенно сэкономят время и нервы собственника.

Документы, необходимые для перевода помещения в нежилой фонд
- заявление собственника о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в нежилой фонд (по установленному Жилищным комитетом образцу). В заявлении необходимо указать предполагаемое функциональное назначение этого помещения;
- ксерокопия паспорта собственника жилого помещения; нотариально удостоверенные документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение;
- нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (если собственник жилого помещения – юридическое лицо);
- характеристика жилой площади, переводимой в нежилой фонд (форма 7) для жилых помещений;
- справка о регистрации по месту жительства в жилом помещении (форма 9), переводимом в нежилой фонд, содержащую сведения об отсутствии зарегистрированных в помещении граждан;
- документы, подтверждающие наличие у физических лиц – собственников помещения и членов их семьи, включая несовершеннолетних, – иного жилого помещения для постоянного проживания;
- согласие органов опеки и попечительства на перевод жилого помещения в нежилой фонд, в случае, если данная юридическая процедура затрагивает интересы несовершеннолетних;
- инвентаризационный план рассматриваемого помещения, а также нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений;
- заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости);
- акт санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой;
- согласие органа противопожарной службы;
- проект переустройства и перепланировки помещения;
- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома (ЖЭС, ЖЭК, ЖСК, ТСЖ и проч.).
- В случае необходимости для решения вопроса могут понадобиться дополнительные документы.

29.10.2007, /Любовь Холопова/

Источник: Бюллетень недвижимости


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 669
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
CLIFFS CLUB RESORT *PRINCEVILLE* KAUAI, HI *VACATION in Paradise*

$399.00
End Date: Thursday Feb-22-2018 20:49:18 PST
Buy It Now for only: $399.00
|
Wyndham Grand Desert 2BR Deluxe Lockoff Feb 23 - 25, Sleeps 8, Las Vegas Rental

$849.00
End Date: Friday Feb-23-2018 1:49:29 PST
Buy It Now for only: $849.00
|
Wyndham Grand Desert 1BR Deluxe Mar 24 - 31, 7 nights, Sleeps4, Las Vegas Rental

$55.99
End Date: Sunday Feb-18-2018 11:41:20 PST
Buy It Now for only: $55.99
|
4 DAYS 3 NIGHTS HOTEL ROOM PLUS $50 MASTERCARD GATLINBURG TN YOU PICK THE DATES!

$1.00
End Date: Thursday Feb-22-2018 12:36:07 PST
Buy It Now for only: $1.00
|
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Игорь Манн, Иван Черемных Та самая книга для девелопера. Исчерпывающее руководство по маркетингу и продажам недвижимости
Та самая книга для девелопера. Исчерпывающее руководство по маркетингу и продажам недвижимости
От авторов
Зачем мы написали эту книгу?
Если коротко - чтобы вы, наши клиенты, работали профессионально, системно и эффективнее (уверены, вы так и будете работать после прочтения и проработки ее).
Чтобы вы могли продать всю вашу недвижимость.
Продать быстро.
Продать дорого.
Продать правильно.
Материала в этой книге очень-очень много. Как говорил Вольтер: "Секрет быть скучным состоит в умении рассказать всё".
Мы не будем скучными, обещаем. Вас ждут истории, кейсы, технологии, методики, пошаговые инструкции и ноу-хау.

Для кого эта книга
Это книга для:
собственников, 
генеральных директоров, 
исполнительных директоров, 
коммерческих директоров, 
руководителей отделов продаж и маркетеров (менеджеров и директоров по маркетингу), 
PR-директоров и специалистов по связям с общественностью.

Цитаты из книги
Город - квартира
Модель "город - ... - квартира". Ее смысл в том, что вы должны продавать потенциальному покупателю одновременно несколько уровней (город, район, территорию, жилой комплекс, корпус, подъезд, этаж, квартиру). И каждый уровень нужно подавать покупателю по модели "свойства/ характеристики - преимущества - выгоды (недостатки)".
Первый контакт
Первый контакт - как первое свидание. Вряд ли сделка произойдет сразу после него (хотя такое и случается). Для того чтобы клиент решился на покупку, мы должны выстроить с ним отношения. Это самый трудоемкий и очень важный участок работы отдела продаж. Задача менеджеров - совершать "касания" клиентов и после каждого касания достигать договоренностей.
Воронка продаж
Воронка продаж в недвижимости отличается от обычной. По сути, в обычной воронке роль продавца сводится к отгрузке заказа. В недвижимости, чтобы привести клиента к сделке, нужно методично искать "своего" клиента и строить с ним долгосрочные отношения с первого контакта.
Бренд
Если вы хотите, чтобы вас считали брендом, вам лучше держать слово. Делать, что обещали и обещаете: сдавать объекты в срок, обустраивать детскую площадку, которую вы показывали в рекламе, организовать двор без машин, как обещали в буклете, обеспечить соответствие реальности красивых рендеров домов на сайте.
Инфополе
Покупатель часто обращает внимание на то, какая компания строит дом. Если информационное поле застройщика пустое или отрицательное, покупатель ищет дальше. Поэтому формируйте свое информационное поле офлайн и онлайн. Если этого не сделаете вы, за вас это сделают конкуренты.
Продукт
Главное в маркетинге - это продукт. Плохому продукту не поможет и самая хорошая реклама. А если у вас отличный продукт, его можно продавать дороже. И при этом проще....

Цена:
1299 руб

С. А. Белолипецкий Основы практической эксплуатации зданий. Учебник
Основы практической эксплуатации зданий. Учебник
В данной книге освещено обустройство современных зданий - техническое и организационное, раскрыты опорные принципы и нормы их обслуживания, в основном на примере многоквартирных домов. Развивая концепцию первой книги - "Управление многоквартирными домами. Теория и практика", в основе которой лежат экономика и финансы МКД, настоящее издание призвано содействовать практикам отрасли, техническим заказчикам жилищных, коммунальных услуг и услуг по обслуживанию инженерных систем зданий. Автор отталкивается от экономических основ управления зданиями, применяет современное общемировое толкование основной терминологии в этой сфере. В учебнике описаны основные инженерные системы и элементы конструкций здания, приведена практика их технического обслуживания, клининга, организация эксплуатации здания в целом. Особое внимание уделяется принципам безопасного использования и безаварийного обслуживания здания. Предложен пример кадровой политики службы эксплуатации, рассмотрены темы контроля доступа в здание, его диспетчеризации, энергоэффективности, автоматизации. Приводятся практические образцы составления технической документации и организации технологических процессов. Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2017 г. Для начинающих, в качестве бонуса, дано направление первых шагов, нацеленных на наведения порядка в собственном многоквартирном доме....

Цена:
242 руб

Управление рисками. Ипотечная сфера
Управление рисками. Ипотечная сфера
Рассматриваются типовые модели рынка ипотечного жилищного кредитования, выявляются риски, которым подвержены участники данного рынка (прежде всего, банки - первичные кредиторы), исследуются различные методы управления рисками, проводятся необходимые расчеты и измерения рисков, оценивается влияние эффективности управления рисками на увеличение объемов ипотечного кредитования.

Для научных работников, преподавателей, аспирантов и студентов экономических вузов и факультетов....

Цена:
599 руб

Жилье
Жилье
В книге освещаются основные вопросы в области жилищного права. Авторы ее каждый день помогают людям решать сотни и тысячи проблем, связанных с жильем. Структура глав в форме вопросов и ответов, а также алфавитный указатель в конце книги делают ее доступной для восприятия, дают возможность быстро найти ответ на интересующий вопрос. В приложении представлены разработанные с учетом нового законодательства образцы исковых заявлений, договоров и других документов. Для широкого круга читателей....

Цена:
191 руб

Ю. Н. Забродин, В. Л. Коликов, В. Д. Шапиро Управление инвестиционно-строительным бизнесом. Справочное пособие
Управление инвестиционно-строительным бизнесом. Справочное пособие
В справочнике системно рассмотрены вопросы современной концепции интегрированного управления бизнесом и компаниями; базовых стратегий развития бизнеса в современных условиях, организационных форм управления бизнесом и компаниями; процессных и проектных подходов к управлению компаниями; технологий, функций и подсистем управления компанией; корпоративной стандартизации; управления проектами, программами и портфелями проектов; корпоративных информационных систем; организационного развития компании; комплексной диагностики бизнеса и компаний; управления реструктуризацией компаний и бизнеса.

Книга предназначена для широкого круга специалистов, занятых в инвестиционно-строительной сфере....

Цена:
869 руб

Е. П. Панкратов, О. Е. Панкратова Основные фонды строительства. Производство и обновление
Основные фонды строительства. Производство и обновление
Рассматриваются теоретические основы и закономерности воспроизводства и обновления основных фондов строительства, темпы, пропорции и особенности их развития, возмещение и накопление в современных условиях хозяйствования, дан анализ состояния, тенденций и структуры формирования основных фондов. Исследован инвестиционный потенциал и источники воспроизводства основных фондов, предложена методика расчета эффективности их обновления и функционирования. Выявлены резервы повышения эффективности воспроизводства и обновления основных фондов на инновационной основе, обоснованы предложения по совершенствованию методов начисления и использования амортизации; привлечению иностранных инвестиций в развитие и модернизацию производственного потенциала отрасли; улучшению системы использования и ремонта основных фондов.
Значительное место в работе уделено новому финансово-экономическому механизму инновационного обновления основных фондов — развитию и совершенствованию лизинга.

Книга предназначена для специалистов научно-исследовательских и строительных организаций, планирующих органов министерств и ведомств, лизинговых компаний, преподавателей и студентов строительных вузов....

Цена:
789 руб

Зуев Роман Квартира и ипотека. 50 хитростей покупки
Квартира и ипотека. 50 хитростей покупки

Аудиокнига станет незаменимой для тех, кто хочет приобрести квартиру в ипотеку. В пошаговом руководстве содержится вся необходимая информация, которую Вы должны знать: требования банка к заемщикам, процесс оформления, расчет рисков и многое другое. Вы сможете правильно выбрать банк, сократить расходы по ипотеке и приобрести квартиру Вашей мечты!

Что такое ипотека, и какой она может быть?

Какие требования банки предъявляют к заемщикам?

Пошаговое руководство как купить квартиру в ипотеку

Какие дополнительные расходы потребуются для оформления ипотеки

Как сократить расходы связанные с ипотекой?

Как выбирать банк для ипотечного кредитования?

Кто может помочь в оформлении ипотеки и стоит ли пользоваться такой помощью?

Что нужно учитывать заключая договор ипотечного кредитования?

Какие риски стоит учитывать?

Так стоит ли брать ипотеку?

...

Цена:
149 руб

Сидоров В. И., Никифорова Т. П Физико-химические основы оценки состояния объектов недвижимости. Монография.
Физико-химические основы оценки состояния объектов недвижимости. Монография.
Физико-химические основы оценки состояния объектов недвижимости. Монография....

Цена:
889 руб

Резцова Ирина Сдайте в аренду пустующее помещение. И прямо сейчас!
Сдайте в аренду пустующее помещение. И прямо сейчас!

Автор щедро делится изюминками, которые помогают сдать абсолютно любое помещение за любые деньги. Все, что вы прочтете в книге Ирины Резцовой, тщательно скрывается успешными арендодателями и риэлторами. Уже через три дня после прочтения книги вы сможете самостоятельно сдать свое помещение за вашу цену, без посредников и в кратчайшие сроки.

...

Цена:
68 руб

Редакция журнала Компания Компания 23-2015
Компания 23-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
20 руб

Booking.com
2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования