Недвижимость, Жилищное право
Трудности перевода: как из квартиры сделать офис

Недвижимость покупка продажа аренда приватизация жилищный сертификат

 

Трудности перевода: как из квартиры сделать офис (на примере Петербурга)


Далеко не каждый начинающий предприниматель может позволить себе купить или арендовать офисное помещение. Поэтому многие стараются использовать в коммерческих целях обычную жилую квартиру. Но сначала собственники должны пройти нелегкую процедуру перевода недвижимости из жилищного фонда в нежилой.

Перевод в нежилой фонд – это изменение юридического статуса жилого помещения для организации в нем магазина, кафе, офиса или другого коммерческого предприятия. Жилищный кодекс разрешает перевод квартир в нежилой фонд, но с условием, что при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы. Зачастую процедура перевода только кажется простой. На самом деле это сложный процесс, который занимает от трех месяцев до года и требует достаточно высоких материальных затрат.

Полоса препятствий

Сделать нежилой можно не любую квартиру – существует масса требований, которым будущее деловое помещение должно соответствовать. Лучше всего, если предназначенное для перевода жилье находится на первом этаже. Перевести в нежилой фонд квартиру на втором или третьем этаже можно будет лишь при условии, что помещения внизу тоже нежилые. Вход в будущий офис, магазин или парикмахерскую должен быть отдельным, изолированным от входа в подъезд и лестничных площадок.

Важно, чтобы в квартире, предназначенной "под перевод", никто не был зарегистрирован. Кроме того, не удастся изменить статус квартиры в домах, которые ожидают планового капитального ремонта, а также в аварийных и подлежащих сносу зданиях. По словам специалиста Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга Александра Семенова, невозможно получить разрешение на перевод в нежилой фонд, если право собственности на квартиру обременено правами других лиц. "Например, если на жилье наложен арест или нарушены права недееспособных собственников", – объясняет Александр Семенов.

Помешать процедуре перевода жилого помещения в нежилое может наличие зарегистрированных по данному адресу граждан и отсутствие письменного согласия органа опеки, если одним из собственников помещения является несовершеннолетний. Если в квартире сделана перепланировка, узаконить которую не представляется возможным – это также служит препятствием к переводу квартиры в нежилой фонд. Естественно, при "смене статуса" не должны нарушаться строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические и другие нормы и правила.

Чаще всего перевод жилья в нежилой фонд затевают собственники квартир на первых этажах, уже имеющие другое, более комфортабельное жилье. "Квартиры на первом уровне часто не находят спроса у покупателей жилой недвижимости. В свою очередь, стоимость объекта, пригодного под коммерческое использование, значительно выше стоимости аналогичного по параметрам жилого помещения", – говорит специалист отдела по работе с клиентами агентства недвижимости "Итака" Александр Савелов. Однако необходимо понимать, что расположение квартиры на первом этаже еще не гарантирует ее будущее эффективное использование в качестве коммерческой недвижимости. Не менее важно, в каком районе находится дом. Не прогадают при переводе, прежде всего, владельцы квартир в домах, расположенных рядом с центральными городскими магистралями.

Этапы большого пути

Раньше граждане самостоятельно согласовывали процедуру изменения статуса помещения с Жилищным комитетом. После вступления в силу постановления правительства Санкт-Петербурга №1272 от 31.08.2005 "О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге", эта функция перешла к администрациям районов. Предполагалось, что процедура перевода станет проще, но вместо этого граждане столкнулись с новыми проблемами. Как показывает практика, в каждой администрации свой подход к переводу жилищного фонда в нежилой.

В общем виде процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд включает несколько этапов. Вначале необходимо собрать пакет документов в таких организациях, как проектно-инвентаризационное бюро, Центр санитарно-эпидемиологического надзора, Государственный пожарный надзор, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, Комитет по градостроительству и архитектуре, паспортная служба районного УВД.

"Собственникам нужно иметь в виду, что перед тем как получать разрешение на перевод помещения в нежилой фонд, необходимо подготовить проект переустройства и, при необходимости, перепланировки помещения, например, как минимум согласовать появление отдельного входа", – напоминает руководитель отдела недвижимости ООО "Институт юридических технологий" Анна Макарова.

В некоторых районах при изменении статуса жилья местные администрации требуют представить согласие всех проживающих в доме собственников, что надолго приостанавливает процедуру перевода. Или вообще ставит на ней крест.

Если собственнику удалось выполнить все требования, на основании поданных документов Жилищный комитет принимает решение о возможности перевода квартиры в нежилой фонд. При этом документы направляются в районную межведомственную комиссию, где определят техническую возможность использования конкретного помещения в "нежилых" целях.

Если такое использование разрешено, то Жилищный комитет готовит и направляет материалы на юридическую экспертизу, а затем на подпись губернатору. Когда юридический отдел выносит отрицательное заключение, документы возвращаются заявителю, но обязательно с обоснованием отказа.

Тридцать три – в теории

Согласно приложению к постановлению городского правительства №1272 от 31.08.2005, решить вопрос о переводе квартиры в нежилой фонд администрация района должна за 33 дня. Из них 20 дней дается на подготовку соответствующего решения, пять дней – для согласования его с Жилищным комитетом, еще пять – для подписания решения, и в течение трех дней оно должно быть направлено заявителю. Если для использования помещения в качестве нежилого требуется его переустройство или перепланировка, то закон дает районным администрациям еще 20 дней на согласование всех необходимых работ.

На практике эти сроки сильно затягиваются. По оценкам специалистов на сегодняшний день перевод квартир в нежилой фонд идет очень медленными темпами, а многие дела и вовсе приостановлены из-за невозможности собрать необходимый пакет документов.

Оформление перевода помещения у специализированных юридических фирм обходится в 35–40 тысяч рублей (в зависимости от сложности проекта, эта сумма может вырасти).

После того как все необходимые формальности выполнены, владельцу квартиры остается зарегистрироваться в качестве собственника нового нежилого помещения. Процедуру регистрации осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленинградской области.

Особенности регистрации

В конце 2006 года изменился порядок государственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое (постановление Правительства РФ №710 от 22.11.2006 о внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Раньше изменение назначения объекта влекло за собой прекращение прав на недвижимость и возникновение новых. На сегодняшний день перевод из жилого помещения в нежилое осуществляется путем внесения записи в ЕГРП об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Государственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 100 рублей физическими лицами и 300 рублей юридическими лицами.

Зачастую, при переводе помещения из жилого в нежилое, правообладатели самовольно присоединяют к нему лестничные клетки, коридоры, подвалы. "В таком случае регистрация прав собственности невозможна, так как право на общее имущество имеют все жильцы многоквартирного дома", – говорит специалист отдела регистрации прав на нежилые помещения Адмиралтейского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Мария Иванова.

Чтобы самостоятельно перевести жилую квартиру в нежилой фонд, ее владельцу потребуется собрать массу документов, обойти не одну инстанцию, при этом денежных затрат все равно не избежать. Возможно, имеет смысл доверить это нелегкое дело специалистам, которые существенно сэкономят время и нервы собственника.

Документы, необходимые для перевода помещения в нежилой фонд
- заявление собственника о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в нежилой фонд (по установленному Жилищным комитетом образцу). В заявлении необходимо указать предполагаемое функциональное назначение этого помещения;
- ксерокопия паспорта собственника жилого помещения; нотариально удостоверенные документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение;
- нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (если собственник жилого помещения – юридическое лицо);
- характеристика жилой площади, переводимой в нежилой фонд (форма 7) для жилых помещений;
- справка о регистрации по месту жительства в жилом помещении (форма 9), переводимом в нежилой фонд, содержащую сведения об отсутствии зарегистрированных в помещении граждан;
- документы, подтверждающие наличие у физических лиц – собственников помещения и членов их семьи, включая несовершеннолетних, – иного жилого помещения для постоянного проживания;
- согласие органов опеки и попечительства на перевод жилого помещения в нежилой фонд, в случае, если данная юридическая процедура затрагивает интересы несовершеннолетних;
- инвентаризационный план рассматриваемого помещения, а также нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений;
- заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости);
- акт санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой;
- согласие органа противопожарной службы;
- проект переустройства и перепланировки помещения;
- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома (ЖЭС, ЖЭК, ЖСК, ТСЖ и проч.).
- В случае необходимости для решения вопроса могут понадобиться дополнительные документы.

29.10.2007, /Любовь Холопова/

Источник: Бюллетень недвижимости


Полезные сайты:

Большая медицинская энциклопедия Health-News.ru
Медицинская генетика ГенДНА.ру
Журнал о здоровье ЛечениеБоли.ру
Педиатрия DetiDoc.ru
Гороскопы онлайн Horoscopesearch.ru


просмотров: 1106
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Daytona Beach, Florida 2-BR Deluxe Wyndham Ocean Walk Condo,4/7-14/ 2019

$549.99
End Date: Sunday Mar-3-2019 12:03:04 PST
Buy It Now for only: $549.99
|
Tahiti Village - Las Vegas, Nevada ~1BR Bora Bora~ 7Nts FEB/JUNE

$289.00
End Date: Saturday Mar-9-2019 17:32:02 PST
Buy It Now for only: $289.00
|
Vacation Rental Wyndham Bonnet Creek Disney World Orlando FL Any time

$200.00 (1 Bid)
End Date: Sunday Feb-17-2019 16:00:18 PST
|
Virginia Beach VA 2 nts stay, Hampton Inn Oceanfront N $500 value

$299.00 (0 Bids)
End Date: Sunday Feb-17-2019 15:33:12 PST
Buy It Now for only: $399.00
| |
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
Роберт Кийосаки Инвестиции в недвижимость The Real Book of Real Estate
Инвестиции в недвижимость
В мире, где многие финансовые консультанты сами не следуют собственным советам, появилась книга, написанная экспертами, которые используют на практике все, что проповедуют. Они расскажут вам, как стать по-настоящему богатым человеком, а не просто выживать в сегодняшней экономической ситуации.
Что может быть лучше, чем эксперт, который учит вас грамотно инвестировать? Только 22 таких эксперта! Роберт Кийосаки собрал под одной обложкой непревзойденную команду специалистов и консультантов, преследуя единственную цель - поделиться своими знаниями и научить вас одерживать блистательные победы в инвестиционной борьбе за недвижимость.
Команда экспертов Роберта Кийосаки расскажет вам: - как использовать скрытые инвестиционные возможности - как находить перспективную недвижимость, - как оценивать недвижимость - как сдавать недвижимость в аренду - как получать финансирование - как защитить свои активы - как минимизировать налоги - как оформлять юридическое право собственности
Для широкого круга читателей....

Цена:
1010 руб

 Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы. ГЭСНп 81-05-Пр-2001
Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы. ГЭСНп 81-05-Пр-2001
Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы (далее - ГЭСНп) предназначены для определения потребности в ресурсах (затрат труда пусконаладочного персонала) при выполнении пусконаладочных работ и для составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ ресурсным и ресурсно-индексным методами.
ГЭСНп являются исходными нормами для разработки других сметных нормативов: единичных расценок федерального, территориального и отраслевого уровней, индивидуальных и укрупненных сметных нормативов.

Формат: 20 см x 25 см....

Цена:
1000 руб

Васильева Людмила Сидоровна Экономика недвижимости
Экономика недвижимости

В учебнике (имеет гриф Минобрнауки России) рассмотрены теоретические основы экономики недвижимости, методы оценки объектов недвижимости, общие понятия природного ресурса «земля».

Приведены классификация рисков объектов недвижимости, основные принципы и особенности методов оценки риска операций с объектами недвижимости, а также классификация инвестиций, источники финансирования и методы оценки эффективности инвестиций в объекты недвижимости.

Теоретический материал проиллюстрирован на большом количестве примеров из практики; после каждой главы даны контрольные вопросы, задания, тесты.

Для студентов, аспирантов и преподавателей экономических вузов, слушателей программ второго высшего образования, профессиональной подготовки и дистанционного обучения.

...

Цена:
60 руб

Грюнштам Владимир Альбертович, Горячкин П. В. Материальные ресурсы в строительстве
Материальные ресурсы в строительстве

В книге рассмотрены вопросы управления материальными ресурсами в рыночных условиях работы строительного комплекса России. Установлены основные направления совершенствования сметного ценообразования в строительстве и использование в этом процессе региональных рынков строительных материалов.

В книге отражено существующее состояние и проанализирована практика прошлых периодов в планировании потребности материалов на инвестиционно-строительные проекты, в организации поставок и использовании материальных ресурсов на объектах строительства, в организации учета расхода материалов в строительном производстве. Подробно изложена технология расчета норм расхода материалов на строительные работы и сформулированы предложения по созданию рыночной системы сметного нормирования расхода материальных ресурсов в строительстве.

Отдельно исследованы проблемы определения рыночных цен на строительные материалы, используемые в расчетах сметной стоимости строительства и в планировании материально-технического снабжения строек. Предложена современная система регионального мониторинга текущих цен на строительные материалы. Разработаны методики начального наблюдения за рыночными ценами и их переработки в оптовые и сметные цены на строительные материалы. Представлены результаты работы постоянно действующей системы рыночного мониторинга цен в регионе (Санкт-Петербург).

Книга предназначена для широкого круга специалистов, занимающихся разработкой сметной документации в строительстве, управлением материальными ресурсами и стоимостью в инвестиционно-строительных проектах, планированием и организацией материально-технического снабжения в подрядных строительных организациях.

...

Цена:
240 руб

Башкатов Владимир Семёнович, Башкатов Владимир Владимирович Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001)
Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001)

«Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам» (УПБС-2001) разработаны с целью определения текущей и/или прогнозной стоимости строительства зданий и сооружений в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 года с пересчетом на любую календарную дату.

Настоящий Справочник предназначен для инженерно-технических работников и экономистов, инвесторов, заказчиков, строительно-монтажных организаций, организаций финансирующих строительство, проектных и научно-исследовательских институтов, оценщиков объектов недвижимости и других организаций, осуществляющих инвестиционную деятельность в строительстве, организаторов подрядных торгов и аукционов.

Вторая редакция, дополненная и исправленная.

...

Цена:
2700 руб

Гассуль Вениамин Абрамович Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ
Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ

В книге рассматривается широкий круг вопросов, способствующих переходу управляющих организации к профессиональному управлению многоквартирным домом.

Профессионализм оценивается не только как фактор, обеспечивающий надлежащее содержание всего комплекса многоквартирного дома, но и как гарант устойчивого экономического благополучия управляющей организации.

Особый акцент сделан на вопросы, не нашедшие достаточного отражения в нормативной и справочной литературе. К их числу относятся: капитальный ремонт в свете внесенных в Жилищный кодекс РФ изменений, техническое освидетельствование и сертификация материалов, использование полимерных труб, уход от переплаты за тепло, выбор подрядной организации, минимальный перечень работ для содержания и ремонта общего имущества, управление многоквартирным домом на основе привязанных типовых стандартов управления и другие вопросы.

Книга предназначена для работников управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК, а также для собственников помещений в многоквартирном доме.

Она может быть использована в учебном процессе средних и высших учебных заведений и курсов повышения квалификации.

Материал книги будет полезен работникам жилищных агентств и районных администраций, а главы 4, 5 и б – региональным операторам по капитальному ремонту.

...

Цена:
206 руб

Редакция журнала Компания Компания 28-2015
Компания 28-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
20 руб

 Управление многоквартирным домом № 6 2015
Управление многоквартирным домом № 6 2015

«Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления многоквартирным домом, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, с органами власти, о современных технологиях эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. Большое внимание уделяется ведению бухгалтерского учета в жилищно-коммунальном хозяйстве. Публикуется практический опыт решения сложных ситуаций в управлении жилищным фондом, возникающих в работе.

В каждом номере журнала:

• минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;

• минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;

• планирование деятельности по управлению МКД;

• организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;

• защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;

• работа с неплательщиками за ЖКУ;

• создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;

• налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;

• раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

...

Цена:
396 руб

Редакция журнала Компания Компания 39-2015
Компания 39-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
44 руб

Редакция журнала Компания Компания 42-2015
Компания 42-2015

Деловой еженедельник. На страницах журнала вы найдете, свежую, полную и правдивую информацию о событиях в мире бизнеса и финансов; аналитические обзоры по экономическим тенденциям; интересные повествования о компаниях и частных предпринимателях, которым посчастливилось добиться успеха в своем деле; материалы о нововведениях и грамотных решениях в управлении компанией и области маркетинга. «Компания» ориентирована на элиту предпринимательства, руководства и бизнеса.

...

Цена:
44 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования