Недвижимость, Жилищное право
Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования

 

Жилищное право Российской Федерации

 

Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования

 

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

 

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в разрешении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

 

Например, за период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом на средства федерального бюджета в 1998 г. было построено лишь 1,3 млн. кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема вводимого жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, построенного за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза с конца 1990 по 1998 г. и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

 

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По разным оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.

 

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья*(127). В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах тех категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно разрешить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

 

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу. Для выполнения этой задачи необходимо развивать систему долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, переходить от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. За государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые, ввиду низкого уровня доходов, не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

 

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается следующими факторами.

 

1. Ограниченным платежеспособным спросом населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных", почти не существующих параметрах, максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

 

2. Низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

 

3. Низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов друг с другом. Например, большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

 

До настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют множество недоработок.

 

4. Неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, вследствие этого, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

 

5. Психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

 

6. Большим количеством административных барьеров: строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с трудно преодолимыми административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

 

7. Множеством субсидий в этой сфере, их "неточной адресностью". Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

 

8. Высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, а большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой.

 

9. Непрозрачными источниками доходов граждан.

 

10. Неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, и особенно в Москве, пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей.

 

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США - 53%, у нас же не доходит и до 1%.

 

Число кредитов в 2003 г. составило 27 тыс., а размер среднего кредита составляет примерно 18 тыс. долл. Даже приведенные данные, скорее всего, завышены. Например, цифра в 27 тыс. относится к числу не реально выданных кредитов, а лишь принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3 000 банковских и около 200 небанковских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно продаются несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно*(128).

 

По мнению специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снизить ставки по кредиту ниже "психологического" барьера в 10% и упростить порядок его получения. Возможно, это могло бы уменьшить всю сегодняшнюю непривлекательность ипотеки для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно: ипотека - это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в полтора раза и более. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности - это еще 0,5-2% от общей суммы.

 

Что касается упрощения процедуры, то у банкиров есть против этого довольно веский довод - андеррайтинг (это оценка кредитором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банк оценивает платежеспособность заемщика, его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории), стоимость закладываемого имущества.

 

К началу 2005 г. в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большинства банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитования ресурсам. В связи с этим представляется маловероятным дальнейшее снижение процентных ставок и существенное увеличение объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов.

 

Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов.

 

Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, - с нехваткой средств для финансирования ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам и выручить деньги для выдачи новых кредитов. Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипотечных облигаций в России может начаться настоящий ипотечный бум.

 

Серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимающихся ипотечным кредитованием, чрезвычайно сложная и запутанная система регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Документы необходимо представлять многим не связанным друг с другом организациям, нередко расположенным в разных населенных пунктах. Динамику развития ипотечного рынка могут серьезно корректировать "внешние силы", например инфляция*(129). Несмотря на то, что в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" внесены поправки, снимающие препятствия к их (бумаг) выпуску, чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигации, необходимо принять подзаконные акты. Для чего так же нужны изменения законодательства? В России отсутствуют специальные обеспечительные счета, которые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются в закоулках финансовых цепочек. Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в эти бумаги. Инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Причем первые две группы наиболее привлекательны для рынка ипотечных ценных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни пенсионные фонды могут инвестировать в ипотечные ценные бумаги около 120 млрд. руб. Таким образом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих задач:

 

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

 

2) разработка и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

 

3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

 

4) налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, - с другой;

 

5) обеспечение равных условий для свободной конкуренции субъектов рынка ипотечных кредитов;

 

6) формирование механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

 

7) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

 

8) формирование нормативно-законодательных основ использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

 

9) разработка комплексной схемы реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

 

Ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Источник: Филиппова Е.С. Жилищное право Юстицинформ



Полезные сайты:

Политические войны PoliticWar.ru
Издательское дело Bookposter.ru
Высшие учебные заведения России Edurus.ru
PR технологии, справочник ReklamaBesplatno.ru
Все горячие новости дня Allhotnews.ru


просмотров: 1972
Booking.com
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
Wyndham Great Smokies Lodge 1BR(Max4) 6/7-6/10 - 3 nights Waterpark pass Weekend

$500.00
End Date: Sunday Jun-23-2019 12:51:41 PDT
Buy It Now for only: $500.00
|
Daytona Beach Castaways Condo JULY 12-20 ONLY Newly *Refurbished* Rental WiFi

$550.00
End Date: Saturday Jun-22-2019 17:03:54 PDT
Buy It Now for only: $550.00
|
DAYTONA - 2 NIGHTS 1 bed DLX WYNDHAM OCEAN WALK- May 25th-May 27th Memorial Day!

$625.00 (0 Bids)
End Date: Thursday May-30-2019 20:05:24 PDT
Buy It Now for only: $825.00
| |
7 nights studio Hyatt Sunset Harbor September 1-8, 2019 Key West Florida FL

$550.00
End Date: Tuesday Jun-18-2019 3:36:28 PDT
Buy It Now for only: $550.00
|
Лучшая роль второго плана

227,00 руб.
End Date: 21.06 14:12
Buy It Now for only: US 227,00 руб.
Buy it now |
Furry Soft Metal Handcuffs Chastity SM Bondage Night Party Role-playing Sex Toys

143,95 руб.
End Date: 05.06 09:32
Buy It Now for only: US 143,95 руб.
Buy it now |
Раб из нашего времени. Книга девятая. Роль чужака, 978-5-699-79143-9

216,00 руб.
End Date: 21.06 14:09
Buy It Now for only: US 216,00 руб.
Buy it now |
Ibd Just Gel Polish Гелевый лак Главная роль 56788 19400/125 14 мл - Ай Би Ди

437,00 руб.
End Date: 22.06 12:28
Buy It Now for only: US 437,00 руб.
Buy it now |
Search Results from «Озон» Недвижимость
 
В. Г. Шабалин, С. В. Прокофьев Жилье в большом городе. Как сдать/снять без переплаты
Жилье в большом городе. Как сдать/снять без переплаты
Настоящее издание является вторым на эту тему в популярной серии "Сделки с недвижимостью", выпускаемой уже на протяжении 25 лет, и оно будет полезно не только непосредственным участникам арендных отношений, но и профессиональным риэлторам, а также частным инвесторам для повышения доходности своей работы.
Авторы обобщили свой многолетний опыт проведения и сопровождения подобных сделок и обучения специалистов рынка недвижимости.
Книга раскрывает основные схемы и рискипри аренде (найме) жилых помещений, а также нежилых предназначенных для проживания - апартаментов и лофтов....

Цена:
314 руб

В. М. Калинин, С. Н. Попельнюхов, В. Н. Семенов, К. П. Грабовый, Е. А. Солнцев, Д. А. Капырин Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 3. Эксплуатационный модуль сервейинга в системе территориально-пространственного развития муниципального образования
Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 3. Эксплуатационный модуль сервейинга в системе территориально-пространственного развития муниципального образования
По большей части жилищный фонд Российской Федерации был приватизирован в начале 90-х гг. прошлого столетия. В последующие 20 лет текущий и капитальный ремонты жилых квартир и инфраструктуры не выполнялись. Отсутствовал необходимый объем капиталовложений. Из 59 млн. квартир около 50 % в России нуждаются в санации.
Недостаточный объем текущего ремонта в прошлом привел к значительным физическим и структурным повреждениям зданий и сооружений, которые с учетом общего возраста построек ведут к снижению остаточного срока их эксплуатации.
Эффективное управление многоквартирным домом невозможно без применения энергосберегающих технологий, направленных на использование современных теплоизоляционных материалов, сокращающих потери тепла за счет регулирования энергозатрат без замены изношенных трубопроводов и энергосберегающего оборудования. Эти и другие вопросы нашли свое отражение в третьей части монографии.

Для инженеров (сервейеров) — специалистов по недвижимости, работников муниципальных и иных предприятий ЖКХ, потребителей коммунальных услуг, преподавателей, аспирантов и магистров....

Цена:
400 руб

Васильева Людмила Сидоровна Экономика недвижимости
Экономика недвижимости

В учебнике (имеет гриф Минобрнауки России) рассмотрены теоретические основы экономики недвижимости, методы оценки объектов недвижимости, общие понятия природного ресурса «земля».

Приведены классификация рисков объектов недвижимости, основные принципы и особенности методов оценки риска операций с объектами недвижимости, а также классификация инвестиций, источники финансирования и методы оценки эффективности инвестиций в объекты недвижимости.

Теоретический материал проиллюстрирован на большом количестве примеров из практики; после каждой главы даны контрольные вопросы, задания, тесты.

Для студентов, аспирантов и преподавателей экономических вузов, слушателей программ второго высшего образования, профессиональной подготовки и дистанционного обучения.

...

Цена:
60 руб

Барановская Наталия Игоревна, Котов Алексей Алексеевич Основы сметного дела в строительстве
Основы сметного дела в строительстве

Издание предназначено в качестве учебного пособия по подготовке инженеров-сметчиков в образовательных учреждениях различного уровня, а также для самостоятельного обучения сметному делу с учетом современных требований к уровню квалификации специалистов.

Пособие разработано ведущими преподавателями России по специализации «Сметное дело» и основано на практическом опыте подготовки инженеров-сметчиков в системе высшего и специального образования.

...

Цена:
540 руб

Барабанов А. И. Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения
Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения

В пособии приводятся: действующий и перспективный порядок определения сметной стоимости капитального ремонта зданий жилищно-гражданского назначения и элементов ее составляющих на основе сметно-нормативной базы 2001 года; состав и порядок разработки сметной документации.

Пособие разработано в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации для строительства и капитального ремонта, осуществляемого на территории Российской Федерации силами Российских предприятий. Содержит общие методические положения и рекомендации по определению стоимости ремонтно-строительных работ на всех стадиях разработки предпроектной и проектно-сметной документации, составлению сметных расчетов (смет), формированию и определению свободных (договорных) цен на ремонтно-строительную продукцию.

Положения, приводимые в Пособии, рекомендуются для использования на предприятиях и в учреждениях, осуществляющих капитальный ремонт зданий и сооружений за счет различных бюджетных и внебюджетных средств всех уровней, независимо от принадлежности и форм собственности заказчиков и подрядных предприятий.

Пособие содержит примеры составления проектно-сметной документации на капитальный ремонт зданий и сооружений.

Предназначено для широкого круга инженерно-технических специалистов и экономистов ремонтно-строительных организаций, связанных с разработкой, согласованием, утверждением и экспертизой сметной документации.

Рекомендовано Профессиональным Союзом инженеров-сметчиков (Постановление от 19.11.2004 г. № 04/ПС).

...

Цена:
180 руб

Кацман В. Е. Системный подход к повышению конкурентоспособности программ подготовки оценщиков в Российской Федерации
Системный подход к повышению конкурентоспособности программ подготовки оценщиков в Российской Федерации

В статье представлен анализ рынка подготовки оценщиков в Российской Федерации. Рассмотрена структура системы региональной подготовки оценщиков и предложены пути повышения конкурентоспособности программы их подготовки.

...

Цена:
80 руб

Сидоров В. И., Никифорова Т. П Физико-химические основы оценки состояния объектов недвижимости. Монография.
Физико-химические основы оценки состояния объектов недвижимости. Монография.
Физико-химические основы оценки состояния объектов недвижимости. Монография....

Цена:
705 руб

Резцова Таира Сдайте в аренду пустующее помещение. И прямо сейчас!
Сдайте в аренду пустующее помещение. И прямо сейчас!

Автор щедро делится изюминками, которые помогают сдать абсолютно любое помещение за любые деньги. Все, что вы прочтете в этой книге, тщательно скрывается успешными арендодателями и риэлторами. После прочтения книги вы сможете самостоятельно быстро сдать свое помещение за вашу цену, без посредников и в кратчайшие сроки.

...

Цена:
139 руб

Семенистая Татьяна Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение
Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение

Недвижимость всегда являлась лучшей инвестицией денег. Вопрос ее покупки, продажи и аренды сейчас интересует практически каждого человека. Как правильно купить или продать квартиру? Как безопасно снять жилье или сдать его в аренду? Нужно ли оформлять перепланировку жилого помещения? Как вступить в права наследования? В этой книге вы найдете квалифицированные ответы на эти вопросы, а также узнаете, какие бывают налоги на недвижимость и сделки с ней.

...

Цена:
80 руб

Анна Моисеева, Сергей Тихоненко Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум - получите максимум
Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум - получите максимум
Покупка квартиры - дело сложное и рискованное. Но книга Анны Моисеевой и Сергея Тихоненко поможет сделать этот процесс понятным и предсказуемым. Читатели, задумавшие обзавестись квадратными метрами, получат исчерпывающие рекомендации относительно того, как избежать рисков и приобрести жилье, в наибольшей степени отвечающее их вкусам и возможностям.
В книге подробно отображены все этапы покупки квартиры - начиная с поиска самого объекта и заканчивая оформлением прав собственности. Авторы раскрывают нюансы приобретения жилья в различных домах - от новостроек до панельных пятиэтажек; описывают способы оплаты и торга, методику взаимодействия с риелтором, подводные камни наследственного приобретения; рассказывают о том, как не стать жертвой мошенников. Книга будет интересна потенциальным покупателям квартир, риелторам, а также всем, кто интересуется законами и принципами функционирования рынка жилья....

Цена:
516 руб

2007 Copyright © GorObmen.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Яндекс.Метрика Яндекс цитирования